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??12月14日，京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調整普宅標準等新政，繼“認房不認貸”之后，一線城市寬松政策再加碼。

??當天晚上上海有超過30個項目連夜發(fā)出“24小時不打烊”的活動，希望將前期意向猶豫客戶轉定。克而瑞上海區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：新政后，上海市場存量客戶復訪提升，為成交轉化主力，部分前期猶豫老客戶決心入場，逼定效力顯現(xiàn)。

??從北京市場的表現(xiàn)來看，新政也帶動部分新房銷售，看房者明顯增多，成交量有所增長，

??據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會數(shù)據(jù)顯示，新政落地的首個周六，12月16日北京新建商品房成交556套，較前一日增加131套，環(huán)比上漲30.8%。近一周北京新建商品房日均成交428套。12月16日單日成交556套，高于近一周平均水平29.9%。

??如今京滬樓市新政落地已滿十日，從市場反饋來看，短期內市場熱度雖然出現(xiàn)了一定的回暖，但新房成交仍需等待二手端的激活，對比深圳新政效果來看，政策對市場提振效果遞減。

??2023年12月14日晚間，北京和上海發(fā)布優(yōu)化調整購房政策公告，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等。

??在此之前，11月22日，深圳住建局就已發(fā)布了兩條新政：一是優(yōu)化普通住宅標準，取消750萬成交總價限制，只以建面和容積率區(qū)分普宅和非普；二是下調二套房最低首付比例至40%。

??對比三大一線城市新政內容來看，北上深二套首付比例全部最低降至40%，同時普通住宅認定標準各有下調。

??從普通住宅認定標準來看，北京過去100套商品房住宅，其中占比86%為非普通住宅，僅有14%為普宅（不計算五環(huán)內），普宅標準調整后無總價限制下，六環(huán)以外70%以上是普宅，五至六環(huán)78%以上是普宅，五環(huán)內60%以上是普宅。

??上海過去二手掛牌市場里，普宅的占比僅為19%左右，普宅標準調整后新房79%以上住宅為普宅，二手房90%以上住宅為普宅。

??深圳方面，普宅標準調整后無總價限制下，新房90%以上住宅為普宅，二手房80%以上住宅為普宅。

??綜合來看，上海力度相對最大，如普宅標準的調整幅度，其他城市還有容積率、環(huán)線及單價的限制，但上海則是一步到位，直接放開。房貸利率方面，如以貸款金額400萬貸款時間30年等額本息計算，北京和上海首套房房貸利息減少幅度皆為39萬元，二套房北京利率下降0.45%，而上海直接下調0.75-0.85%，月供減少更多。

??北京和上海的樓市新政落地已滿十日，目前市場已出現(xiàn)熱度回升。

??從北京的市場情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京新政落地一周，短期內成交量出現(xiàn)積極的回升態(tài)勢，新政落地后至今，北京新房成交套數(shù)日均約499套，而在此之前，12月前14天日均約346套，日均成交走勢提升明顯，達44.22%.

??上海方面，12月14日新政官宣后，各大頭部房企均開啟售樓處24小時不打烊，希望將前期意向猶豫客戶轉定。

??據(jù)克而瑞上海區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政后，市場上存量客戶復訪提升，并成為近期成交轉化主力。

??從典型企業(yè)來放量來看，不少項目整體日均來訪較前期有50%以上的增長，

??而從實際認購情況來看，項目依然分化，如龍湖青云闕、朗拾花語等個別成交認購情況較新政前明顯增長，新政后兩日成交達20套以上，其余部分項目即使在新政后營銷力度和中介提傭后，成交較新政前變化并不明顯。部分項目數(shù)據(jù)面環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，漲幅需理性看待。

??與新政落地剛滿十日不同，深圳新政已滿一月，為了探究新政落地對市場的后續(xù)影響，我們對比了深圳市場變化。

??從深圳市場政策落地效果來看，同樣在短期內刺激了樓市熱度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，從深圳新政發(fā)布的47周（11.20-11.26）開始，近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩(wěn)中有增15%，至第49周（12.4-12.10）單周成交量達12.97萬平方米，達近一年來次高。而二手房周度成交走勢呈現(xiàn)穩(wěn)步爬升態(tài)勢，近3周周均成交量達到7.5萬平方米，顯著高于新政前2023年周均5.8萬平方米。

??但從前端指標項目來訪、認購情況來看，政策對深圳市場提振效果遞減：12月月初新房項目單盤周度到訪量由11月的84組微增至85組，認購量由此前的2.1套增至2.4套，與3-4月、9-10月市場階段性高點仍有差距，客戶轉化率僅為2.82%，仍處于年內較低水平。

??由此可見，新政下，深圳市場雖然一二手熱度回升但漲幅有限。

??值得注意的是，不僅是此次新政，在四大一線城市執(zhí)行“認房不認貸”政策以后，短時間內無論北京、上海還是深圳的新房、二手房成交量均出現(xiàn)大幅上漲，樓市升溫明顯。但成交主要集中在前半個月至一個月，在沖高后開始回落。

??這主要是由于目前經(jīng)濟、行業(yè)和人口環(huán)境、就業(yè)問題仍在持續(xù)，若宏觀經(jīng)濟面難以得到改善，此輪回暖仍無基本面支撐，那么后續(xù)仍將大概率回到低位運行。目前仍有部分客戶在觀望后續(xù)政策出臺情況，需警惕市場再次回落。