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??近日，有機構發布了今年2月百強房企銷售數據，并與去年同期數據簡單比較，得出了當前商品房市場銷售創下階段性新低，甚至有自媒體提出謹防房地產二次探底的悲觀論調。從數據看，2月份房企層面統計的商品房銷售同環比確實出現下降，但要考慮到去年高基數的影響、春節時點錯位的影響。2023年2月份，3年疫情期間積累的購房需求集中釋放。根據國家統計局數據，當年2月份商品房銷售面積1.51億平方米，為歷年同期第三高位，基數效應明顯。另外，去年春節在1月份，今年春節在2月份，不可以做簡單的同向比較。

??當然，高基數、春節時點錯位等影響，市場對這些層面是清楚的。另外，百強銷售榜單僅考慮新房交易，沒有考慮到二手房交易異軍突起，并在很大程度代替了新房交易，影響新房交易。根據克而瑞監測的數據，1~2月份19個重點城市二手房成交面積為1305萬平方米，盡管同比下跌14%，但交易規模也在歷史高位徘徊。考慮到春節期間出行人數創下歷史新高，對需要帶看、撮合的二手住房交易造成沖擊，二手房活躍度延續去年的高景氣位。

??新房銷售下滑與供給下降也有關。克而瑞數據顯示，2024年1~2月，30個重點城市新房供應同比下降22%，這與開發商資金鏈緊張，推貨節奏放緩有關。2024年，隨著房地產項目“白名單”對接機制落地，通過“推送—反饋”的工作閉環，推動項目開發貸款“發放—使用—償還”，緩解開發商資金鏈緊張的態勢，推動項目開工建設和銷售。到2月28日，全國276個城市建立城市融資協調機制，提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。資金鏈緩解將提振購房者對期房交付的信心，提振對新房的接受度。

??近期的高頻數據來看，市場出現企穩的態勢。根據克而瑞監測的數據，2024年第8周（2.19~2.25），各能級城市成交指數低位回升。具體來說，一線城市指數環比增長26.09至30.31，廣州成交回升明顯，北京、深圳低基數下成交環比增長10倍有余；二線城市成交指數環比增長22.93點至25.61，成都、武漢成交放量，基本已恢復至周均值。三四線城市成交指數環比增長65.78點至92.13，受頭部規模城市成交激增拉動，三四線城市成交整體回升明顯。

??事實上，這種趨勢在春節后半程已有所體現。正月初六（2月15日）以后，在售新盤來訪和認購開始回升，部分城市單日成交量已回到節前工作日的水平。這意味著，隨著返鄉人群在春節后陸續回到就業地城市，特別是元宵節后，各大樓盤才開始開門營業，新房市場供給和需求開始恢復正常，交易水平也逐步修復到正常水平，1~2月下降的態勢也將在3月份改變。

??值得注意的是，若價格能匹配剛性需求和換房需求的收入水平的項目或城市，交易量修復的力度就比較大。以深圳為例，據深圳貝殼研究院監測數據顯示，春節后四天（2月18日~21日），深圳二手住房新增客源量比春節前四天（2月6日~9日）增長340.3%，帶看量更是飆升了1288%，成交量創近五年新高，同比增長163.6%，即便是和2019年相比漲幅也在87.1%。

??深圳新房和二手住房交易量超預期反彈，除了節前限購政策調整釋放購買力、節后LPR大幅下調25個基點降低了購房成本，更重要的原因在于近兩年深圳新房和二手住房價格回調明顯（比如，從2021年5月份開始，深圳二手房價整體下跌2年多），釋放了過去快速上漲時期虛高的部分。當前的房價水平與前幾年大量入戶的購房人群的收入開始匹配，并在限購政策放松、LPR下調和普通住房優惠標準調整等助推下，大量的無房戶開始進入市場。

??從2022年開始，商品房價格持續下行，這也是釋放風險的必經之路，也是讓房價和收入匹配、讓住房回歸居住屬性的必然結果。目前來看，商品房市場的調整已經有2年多了，繼續大幅回調的可能性越來越低。隨著住房價格從高位回調，國家及各地積極出臺支持政策，特別是針對年輕人、新市民為主的購房人群，通過持續降低按揭利率、降低稅費和交易成本，并鼓勵開發商積極促銷等，讓供需逐漸匹配，讓被高房價抑制的、給予居住屬性（而非投資和理財屬性）主導的合理的住房需求釋放，商品房市場企穩的態勢越來越明顯。

??從深圳的案例來看，人口凈流入的城市已成為我國商品房市場的基本盤，年輕人、新市民、工薪階層、人才群體等對于產權型住房的需求比較強烈，追求美好人居的訴求也比較強烈。過去，由于房價太高，導致無法實現這一需求。近期，國家加大配售型保障性住房建設和銷售力度，并且通過供給側改革將這一類型的房源作為剛性需求群體的首選。這也意味著，人群數量高達3億~4億元的規模的剛性群體，未來的買房需求將會通過價格低、配套好的配售型保障性住房需求大量釋放，這也將為改善型需求主導的商品房市場奠定基礎，提供可持續的發展基礎。