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??8月20日，暑熱還未消散，在武漢市漢陽(yáng)區(qū)馬鸚路地鐵口旁，招商愉樾靜靜的矗立著，商業(yè)門店均大門緊閉。

??“目前，這里已無(wú)房可售，這棟樓整體被收了。”招商愉樾項(xiàng)目售樓部的張女士表示。

??從武漢市住房和城市更新局獲悉，招商愉樾已被武漢市安家保障性住房有限公司收儲(chǔ)，未來(lái)將用于住房保障項(xiàng)目。這一動(dòng)作標(biāo)志著武漢市收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的正式落地。

??湖北省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，為構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，湖北省將積極利用保障性住房再貸款，擬收儲(chǔ)1萬(wàn)套商品房用于保障性住房，目前各地正在著力推進(jìn)中。

??8月19日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長(zhǎng)劉震，在湖北省解決青年人住房問(wèn)題的新聞發(fā)布會(huì)上亦強(qiáng)調(diào)，要運(yùn)用多元化政策支持，加快建設(shè)配租型保障性住房，并利用保障性住房再貸款政策購(gòu)買一批存量商品住房用作保障性住房，建立全周期的青年人住房保障體系。

??“武漢本輪初步爭(zhēng)取100億元信貸資金推進(jìn)收儲(chǔ)工作。”武漢市住房和城市更新局負(fù)責(zé)人表示。

??一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，在龐大的存量房急需去化及發(fā)展保障性住房的需求下，湖北省及武漢市的收儲(chǔ)工作需要按下快進(jìn)鍵。

??收儲(chǔ)落地

??為有序推進(jìn)商品房收儲(chǔ)工作，武漢市專門成立了武漢安居保障性住房有限公司、武漢安家保障性住房有限公司兩家全新的國(guó)資平臺(tái)，組織開(kāi)展房源收購(gòu)及運(yùn)營(yíng)管理工作。天眼查顯示，兩家公司注冊(cè)資本均為5億元。

??“現(xiàn)在已運(yùn)營(yíng)的國(guó)企均達(dá)不到央行與國(guó)家部委要求的收儲(chǔ)公司的條件，因此創(chuàng)建了新的收儲(chǔ)平臺(tái)。”上述武漢市住房和城市更新局負(fù)責(zé)人表示。

??目前，武漢市收儲(chǔ)商品房的基本原則是，按照政府指導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作思路，堅(jiān)持自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續(xù)。

??從目前收儲(chǔ)項(xiàng)目來(lái)看，武漢當(dāng)下主要以商辦類物業(yè)為主。

??張女士介紹，招商愉樾3棟2號(hào)樓是一棟商辦物業(yè)，建筑面積13192平方米，戶型基本為79平方米的層高為4.5米的LOFT產(chǎn)品，設(shè)施配套齊全，后期運(yùn)營(yíng)人才公寓非常合適。改造裝修后，可提供保障性租賃住房、人才公寓334套（間）。

??記者獲悉，武漢市安家保障性住房有限公司本批次收儲(chǔ)的另一項(xiàng)目是空港中心三期2號(hào)樓，也是商辦物業(yè)，位于武漢市黃陂區(qū)航城西路，屬于空港國(guó)際商務(wù)新城，區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療、文體等公共配套都已建成，交通便利。該項(xiàng)目改造裝修后，可提供保障性租賃住房168套（間），為該區(qū)域從事航空、物流、市政、教育、醫(yī)護(hù)和企事業(yè)單位的員工服務(wù)。

??“武漢另一家收儲(chǔ)平臺(tái)——武漢安居保障性住房有限公司收儲(chǔ)的項(xiàng)目也是商辦物業(yè)。”中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政透露，武漢目前收儲(chǔ)的標(biāo)的基本為商辦物業(yè)，這是基于項(xiàng)目區(qū)位、價(jià)格及運(yùn)營(yíng)等因素的綜合考量，武漢商辦物業(yè)有較多在市主城區(qū)軌道交通沿線、配套較好的項(xiàng)目。一方面，符合區(qū)位、戶型、配套等收儲(chǔ)要求的商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)更多可供選擇，也有利于后期的出租運(yùn)營(yíng)；另一方面，最近幾年商業(yè)公寓市場(chǎng)調(diào)整比較充分，交易價(jià)格容易達(dá)成一致。

??盡管武漢市安家保障性住房有限公司與武漢招商地產(chǎn)簽署協(xié)議的相關(guān)條款與價(jià)格沒(méi)有對(duì)外透露，但從市場(chǎng)層面來(lái)看，目前武漢市漢陽(yáng)鐘家村附近的商辦公寓價(jià)格在10000元~13000元/平方米。有市場(chǎng)人士初步評(píng)估，招商愉樾3棟2號(hào)樓整棟資產(chǎn)折后成交價(jià)格在7000元~9000元/平方米。較低的收儲(chǔ)價(jià)格可降低運(yùn)營(yíng)成本，也為商業(yè)運(yùn)營(yíng)預(yù)留了空間。

??一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，“雖然收儲(chǔ)商辦物業(yè)使存量項(xiàng)目有了化解渠道，但大量的商辦物業(yè)庫(kù)存較高，武漢很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在此前做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，政府都要求了20%~30%的商業(yè)公寓與寫字樓產(chǎn)品，初步估算，由此造成全市商辦物業(yè)存量超1600萬(wàn)平方米，亟待去化盤活。”

??另外，武漢新建商品住宅庫(kù)存同樣高企不下。據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù)，今年武漢新建住宅庫(kù)存為1660萬(wàn)平方米，由于今年上半年新房銷售態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)弱，按照最近6個(gè)月的銷售速度，去化周期約為30個(gè)月。

??不過(guò)，從收儲(chǔ)工作操作層面來(lái)看，現(xiàn)階段武漢對(duì)于收儲(chǔ)項(xiàng)目的選擇較為謹(jǐn)慎。

??面臨的問(wèn)題

??從目前各地推進(jìn)情況來(lái)看，收儲(chǔ)工作進(jìn)展不一，未達(dá)預(yù)期。

??為推進(jìn)收儲(chǔ)工作，武漢市住房和城市更新局召開(kāi)專題座談會(huì)，宣傳收購(gòu)存量商品房用作保障性住房政策的積極作用與意義，鼓勵(lì)供需雙方積極對(duì)接。

??從對(duì)接情況看，很多滯銷的商品房在區(qū)域配套、戶型、價(jià)格等方面，與收儲(chǔ)的政策條件難以匹配。

??“我們也開(kāi)了幾次收儲(chǔ)對(duì)接會(huì)，存在的一個(gè)情況是，不少白名單之內(nèi)的項(xiàng)目符合收儲(chǔ)條件，但不接受收儲(chǔ)價(jià)格；白名單之外的項(xiàng)目，往往不符合收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。”湖北省宜昌市一位行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)人表示。

??據(jù)了解，有些地產(chǎn)項(xiàng)目因滯銷有意愿參與收儲(chǔ)工作，但進(jìn)入議價(jià)階段后，往往因價(jià)格因素?cái)R置；有不少項(xiàng)目因區(qū)位、配套、戶型等因素，不能匹配收儲(chǔ)條件與要求，而這類項(xiàng)目在市場(chǎng)上存量較多；還有處于爛尾或位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目更難達(dá)到收儲(chǔ)評(píng)估條件。因此，在收儲(chǔ)實(shí)際操作環(huán)節(jié)，存在著落地難的問(wèn)題。

??李國(guó)政表示，在收儲(chǔ)工作方面確實(shí)存在著堵點(diǎn)，價(jià)格高了，收儲(chǔ)平臺(tái)存在國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)格低，房企也難以接受，虧損太多，如果是國(guó)企、央企項(xiàng)目，內(nèi)部審核也難以通過(guò)。

??另外，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，城市經(jīng)濟(jì)系系主任陳立中表示，“收儲(chǔ)是當(dāng)前中央支持房地產(chǎn)‘去庫(kù)存’的主要政策，作為收購(gòu)主體，城市國(guó)資平臺(tái)首先需要考慮的是運(yùn)營(yíng)情況，確保被收購(gòu)項(xiàng)目‘保本微利’”。

??針對(duì)武漢樓市情況，有專家建議，在武漢，可先收儲(chǔ)戶型90平方米以下現(xiàn)房，用作配租型保障性住房，貨值約100億元。之后，可把收儲(chǔ)項(xiàng)目戶型擴(kuò)大到120平方米以內(nèi)，將武漢遠(yuǎn)城區(qū)臨空、車都、長(zhǎng)江新區(qū)及三四環(huán)間、四環(huán)外等區(qū)域項(xiàng)目，選擇性地收儲(chǔ)，用作配售型保障房，以提高央行再貸款資金利用效率。剩余的存量項(xiàng)目可由市場(chǎng)自行消化。

??當(dāng)前，積極的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，在各城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定程度回落的同時(shí)，租售比已在逐漸向合理區(qū)間收斂。有些城市租金收益率能夠覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和融資成本，整體運(yùn)營(yíng)接近“保本微利”。這會(huì)增強(qiáng)各城市國(guó)資收儲(chǔ)平臺(tái)發(fā)展保障性租賃住房的信心，進(jìn)一步提高收儲(chǔ)規(guī)模與速度。

??“如果地方政府還能給予保租房與租賃項(xiàng)目一定的貼息或稅費(fèi)減免，住房租賃的商業(yè)模式就能持續(xù)，補(bǔ)齊租賃短板，推動(dòng)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度。”陳立中建議。