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??形勢正在起變化。這一次，是南京房價在回升。

??“最近成交量和成交價都在上浮，看房人也多了。”

??“新房的折扣相較于去年底有不同程度的回收，整套房子較此前貴十幾萬元到二十幾萬元很正常。”

??“同一個小區(qū)類似戶型，去年有420萬元/套成交的，這周有加上車位500萬元/套賣掉的，價格相差較多。”

??2月24日至26日，多位南京地產(chǎn)從業(yè)者在接受中國房地產(chǎn)報記者訪談時表示，自去年10月份以來，南京樓市熱度較此前有了大幅度提升。今年年初，這一熱度也在延續(xù)。

??市場感受與統(tǒng)計數(shù)據(jù)完全吻合。

??58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份新房的熱度環(huán)比1月增長23%，二手房的熱度環(huán)比增長71%。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，截至2025年2月19日，南京二手房庫存量降至140188套，相較2024年12月底的148327套，減少了超8100套；較峰值時期的18萬套，已下降22%。

??在國家數(shù)據(jù)層面，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月，共有24個城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲，南京以0.7%的漲幅領(lǐng)跑。這也是南京新房價格指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比上漲了。

??“這是市場深度調(diào)整后的修復、政策利好以及改善性需求釋放等多重因素共同作用的結(jié)果。”對于南京樓市近期以來的變化，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪在接受記者采訪時分析說，南京去年開展了多批次住房消費“以舊換新”活動、實施都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策等，為市場止跌回穩(wěn)奠定了扎實基礎(chǔ)。除此之外，近段時間以來南京新房市場中，改善性項目和豪宅項目表現(xiàn)突出，也是推動房價上漲的重要因素之一。

??“復蘇”進行時

??熱度提升，是多位南京地產(chǎn)人的共同感受。

??“供應量少是新房價格上漲的一大原因。目前，主城區(qū)板塊的新房已賣得差不多了，剩下的樓盤已沒太多可選擇。”南京地產(chǎn)從業(yè)者周本華認為，因此新房的折扣相較于去年底有不同程度的回收，整套房子較此前貴十幾萬元到二十幾萬元很正常。

??另一名南京市主城區(qū)新房代理人告訴記者，改善型住宅的成交情況最好，有樓盤幾個月就售罄了。去年12月，南京樓市還再現(xiàn)了“搖號盤”“日光盤”。

??關(guān)榮雪也提到，新房市場中改善型項目和豪宅項目近來表現(xiàn)突出，2025年1月，南京招商金陵序、中天金寧風華等項目銷售火爆。

??據(jù)了解，2024年南京成功出讓地塊164幅，在出讓地塊的分布上，主城六區(qū)則僅占14幅。熱門板塊如大校場、燕子磯、雨花核心區(qū)等均未有地塊上市。這也意味著未來一段時間內(nèi)，這些熱門板塊幾乎沒有新盤亮相。

??主城區(qū)的二手房市場同樣“火熱”。

??“這段時間，學區(qū)房的銷售非常好，業(yè)主的心理價位明顯提高，房子的溢價空間較去年年底小很多。”南京市鼓樓區(qū)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，我們門店周末的時候都在連軸轉(zhuǎn)，每人每天都要帶看好幾組。

??58安居客研究院南京分析師表示，南京的學區(qū)落戶時間為前一年的5月底之前，因此傳統(tǒng)“金三銀四”疊加學區(qū)房落戶效應，學區(qū)房表現(xiàn)最為突出。例如“金陵匯文小學+匯文中學”雙學區(qū)房清河新寓二村，近日成交的一套建筑面積約45.67平方米的房子，成交總價為295萬元，成交單價為64593元/平方米，相比去年7月，漲了27萬元。

??除了成交價，一批學區(qū)房的掛牌價，也在不斷上漲。

??上述分析師介紹，一套樹人雙學區(qū)房百合果園130平方米的三居室房源，短短1天時間，總價漲價50萬元，單價漲到4.14萬元/平方米。

??成交量方面，據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)，南京二手房市場成交量已環(huán)比連續(xù)兩周上漲。上上周（2月10日~2月16日），南京全市二手房成交1310套（含高淳、溧水），環(huán)比上漲67.1%，上周（2月17日至2月23日），南京二手房成交1543套（含高淳、溧水），環(huán)比上漲17.8%。

??“南京多個二手房小區(qū)成交周期縮短，熱門小區(qū)如紫楊佳園、萬科翡翠公園等，成交周期普遍壓縮至90天以內(nèi)，部分優(yōu)質(zhì)房源甚至實現(xiàn)‘周成交’。”上述分析師表示。

??多名南京的房地產(chǎn)一線從業(yè)者表示，3月~4月，南京樓市熱度有望延續(xù)，已經(jīng)做好了迎接“金三銀四”的準備。

??人口和產(chǎn)業(yè)雙重支撐

??短期來看，市場修復、政策利好、改善型需求釋放的是南京樓市此番“復蘇”的重要原因。不過，從長期來看，南京樓市的持續(xù)回穩(wěn)還需要依賴于人口和產(chǎn)業(yè)的雙重支撐。

??去年5月11日，南京市公安局印發(fā)《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項的通知》，進一步放寬落戶條件，南京正式進入“買房即落戶”的時代。

??根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2024年南京常住人口為957.7萬人，較2023年的954.7萬人僅增加3萬人。而在未放開落戶的2023年，南京的常住人口就增加了5.59萬人。

??南京房地產(chǎn)學會會長吳翔華在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時曾表示，一些三線城市對于落戶沒有任何限制，但是依然很難吸引人口落戶，或是呈現(xiàn)人口流出的狀態(tài)。這些都是因為當?shù)厝鄙俟ぷ鳈C會和成家立業(yè)的基礎(chǔ)。因此，只放寬落戶還不夠，需要有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等一系列配套措施進一步完善，才能真正吸引人口，助力樓市。

??人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)因人興。

??過去數(shù)年來，南京對于產(chǎn)業(yè)升級的追求一直未停歇。尤其對于新興科技產(chǎn)業(yè)，南京市政府層面一直保持著“上進心”和“反思力”。

??公開資料顯示，2024年一年來，南京制定落實了工業(yè)軟件、低空經(jīng)濟、人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、商業(yè)航天、機器人、算力等專項產(chǎn)業(yè)政策，系統(tǒng)構(gòu)建“4266”產(chǎn)業(yè)體系，形成1個8000億級、1個4000億級和4個千億級產(chǎn)業(yè)集群，未來產(chǎn)業(yè)規(guī)模實現(xiàn)兩位數(shù)增長，規(guī)上工業(yè)企業(yè)突破5000家。

??城市間競爭日趨激烈，只有在營商環(huán)境上搶占高地，才能在區(qū)域競爭中跟上步伐。

??2025年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，江蘇省委機關(guān)報《新華日報》旗下“交匯點”客戶端就連續(xù)發(fā)布了三篇專稿文章《DeepSeek為什么會出現(xiàn)在杭州？》《為什么南京發(fā)展不出“杭州六小龍”？》《杭州有DeepSeek，南京有什么？》。

??文章寫道：關(guān)心城市發(fā)展的南京人難免會想，論高校、科研、人才、科技人口，南京超過杭州，論產(chǎn)業(yè)導向，南京很多年前就在人工智能領(lǐng)域發(fā)力，很多區(qū)都有布局，怎么最后還是杭州DeepSeek破圈？

??反思之余，在2月初召開的南京“新春第一會”上，南京發(fā)布了2025年全市營商環(huán)境重點舉措，從五方面規(guī)劃南京營造市場化、法治化、國際化營商環(huán)境，推動生產(chǎn)要素暢通流動、資源高效配置、市場潛力釋放的具體舉措。

??這些規(guī)劃與行動，是否能將南京的人口和產(chǎn)業(yè)帶上新的臺階？南京樓市是否能持續(xù)回穩(wěn)？答案并不遙遠。