市場 2024-12-16 08:47:09 來源：丁祖昱評樓市
??2024年至今，從前三季度的筑底，到第四季度的翹尾，9·26新政后，經過2個月的落地推進和持續發酵，11月行業需求端指標延續上月熱度，典型城市開盤去化率年內首次突破四成，一二手房成交規模均創年內新高。房價方面，作為先行指標的二手房價格，也迎來了更多積極信號。
??為了進一步二手房成交價格的動向，克而瑞研究中心以北京、上海等12個典型城市的二手房小區為樣本進行統計分析，以期了解當前二手房市場的真實情況。為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。
??從統計結果來看，2024年11月有48%的小區成交價環比上升，較上月增加了2.3個百分點。房價上漲的小區占比連續兩個月增多。如果說成交價的變動還會受到買房競爭的影響，那么掛牌價更多地體現的是賣方房東的心理變化。2024年11月有33%的小區掛牌價環比上漲，較上月增加了6.4個百分點。這也是下半年以來掛牌價上漲比例最高的一個月。
??具體到市場熱度最高的北京、上海、深圳三個城市來看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區10-20年次新房。部分剛需剛改小區供需兩熱，分化仍在繼續。
??據克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、天津、重慶、西安、武漢、合肥等12個典型城市近2個月二手房交易量不小于5套的小區房價統計。
??結果顯示，2024年11月有48%的小區成交價環比上升，較上月增加了2.3個百分點。房價上漲的小區占比連續兩個月增多，為年內第三高點，另外兩個高點分別為3月和8月。不過3月份、8月份的高位更多還是在成交縮量之下達成，大量降價小區未能納入統計范圍所致，而11月樣本數量卻達到了今年新高，以此來看，11月是2024年二手房成交價最為穩定的一個月。
??從掛牌情況來看，2024年11月有33%的小區掛牌價環比上漲，較上月增加了6.4個百分點。這也是下半年以來掛牌價上漲比例最高的一個月。
??成交價小區上漲占比、掛牌價小區上漲占比的雙雙上升，也是2024年以來首次出現。再加之11月高頻交易小區數量的大幅增加，供給、需求信心共同回升，再加上成交放量，11月二手房價已經出現了極為明確的筑底信號。
??具體到城市來看，2024年11月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過半小區房價環比上漲。其中南京、廣州更是分別有75%和60%的小區房價環比上行，對比10月份數據來看，10月南京、廣州房價上漲小區的占比均處于相對低位，在926新政經過了兩個月的發酵之后，這兩個“后進”城市也趕上其他城市的步伐。
??至于11月漲價小區占比較低的合肥、蘇州，兩個城市主要還是10月份指標較高，處于樣本城市前列，11月屬于正常回調，并不能說明城市房價已顯著降溫。
??綜合近兩個月小區房價動向來看，熱度最高的當屬北京和上海，連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區房價均持續環比上漲。
??聚焦到二手房市場供需最熱的北京、上海、深圳來看，新政后的2024年10月1日-2024年12月8日期間這三個城市共新增掛牌的9萬余套房源。
??從區域來看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區，即區位價值中等片區，北京朝陽區、上海浦東區、深圳龍崗區新增掛牌量占比均在2成以上。而城市外圍遠郊片區新增掛牌量累計占比均不超過5%，典型代表為北京延慶區、平谷區和密云區；上海金山區、崇明區；深圳坪山區、光明區和大鵬新區。
??從房齡來看，京滬深均已10-20年次新房為掛牌主力，占比分別為47%、33%和34%，50年以上老舊房源占比可忽略不計。值得關注的是，深圳10年以內房源掛牌量也達到了32%。
??從面積段來看，京滬深無一例外，新增掛牌量均以60-90平方米為主，占比分別達到了38%、36%和44%。60平方米以內次之，占比也均在2成以上，總體新增掛牌集中在90平方米以內剛需剛改戶型為主。
??從單價段來看，京滬深二手房業主新增房源掛牌單價集中在3-8萬元/平方米，累計占比均在6成以上。京滬主力為3-5萬元/平方米，占比分別為33%和35%；深圳主力為5-8萬元/平方米，占比達到了38%。
??從總價段來看，京滬深二手房業主新增房源掛牌總價集中在100-500萬元/套，累計占比集中在6成左右。京深主力為300-500萬元/套，占比分別為31%和33%；上海主力為100-300萬元/套，占比達到了39%。
??綜合以上內容可以看到，目前京滬深主力新增二手房源集中在次核心區、60-90平方米、房齡10-20年次新房；而掛牌價則以單價3-8萬元/平方米，總價100-500萬元/套為主，對標剛需剛改客群。
??以此推斷房東畫像，無外乎兩種：第一，當前手中僅有1套住房，亟需“以舊換新”的剛改置換客群；第二，手中或有多套住房，趁著二手房行情正盛，意圖及時套現，落袋為安的投資客。
??結合京滬深二手房成交預判后市，我們認為，上海當前新增掛牌量仍小于成交規模，短期內二手房市場熱度有望延續；深圳或將保持供求持穩的震蕩行情；北京已然出現新增掛牌量大于成交規模的情況，二手房市場熱度大概率穩中有降。
??作為行業重要先行指標之一，二手房價正釋放著越來越為明顯的企穩信號。
??2024年最后一個月，兩大重磅會議為房地產市場定調，2025年“止跌回穩”可以確定。
??隨著中央部委穩市場指示的持續落地，一二手房交易鏈條的恢復，二手房價指標的暖意也會慢慢暈染開來，與其它核心指標同頻，助力新房成交、投資、施工、庫存等從邊際改善共同走向實質性轉好。
明年房地產工作怎么干？高層明確四大任務
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2024-12-0636城房價環漲，成都、上海“二連漲”。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
