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??8月2日，中國人民銀行召開2024年下半年工作會議，學習貫徹黨的二十屆三中全會精神。會議要求，扎實做好金融支持融資平臺債務風險化解。防范化解房地產金融風險，落實好3000億元保障性住房再貸款政策，促進加快建立租購并舉的住房制度。推動建立權責對等、激勵相容的風險處置機制，積極穩妥推動存量風險處置。

??自今年5月國家首次宣布推出規模3000億元的保障性住房再貸款政策以來，眾多城市積極響應，紛紛出臺政策措施，并加速推進現有房源的收購工作，以進一步拓寬住房保障渠道。

??本次，央行再次重申落實3000億元保障房再貸款政策的重要性，強調要以此為契機，加速構建租售并舉的多元化住房保障體系，從而有效緩解社會普遍關注的住房供需矛盾，減輕住房壓力。

??自3000億元保障性住房再貸款政策實施以來，截止7月，全國已有超70個城市表態支持存量房收購相關事宜。地方跟進態度積極，但整體收購進度緩慢，主要表現為已完成存量房收購的規模僅占全國待售商品房總存量的1.0%、占全國待售商品住宅總存量的1.9%左右。據《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至6月末，金融機構已發放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，整體完成率較低。

??其主要原因有四：一是國有平臺公司作為收購主體，受配售型保障房政策細則空白和配租型保障房收益率低、難保本影響，收購意愿不足。二是3000億再貸款授信銀行共22家，且息差僅1%，銀行獲利過低，貸款意愿不足。三是當前地產下行大趨勢下，購房者信心低迷，直接影響配售型保障房申購積極性，導致消費意愿不足。四是各城市整體收購政策條件苛刻，房開企業滿足收購政策的產品規模不足。

??四方利益主體動力不足，導致已建成存量商品房收購緩慢，從而引發系統性潛在風險，主要表現為：商品房庫存規模持續高位和房地產開發投資規模持續下滑所導致的房地產市場風險；以及房開企業不良貸款規模、個人住房不良貸款規模持續上升和司法拍賣房規模持續增加的金融性風險；此外，還可能加大政府債務違約及收購平臺企業庫存的風險。這一系列問題直接影響到我國保交房工作順利推進及房地產市場健康發展。

??故為推進存量收購快速見效，需提高各方主體積極性，同時還需加快頒布、完善、優化收購政策，如針對不同保障類型住房，調整收購業態，由住宅擴充到公寓、酒店等資產；或放寬資產狀態，由現房到準現房，甚至是滿足預售條件的商品房，以此匹配更多存量資產收購可能性。

??實際上，5月政策落地至今，全國已有超過30個城市出臺收購存量商品房用作保障性住房相關政策細則要求等，在收購條件上也呈現出“前期嚴、當前邊際修正”的特征，其源動力正是因為落地執行城市實際收購效果緩慢，后“入局”城市則結合特有存量結構特征，優化、修正后重新制定符合自身發展與市場需求的規范要求，且各城市修正口徑差異化顯著。

??我們先來看前期落地執行城市存量收購條件，以典型城市為例，梳理如下：

??早期存量收購政策普遍要求收購資產為現房或達到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業為主，面積控制在70㎡或90㎡以內，并主要用于配租型保障房用途。此外，對項目周邊軌道交通、生活配套設施等均有特定要求。

??如杭州臨安區收購房源須具備現房竣工備案證明，或期房預售許可證+保交付資金拼盤方案，并對房源車位配套有硬性限制，收購范圍為整棟70㎡以內的商品住宅。重慶收購房源須為現房且產權清晰，收購項目周邊一公里內布局有軌道站點、商業商務區、產業園區、學校及醫院配套等，且收購項目須為整幢、整單元90㎡以內產品。整體限制條件均較嚴苛。

??再看近期落地執行城市存量收購條件，仍以典型城市為例，梳理如下：

??實際上，近期出臺政策城市，其收購條件在房源資質、面積、性質等方面均進行了優化。如：8月7日，深圳將收購存量物業性質放寬至“商品房性質的住宅、公寓、宿舍等”，將房源狀態放寬至滿足“四證齊全”即可，同時還將資產形態放寬至“優先選擇整棟整單元”，并未明確一定要“整棟整單元”，也就是特殊情況下城市可適當放寬形態要求。

??其主要原因有兩大方面：①本次收購房源面積需要在65㎡以下，而根據深圳近年成交結構，65㎡以下住宅成交占比低于3%，滿足條件的存量房源規模較低；②2015-2023年深圳公寓供應合計946萬方，成交合計622萬方，已推未售存量就已達324萬方。而截止2023年底，深圳商品住宅總存量725萬方，公寓存量占住宅總存量的比例為45%，公寓產品存量大，去化難。

??8月14日，商丘收購政策細則顯示房源狀態放寬至滿足“四證齊全，具備交付使用條件”即可，同時還將收購房源的面積放寬至120㎡以下，且未書面提及收購房源的資產形態及收購項目周邊配套設施要求。

??8月12日，肇慶將資產形態放寬至滿足“優先選擇整棟或整單元未售、可封閉管理”即可，未提出強制要求；資產性質也放寬至住宅和公寓業態，收購后可配租也可配售；此外，將收購房源的面積放寬至120㎡以下即可，究其原因，我們發現肇慶商品住宅+公寓成交主力面積段聚焦在120㎡以下，2015-2023年各年成交占比均在67%以上，可見城市打造的主力產品在此區間，房企存量亦集中在此范圍內，本次收購房源面積擴圍可針對性的解決城市去庫存難題。

??地方收購存量住房是“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，一有利于加快存量商品房去庫存。二有助于加快保障性住房供給，收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三有助力保交樓和“白名單”機制，房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

??前期各城市收購條件嚴苛，以致于即使房企參與積極性強，但存量資產結構與收購政策的匹配度不足，從而制約收購進度和我國保障房體系長效健康發展。

??當前，隨著部分典型城市落地執行更寬松的收購條件，將起到明顯的帶頭帶動作用，預計未來短期亦會有更多城市調整跟進。

??一方面，至今仍未出臺過相關細則的城市，將結合前序經驗和自身存量結構，首發寬松收購條件；

??另一方面，5月以來甚至是2023年以來已出臺過相關細則的城市，亦不排除重新更正房源征集要求的可能性。

??屆時，將進一步推動3000億再貸款目標順利完成，助力存量房收購取得更多實質性進展，賦能我國保障性住房體系健康長效發展。