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??2025年新年伊始，上海二手房市場強勢復蘇，呈現出“量價齊升”的火熱態勢。2月22日，單日成交數量一舉突破1291套，創下本年度至今的最高紀錄。從2月17日至2月23日，上海二手房網簽總量達到5581套，日均成交量為797套。而上一周（2月10日至2月16日），二手房網簽數量累計4708套，環比漲幅達19%。截至2月23日，2月份二手房累計成交量已達12565套，日均成交量為546套。政策的優化調整與供需結構的積極改善，共同推動上海二手房市場成功筑底，正式邁入回升通道，傳統的“金三銀四”購房旺季也提前拉開帷幕。

??政策紅利持續釋放

??自2024年“9·29新政”頒布，以及“非戶籍”限購政策松綁、稅費減免等一系列利好政策相繼落地，多重政策疊加效應持續發力，使得上海二手房市場持續展現活力。

??2024年，政策工具箱全面打開，為市場注入了一劑“強心針”。非戶籍單身購房社保年限從5年縮短至3年，外環外限購全面放開，首付比例降至歷史最低水平（首套15%、二套25%）。同時，增值稅實行“滿2年免征”，契稅也進行分級減免，這些舉措直接降低了二手房交易成本。以一套總價500萬元的次新房為例，新政實施后，購房者首付金額減少了105萬元，稅費節省超過20萬元。

??據安居客數據顯示，2月，二手房日均成交628套，全月預計突破1.5萬套，同比增長幅度達到12%。政策對市場的影響十分顯著：浦東前灘次新房單價在短短兩個月內跳漲15%，靜安大寧路同戶型房源成交價較去年10月提升了23.8%。

??在市場熱度不斷攀升的背后，是供需關系的結構性調整。中原地產寶山門店經紀人吉翔透露，當下帶看轉化效率大幅提升，以往成交一單大概需要25~30組帶看，如今僅需15~20組。章文雅作為一名“隱形房東”，她在寶山的房源此前長達半年無人問津，如今卻日均能有3組帶看，這一變化充分折射出賣家心態逐漸趨于穩定。

??業內人士分析指出，一系列政策組合拳已經成功形成“預期-成交-價格”的正向循環。上海中原地產分析師盧文曦在接受采訪時表示，首付比例下調、稅費減免等政策的落地實施，極大地促使那些持觀望態度的購房者加速入市。

??置換潮攪動市場新格局

??當前，上海二手房日均網簽量穩定在600套左右。記者在走訪調查中發現，在這一輪市場回暖的進程中，置換客群成為了關鍵的推動力量。鏈家研究院數據顯示，總價800萬元以上房源的成交周期縮短了15天，改善型需求占比攀升至70%~80%。

??購房者張女士的經歷頗具典型性。原本打算觀望到“金三銀四”再出手的她，由于擔心后續議價空間變小，最終決定提前簽約購房。在浦東前灘、楊浦濱江等改善型需求集中的板塊，類似張女士這樣的案例屢見不鮮。業主王先生將名下價值600萬元的房產置換為1200萬元的次新房，他向記者坦言，當前首套利率3.5%的政策窗口期十分難得，不容錯過。

??另一方面，盡管上海核心區域二手房市場回暖態勢明顯，但部分郊區仍然面臨著庫存去化難題，去化周期超過20個月，遠郊老舊小區甚至需要降價10%~15%才能實現房產去化。

??業內人士預測，在未來一段時間內，市內核心區域的改善型樓盤將引領房價走勢，部分板塊漲幅可能超過5%。從成交占比來看，總價500萬~700萬元的房源占比超過40%，300萬元以內房源占比穩定在60%，然而房齡超過20年的“老破小”房源正加速貶值。

??58安居客研究院院長張波表示，當前上海二手房市場回暖呈現出“政策驅動+結構分化”的雙重特征，核心區域資產價值逐步修復，與外圍剛需市場釋放形成協同共振。從春節后的市場表現來看，核心區二手房源掛牌量迅速增加，去化周期大幅縮短，市場熱度持續回升，“金三銀四”的傳統旺季格局已基本確立。

??隨著傳統購房旺季的到來，在政策持續優化、土地市場傳導效應顯現、置換需求不斷釋放這三重因素的共同作用下，上海二手房市場有望進入新一輪量價平衡周期。

??不過，市場也需警惕非理性追漲現象，購房者應緊密結合自身實際需求，牢牢把握政策窗口期帶來的結構性機會，在市場分化中精準捕捉確定性價值。58安居客研究院院長張波指出。

??上海二手房市場在政策大力支持、土地市場熱度傳導以及購房者信心逐步恢復等多重因素的共同推動下，回暖跡象十分明顯。隨著市場的進一步穩定發展，上海樓市有望持續保持這一良好的復蘇態勢，為購房者和房企帶來更多的發展機遇與信心。