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??2024年至今，房地產市場整體延續弱復蘇行情。其中，二手房整體活躍度較一手房更高，呈現出更強的韌性。

??從房價來看，一、二手房也出現了不同的趨勢，其中二手房價格下行明顯，下跌城市增多，下跌幅度更大。

??為了更好的了解個城市二手房真實漲跌幅變動情況，克而瑞研究中心對多個城市進行了房價調研，針對不同城市、不同房齡的二手房進行對比分析。

??本篇主要調研的城市為北京、上海、天津、武漢和蘇州。

??從結果來看，上海、北京、蘇州房價降幅10%-20%區間的小區占比最高，武漢、天津多數小區降幅集中在20%-30%，同時，北京、上海都有約15%的小區房價創新高，同比漲幅在10%以內，表現出良好的韌性。

??首先是北京，北京作為近年來“一枝獨秀”的北方城市，尤其是在北京發布430新政之后，二手房客群入市的積極性和活躍度有所提升。

??從北京2024年上半年二手房成交來看，當前北京市場二手房買房活躍人群以購買一居及兩居產品的剛需、剛改類人群占主導，合計占比75%。其次為購買三居產品的首改人群，占比22%。

??從北京2024年上半年成交的二手房小區房價和房齡交叉對比數據來看，房齡越新的房源漲價的可能性越大。

??克而瑞研究中心調研數據顯示，房齡5年內的典型30個項目中45%的房價房價出現增長，但增長幅度都中10%以內。其次是房齡6-10年及11-15年的項目，各有29%和28%的房源價格出現增長，漲幅同中10%以內區間。

??除此之外，房齡16年以上的二手房房價下跌幅度隨著房齡增長，降幅梯度遞增，超20年老舊住宅約半數成降幅達到20%-30%。

??這主要還是由于，一方面是北京老破小因功能缺失居住屬性較差，另一方面則是老破大總價較高，同類新房平替產品較多，故而略失性價比。

??上海方面，527新政后，相較于新房，上海二手房率先完成筑底反彈。6月二手住宅成交面積約為197.4萬平方米，同比增長89%，成交規模創近三年單月新高。到了7月，隨著新政效力的逐漸釋放完畢，上海二手房市場開始降溫，但仍保持年內高位。

??從上海2024年成交的二手房小區房價和房齡交叉對比數據來看，房齡5年以內的項目表現仍是最佳，55個典型項目中有32%的項目出現房價上漲，漲幅保持在10%以內，其次是房齡6-10年及16-20年的項目，都有20%的項目出現房價上漲。房齡6-10年的項目中68%的項目房價降幅在20%以內，其中10%以內和10%-20%區間各34%。而超20年老舊住宅約3成降幅達到20%-30%。

??細化到項目層面，和北京類似，50年以上老舊社區普遍較歷史高點回調2-3成不等，典型代表為黃浦區蒙西小區、瞿溪新村，靜安區金家巷西弄、北市場小區等。

??相較而言，10年內次新房小區降幅較小，部分房價甚至不降反增，諸如核心區黃埔中海建國里、露香園，浦東仁恒公園世紀等項目房價較歷史高點漲幅均在10%以內。

??從武漢、蘇州、天津三個城市來看，武漢屬于降價中樞遞增型城市，房價降幅隨房齡遞增而擴大，蘇州和天津則屬于普降型城市，房價漲跌幅與房齡并無顯著相關關系，不符合隨房齡遞增而房價降幅擴大趨勢，更多的是不同房齡房源集中在一個降價中樞。

??首先是武漢，雖然武漢房價降幅隨房齡遞增而擴大，但另一個不同于京滬城市特征在于10年以內次新房跌幅同樣顯著。

??武漢不同房齡降價中樞集中在2-4成，5年內次新房超3成小區降幅在10%-20%；10年以內次新房34%的小區房價跌幅在20%-30%，整體54%小區房價跌幅超過20%。

??其次是蘇州，蘇州房齡6-10年近6成項目價跌10%-20%，吳江區的陽光悅湖豪苑、海亮長橋府、南悅豪庭；吳中區的尼盛濱江城、保利居上；相城區的萬科魅力花園、嘉境天成等降幅均在這一區間。

??而房齡在30-50年以內的小區降幅則在20%以內，主要源于這類房源本身占比較少，且主要集中在姑蘇區等核心區域，諸如三元三村、永林新村、彩虹新村等，客戶主要看中項目所屬區域和配套資源，對于房齡關注度相對較低。

??從天津來看，多數項目降價區間集中在2-4成，其中跌幅較為顯著的主要為核心區30-50年老舊住宅，譬如南開區臥龍北里、衛安南里、泊江東里、三潭西里、復康里，河西區的海建里、氣象里、賓水北里、修業里等房價較高點跌幅均在3成以上。而5年內次新房雖然成交項目量較少僅23個，不過近半數降幅在20%-30%，低于平均水平。

??總體來看，將5城樣本小區進行房齡和房價漲跌交叉分析，總體呈現出房齡越老，跌幅越大，次新房（房齡10年以內）房價跌幅明顯小于老舊小區（房齡30年以上），房齡5年內約64%的小區2024年上半年房價較高點跌幅在2成以內，而對于房齡30年以上老舊小區而言，約3成跌幅集中在20%-30%。

??當投資需求退潮，購房行為趨于理性，強調自住屬性，因而次新房的受歡迎程度顯著好于老舊住宅，因而整體房價抗跌性也明顯優于老舊住宅。