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??制造業在中國經濟發展中承擔不可或缺的角色。工業地產作為制造業發展的重要載體，擔任了舉足輕重的地位，具有巨大發展潛力。面對全球供應鏈“短鏈化、本地化”的挑戰，制造業高端化、自主化勢在必行。同樣制造業升級帶動工業地產快速轉型，工業園區的開發、建設、運營、監管及退出方式都更加完善。第一太平戴維斯（Savills）發布2024《中國工業地產報告》，為您解析中國工業地產的新質生產浪潮。

宏觀趨勢——中國制造持續進化

??中國制造業依舊強勁

??2024年政府工作任務中，強調以科技創新帶動產業創新，重點產業鏈的優化升級成為重中之重。近五年來，高技術產品占出口總額的比重保持在30%上下，“新三樣”產品更是帶動出口突破萬億大關。在全球化背景下，中國制造業的地位愈發凸顯。中國制造業增加值占全球比重約30%，連續14年位居全球首位。

??外國對華制造業投資熱情不減

??在勞動力和土地成本上升的背景下，加之地緣政治風險和供應鏈多元化的需求，一些制造企業為減少對中國的依賴，將產能分散到其他國家和地區，以此來增強供應鏈的韌性。然而，中國制造業在生產效率、供應鏈成熟度和基礎設施完善性方面的優勢依然顯著。2023年外資在華新設立企業數量實現了39.7%的同比增長。

??中國制造業研發持續加碼

??中國制造業正闊步邁入以新質生產力為主導的發展新紀元，全面向數字化、智能化、綠色化方向飛躍。同樣研發投入正穩步增長，涵蓋從基礎材料到高端裝備的各個領域。在全球2,500強企業中，中國企業的研發投入僅次于美國。通過加強關鍵核心技術研發，提升自主創新能力，制造業正逐步擺脫對外部技術的依賴，實現高水平科技自主化。

四大重點產業齊發力

??新能源車

??中國新能源汽車產銷量連續多年穩居全球首位。據預測，盡管未來全球主要市場中仍存在供需錯配的情況，但中國新能源汽車產業依然具備較強的相對競爭優勢。一方面，在市場供應的溢出效應下，具備產能優勢的地區可向有需求的市場進行出口；另一方面，激烈的競爭也將促進產業鏈升級和制造企業的創新，以滿足更廣泛的市場需求。

??光伏

??中國在全球光伏制造市場中已展現出無可爭議的優勢。隨著光伏組件制造技術的日益成熟和規模化生產，近年來光伏產品的價格呈現下降趨勢。這一變化給制造企業帶來了利潤縮減的壓力，部分龍頭企業正調整自身的生產計劃與產能布局。另一方面，出海建廠成為中國光伏企業順應全球化競爭的一大趨勢。

??工業機器人

??工業機器人制造技術不斷成熟，其運用場景延伸到新能源、醫療健康、食品加工等新興領域。自2013年起，中國便躍居為全球工業機器人生產和消費的首要國家。近年來國產企業逐步發力，產品相對優勢逐漸明顯。

??低空經濟

??隨著低空經濟被列入國家級戰略性新興產業，未來有望在物流配送、空中游覽、醫療救援、農林植保等應用領域實現快速增長。截至2024年8月，中國低空經濟產業基金總規模也高達近800億元。其中蘇州、北京、廣州以超百億元的產業基金領跑全國，旨在培育相應企業成長項目.

四大發展趨勢

工業地產生態圈逐步形成

??多元創新：工業+時代來臨

??工業地產開發模式不斷創新，近年來涌現出以工業園區為主體，與物流、產業、資本融合打造多種組合。

??多層建設之工業上樓

??工業土地資源日趨緊缺下，全國各地持續推行工業用地集約化。不僅對于存量中低效的工業用地加速改造，更是提升了對新增項目的容積率要求。整體看來，未來建設的單層廠房將越來越少。而在多層廠房中，有著“摩天工廠”之稱的工業上樓也成為提升土地利用率的創新趨勢。

??多維度監督

??近年來政府對用地效率的審核監督趨于嚴格，相應監管也不斷向規范化、全面化推進：

• 最低繳稅及投資門檻要求：該舉措在增加稅收的同時迫使一些低附加值產業遷出，為產值更高的企業讓出空間。

• 全周期監管：對土地情況進行周期性監管，并結合彈性出讓制度（彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃等），將土地出讓時長與用地效率掛鉤，提升監管的靈活性。

• 綠色低碳要求：為滿足產業轉型升級要求，部分地區也將環評、碳排放等指標悉數納入土地監管指標。

??多樣功能：從工業園區到產業社區

??新型的產業社區不僅在單一廠房的建設上更注重智慧、低碳等功能，同時也設立研發、長租公寓、餐廳、人員培訓等配套設施，滿足產業孵化及人員生活需求。

??多元退出：基礎設施領域REITs常態化

??隨著國家全面推動基礎設施領域REITs常態化發行，公募REITs已經逐漸與股權轉讓和分割銷售并列成為工業投資的三大退出方式。盡管目前市場上的工業園區類REITs產品數量仍較有限，但從2024年開始，已有多只公募REITs獲得監管機構的受理。這些進展標志著REITs市場的快速擴容，并有助于各類投資者參與到工業資產的交易。

重點城市市場

??上海

??上海市對用地效率的監管不斷增強，2024年計劃處置低效產業用地不低于45平方公里.松江、閔行、浦東新區產業集聚度高，去化表現較好；臨港、外高橋于近幾年持續引進外資項目，去化加快。

??蘇州

??蘇州已逐漸從“增量開發”轉入“存量更新”的發展階段。蘇州工業產值常年居于全國前列，2023年規上工業總產值超4.4萬億元。其中，蘇州工業園區、高新區、相城、昆山、太倉產業基礎較強，市場成熟且去化較快。

??北京

??2024年起明確以先租后讓的方式供應工業用地，在產業類型、投資及稅收強度、產出效率、創新能力、節能環保等多方面對土地進行考核，全面提升用地效率。北京設立高精尖產業發展資金推進新型工業化，在加強電子信息、新能源及智能網聯汽車重點制造領域優勢的同時，更進一步支持人形機器人、工業軟件、生物醫藥、智能裝備等高端制造業的升級。

??天津

??天津工業供地較為緊張。2023年首個成規模M0新型產業用地在濱海區啟動，可實現更加靈活的廠房分割及更加多樣的園區載體建設

??廣州

??廣州市工業用地供應近年來呈上升趨勢。2024年起廣州市鼓勵建設高標準廠房、工業綜合體，對特色標桿工業園及低效工業園改造項目進行獎勵，提倡打造“工業綜合體”。

??成都

??成都土地供需較為均衡；2023年起，園區全面推行新增工業用地“標準地”供應，提高土地利用效率及縮短項目落地時間。成都光伏及電池制造業基礎較強，多晶硅及鋰電池產量占全國前列，相應制造廠商已形成較為成熟的生產線。

??重慶

??重慶明確了工業用地出讓底價、新型供地方式地價，普通工業用地改建標準廠房補繳地價款等地價支持政策，減輕企業用地負擔。作為全國重要的汽車制造基地，重慶錨定打造智能網聯新能源汽車產業集群，制造業不斷向價值鏈高端攀升。

未來市場展望

??工廠再進化——智能化、低碳化

??綠色工業園區能夠實現對資源的合理配置并降低工廠碳排放。這些節能特性在提升入駐率的同時，可進一步提升租金溢價。長遠看來，基于智能工廠對物聯網、云計算、人工智能等技術的廣泛運用，其將在企業控制成本、加快決策速度、提升生產效率等方面起到關鍵性作用。

??制造業走出去——企業海外建廠

??為更好提升全球產品競爭力，一些行業領先企業率先布局發展海外市場，并通過在當地設立研發、生產及銷售分支，進行產業鏈的高度整合。同樣也希望能規避部分地區的地緣風險與貿易壁壘，控制生產成本，尋求海外需求空缺的市場，合力分配全球產能。