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??2025年2月，整體市場延續(xù)止跌回穩(wěn)行情，春節(jié)后多個城市周度成交陸續(xù)恢復(fù)到節(jié)前水平。

??在這其中，南京出現(xiàn)低位修復(fù)趨勢，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬平方米，同比增長40.54%。

??不僅僅是成交面積，據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，南京新建商品住宅銷售價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比上漲。

??與其他熱點恒熱的城市不同，南京作為前期陷入市場深度調(diào)整的城市，如今展現(xiàn)出的修復(fù)趨勢更值得關(guān)注，這意味著以南京為代表的前期經(jīng)歷市場深度調(diào)整的二線城市，未來或?qū)㈤_啟一輪修復(fù)行情。

??2025年至今，延續(xù)1-2月傳統(tǒng)淡季行情，整體市場絕對量仍處低位，城市、區(qū)域、項目間分化持續(xù)，部分城市出現(xiàn)修復(fù)行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，南京成交出現(xiàn)低位回升趨勢，2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬平方米，環(huán)比下跌16.93，同比增長40.54%。

??從項目去化來看，2025年2月南京共4個項目開盤或加推，共198套房源，去化率24%。可以參考的數(shù)據(jù)是2024年全年南京整體去化率為15%。

??二手房方面2月掛牌量14.06萬套，成交量5094套，延續(xù)低位修復(fù)態(tài)勢，核心地段豪宅、學(xué)區(qū)房價格有望進(jìn)一步回升，遠(yuǎn)郊剛需板塊仍以去庫存為主。

??國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，1月份南京新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)跑全國。

??從趨勢來看，南京新建商品住宅銷售價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比上漲，連續(xù)6個月同比指數(shù)跌幅收窄。

??可以看到，雖然從絕對值來看南京成交面積和價格仍在低位，但從趨勢來看，目前南京量價都已連續(xù)多月出現(xiàn)修復(fù)趨勢。

??受人口增速變緩、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素的影響，自2022年起，全國絕大多數(shù)城市樓市出現(xiàn)了回調(diào)。作為重點城市的南京，量價回調(diào)程度均較突出，明顯從熱點城市中“掉隊”。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年，南京商品住宅成交面積617.79萬平方米，同比下降20.58%，成交規(guī)模明顯縮量，2024年前9月，南京商品住宅銷售面積273.34萬平方米，同比2023年同期降幅高達(dá)42.48%，成交規(guī)模大幅收縮。

??從部分熱點二線城市成交對比來看，南京2023年至2024年前9月整體跌幅明顯超過其他城市。

??2024年9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”后，在一系列政策推動下，2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。

??從2024年部分熱點城市第四季度成交來看，南京、杭州、成都成交環(huán)比漲幅分別為29%、28%、27%。南京雖然2024年第四季度環(huán)比漲幅較高，出現(xiàn)明顯翹尾，但同比仍下跌32%，整體處低位修復(fù)態(tài)勢。

??究其原因，一方面是受到整體市場下行壓力影響，另外一方面，二手房市場持續(xù)以價換量搶占新房市場份額，2024年南京二手房成交均價23632元/平方米，同比下降16.1%，成交量達(dá)97702套，同比上漲8.4%，為新房的2.8倍。

??可以看到，2023年至今，南京市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，回調(diào)幅度明顯大于其他熱點二線城市，“926政策”后南京市場開始逐步筑底，如今已進(jìn)入修復(fù)期。我們認(rèn)為，這一點對當(dāng)前市場意義更大。與熱點恒熱的城市持續(xù)熱銷相比，曾經(jīng)歷深度調(diào)整的城市開始修復(fù)更能體現(xiàn)當(dāng)前市場的“止跌”信號。

??進(jìn)入3月，恰逢“金三銀四”成交旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步上升。據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積721萬平方米，環(huán)比倍增166%，同比下降36%，一季度累計同比下降28%。從絕對量來看，受土地成交約束，房企推盤量已大不如前，不過單月規(guī)模還是略好于去年10月水平，達(dá)到了2025年年內(nèi)高點。

??分能級來看，一線推盤積極性依舊較高，二線供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線顯著，三四線3月供應(yīng)迎來了集中爆發(fā)期。

??據(jù)CRIC調(diào)研，3月南京預(yù)計商品住宅供應(yīng)18 萬平方米，環(huán)比增長194%，同比下跌9%，2025年一季度預(yù)計累計供應(yīng)33萬平方米。供應(yīng)結(jié)構(gòu)中剛需和改善各占39%，主城區(qū)、近郊占比達(dá)60%和40%。

??結(jié)合成交特征來看，南京3月預(yù)期成交有望穩(wěn)中有增。

??從整體市場來看，3月供應(yīng)大幅回升，雖與去年同期仍有差距，但已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)高點，房企也加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判3月新房成交有逐步修復(fù)趨勢，環(huán)比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。

??除熱點恒熱城市熱度延續(xù)之外，以南京為代表，以及天津、武漢等基本面不錯的核心二線城市，在經(jīng)歷了前期深度調(diào)整后，預(yù)期迎來一波復(fù)蘇行情，成交量有望穩(wěn)步回升。

??自2024年第四季度“止跌回穩(wěn)”以來，除部分熱點城市之外，多數(shù)城市延續(xù)筑底修復(fù)行情。進(jìn)入2025年，受1-2月淡季影響，整體市場供求延續(xù)低位，市場仍在緩慢復(fù)蘇之中。

??南京的止跌修復(fù)是一個較為積極的信號。與熱點恒熱的城市持續(xù)熱銷相比，曾經(jīng)歷深度調(diào)整的城市開始修復(fù)更能體現(xiàn)當(dāng)前市場的“止跌”信號。

??南京的城市基本面一直較好，擁有一定的人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，2024年南京GDP超1.85萬億，排江蘇省13市第二。未來需平衡好整體市場供求關(guān)系，保持如今的修復(fù)態(tài)勢，爭取將庫存回歸到合理的范圍之內(nèi)。只有這樣方能由點及面，促進(jìn)整體市場止跌回穩(wěn)。