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??中房網(wǎng)訊 3月23日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2023房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展15年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

鼎信長城投資集團有限公司總裁 王健飛

??會上，鼎信長城投資集團有限公司總裁王健飛表示，從房地產(chǎn)行業(yè)長期來看，過往二十年的量價支撐非常明確，不管是養(yǎng)老安全角度、資產(chǎn)保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個行業(yè)發(fā)展的預(yù)期。從現(xiàn)在的情況來看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認為政策工具箱還沒有用盡，整個“房住不炒”的大基調(diào)下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發(fā)債、股權(quán)融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，相信箭還沒有射完，不動產(chǎn)配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，資產(chǎn)運營模式、金融業(yè)和不動產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的模式需要一個重大調(diào)整。在王健飛看來，運營模式從買轉(zhuǎn)向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在很多地方采取了比較高的預(yù)售監(jiān)管措施，雖然覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現(xiàn)實的預(yù)期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來，就變成的現(xiàn)房銷售模式。第三是提升行業(yè)開發(fā)建設(shè)的科技含量，不管是房屋的設(shè)計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四個是租售并舉，第五個是延長房子的壽命。

??以下為文字實錄：

??王健飛：大家好，今天受邀來講不動產(chǎn)私募基金對行業(yè)的觀點和展望。首先我站在這樣一個行業(yè)盛會里面，我們鼎信長城超過了11個年頭，我們也和地產(chǎn)行業(yè)一樣經(jīng)歷了起起伏伏。現(xiàn)在在座的，包括我們在私募基金行業(yè)里面存下來仍然在活躍的機構(gòu)，未來都會迎來一個更好的發(fā)展。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的展望，我在這里跟大家做一個分享。首先作為不動產(chǎn)資金，私募基金，不投房地產(chǎn)，不投不動產(chǎn)這是不可能的，這是因為房地產(chǎn)始終是我們的支柱行業(yè)，哪一個經(jīng)濟體都一樣，我們以2021年數(shù)據(jù)為例，整個房地產(chǎn)出讓金占整個財政收入的影響也是非常巨大的，超過了1/3，這是大家的共識。

??對于土地財政，是大家難以逾越的現(xiàn)狀，各地房地產(chǎn)市場低迷的時候政府比誰都著急，政府會積極的推地，希望土地市場回歸到健康發(fā)展的水平。

??對于城市群和城市發(fā)展的建設(shè)，我們可以看到比較有意思的發(fā)展歷史，最早的城鎮(zhèn)化，鄉(xiāng)村振興，現(xiàn)在的城市群的建設(shè)，可以看到對城市的發(fā)展在不斷的調(diào)整和優(yōu)化。

??對城市群的選擇，剛才邵總的報告里面提到了幾個核心的城市群，鼎信來看，目前值得投資的城市群就是長三角，大灣區(qū)，京津冀，成渝，這是我們目前最看好的幾個城市群，也是非常值得投資的城市群。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)長期來看，我們來看過往二十年的量價的支撐，都非常明確，也非常的理解和熟悉，不管是養(yǎng)老安全的角度，資產(chǎn)保值增值的角度，投資渠道匱乏的角度都是支持整個行業(yè)發(fā)展的預(yù)期，從現(xiàn)在的情況來看，供需兩端比，供需支撐在過去二十多年支持了房地產(chǎn)行業(yè)高速前進的發(fā)展，雖然有小的波折，但是還是向上的。

??但是目前我們面臨的行業(yè)不一樣，現(xiàn)狀也不同了。在2023年1到2月份，可以看到急劇下降的下坡路上有了令人欣喜的表現(xiàn)，一些領(lǐng)導(dǎo)拿到了最新數(shù)據(jù)之后給我們的定義是點狀回暖。大面上整個房地產(chǎn)銷售面積同比下降3.6%，一到二月份銷售額同比下降0.1，應(yīng)該說市場逐步企穩(wěn)，甚至有人說今年的小陽春早來了，但是我們拿到最新的三月份的數(shù)據(jù)來看，小陽春持續(xù)多久我們是擔(dān)心的，三月份是否延續(xù)二月份強勁復(fù)蘇的勢頭。

??點狀回暖可以看到，北京的二手房，成都的新房和二手房的成交量，商品房銷售面積和銷售金額在2022年有一個巨量的下滑，23年一到二月份有一個企穩(wěn)。行業(yè)政策的調(diào)整帶來了數(shù)據(jù)的變化，98年房地產(chǎn)行業(yè)改革之后開啟了大門，招拍掛，2004年731，大家看到了停止土地協(xié)議土壤，公開的招拍掛，08年四萬億延續(xù)了四五年，2015年經(jīng)過了嚴厲的調(diào)控，現(xiàn)在在糾偏，調(diào)控，帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的起起伏伏，可以看到房地產(chǎn)行業(yè)是強政策相關(guān)的行業(yè)。

??所以我們看到的最新的房地產(chǎn)危機下的政策，首先中國房地產(chǎn)行業(yè)的危機或者說去年年底我們看到的最大的危機不是流動性危機，有人講房地產(chǎn)行業(yè)面臨著流動性危機，不是，我們面臨的是資不抵債的危機，我們看到眾多房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了觸目驚心的年報和，藍光預(yù)計2022年虧損219億，榮盛也是虧損200多億，虧損前凈資產(chǎn)403億，現(xiàn)在的市值只有95億，資本市場對房企真正價值的體現(xiàn)。

??所以我們看到了最新的政策，資產(chǎn)要修復(fù)，權(quán)益要補充，預(yù)期要提升，但是我們看到目前所有的金融政策，鼓勵大家發(fā)展，鼓勵優(yōu)秀房企發(fā)債，鼓勵居民做按揭，降按揭利率，種種的政策可以看到基本集中在房企端或者負債端。真正可以回想一下，08年那波最有利的對購房資格，對購房的稅負方面的政策還沒有大的調(diào)整。

??由此可以說，政策的工具箱還是沒有用盡，整個房住不炒的大的基調(diào)下我們還有很多的政策可以用，如果這三只箭，圍繞發(fā)債、股權(quán)融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，我依然相信箭還沒有射完，不動產(chǎn)配套的基金后面還有政策，我們可以期待。

??住建部召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，這個會議1月8日開的，會議上提到了幾個非常重要的話，第一個，仍然是房住不炒的大帽子，我們要努力保持供需基本平衡。第二個防范風(fēng)險，講了一個詞慢撒氣，這個時候還提到了幾個詞，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，當(dāng)時看到這個話讓我們的行業(yè)非常的緊張，提到了破產(chǎn)追責(zé)等等，我們跟領(lǐng)導(dǎo)問這個事情的時候提到重點是在該上，什么樣的是該破產(chǎn)的，同時領(lǐng)導(dǎo)講了一句話，不要讓壞人跑了，防止金蟬脫殼，核心保證購房者的利益，保交房，這是目前所有箭的基本的出發(fā)點，包括對不動產(chǎn)私募基金最新的備案政策的出發(fā)點。

??再有就是促進房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型，有條件的地塊進行現(xiàn)房銷售，提升居住品質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)，馮會長在幾個場合提到過，我們要提升整個房地產(chǎn)的科技研發(fā)水平，我們要拿出更有科技含量的住宅來，大概在兩周前我到福州參觀了一個非常優(yōu)秀的國企的盤，他們做的四代住宅非常漂亮，非常舒適，也非常適應(yīng)購房人的需求，我相信未來這種產(chǎn)品會越來越多。

??物業(yè)服務(wù)，馮會長提到過，有一些小區(qū)出了常規(guī)的配套，幼兒園、健身設(shè)施等等，是不是可以有老年食堂，是不是可以加上社區(qū)醫(yī)院，提高我們的居住品質(zhì)。

??對于房屋整個的長效機制，提升房屋的使用壽命以及居住品質(zhì)，這也是從監(jiān)管層到企業(yè)都應(yīng)該思考的內(nèi)容。

??對于鼎信我們參加行業(yè)的政策研討會上著重提到的內(nèi)容和建議，去年八月份開始陸續(xù)參加幾次行業(yè)政策調(diào)研會議，第一個圍繞著預(yù)售資金的監(jiān)管，去年之前有很多過火或者不合理的地方的舉措，這些嚴重影響了全國性房企的周轉(zhuǎn)水平，這條我們希望做出優(yōu)化和修正。

??三只箭上我們希望放開地產(chǎn)私募股權(quán)的備案，上市企業(yè)的增發(fā)配股以及REITs等等，一些優(yōu)質(zhì)的民營房企已經(jīng)上報了股權(quán)融資的方案。對保主體，我們看到政策的導(dǎo)向也有保主體，相對保交房提的晚一些，我們必須保優(yōu)質(zhì)的主體，讓他們有正常的負債資金流動。

??行業(yè)的凈資產(chǎn)已經(jīng)是負的預(yù)期下，我們就要提升整個行業(yè)的資產(chǎn)的質(zhì)量，提升權(quán)益的占比，提升整個的預(yù)期，優(yōu)化負債，同時對稅負，我們希望做相應(yīng)的優(yōu)化。

??對于不動產(chǎn)基金投資試點，我們做了討論，最后發(fā)布的試點提了五方面的內(nèi)容，鼓勵不動產(chǎn)私募基金主動做的，這五項內(nèi)容剛發(fā)布出來的時候，有一些自媒體，包括一些不是太深入了解這個行業(yè)的伙伴們有一些過高的預(yù)期，也是做一個稍微的解釋，對這五個方面，首先基礎(chǔ)設(shè)施項目，為一些政策性資金留的口子，并不適合市場化的私募基金做，商業(yè)經(jīng)營用房，需要我們投入更多的專業(yè)性才能做的東西，整個長安街沿線的酒店沒有一個投資的角度是賺錢的。市場化租賃住房，很多開發(fā)商都有長租公寓的品牌，最高的萬科21萬間，龍湖也有七八萬間，市場化的租賃住房是否是好的投資機會，要有一個合理的計價方式，如果為了拿住宅銷售的地而不得不拿的市場化的租賃住房，算帳比較難看，行業(yè)里面盈利的不多。保障性住房，主要是公租房，這塊的市場容量多大呢，我簡單算了一個帳，根據(jù)我們“十四五”期間政府工作報告，全國在四十個城市要搞650萬套租賃住房，一年平均下來130萬套，保障性租賃住房普遍的面積在30、40平，政府限制70平米，我取一個均值，50平米，大概6500萬平米，相對于整個2022年全年13億平的銷量，這個賽道還是相對比較小的，如果在這里做出比較好的投資，可能需要投資機構(gòu)更加專業(yè)，占據(jù)更好的身位。最后存量商品住宅必須取得五證，房住不炒，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，實際上就是保交房。

??所以說從這五個方向看，這是鼓勵不動產(chǎn)私募基金做的方向，這里面隱含的含義，一方面化解現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在的問題，另外一方面找到新模式，既是不動產(chǎn)基金的新模式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的新模式，向過往追求高度的極致的快周轉(zhuǎn)，能夠持續(xù)的時間不多了，我們更多的要看長租、持續(xù)運營，包括好的商業(yè)的項目。

??為什么會有這種大的模式的轉(zhuǎn)變，98年開始房地產(chǎn)行業(yè)的路線選擇問題，過往中國房地產(chǎn)開發(fā)走香港模式，或者結(jié)合一定的新加坡模式，香港模式是預(yù)售制，商品房拍地，價高者得，新加坡是搞更多的公租房的配套。近期大家更多的提到的是德國模式，不管是制造業(yè)還是房地產(chǎn)行業(yè)都在提，首先第一個行業(yè)的收益率低，從金融行業(yè)來講，我看了一下，大概德國的制造業(yè)的收益率ROE在7以內(nèi)，金融行業(yè)比制造業(yè)更低一些。還有一個數(shù)據(jù)，整個德國全年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，2021年德國的房子48%由基金拿走，做長租，這是德國模式，下一步中國是不是往這個方向走，我們要看這個模式，中國的路線轉(zhuǎn)換應(yīng)該是什么樣的，這是值得每個行業(yè)從業(yè)人員深刻思考的。

??新模式目前沒有確立，定位模式的改變，當(dāng)我們調(diào)控的時候?qū)@點提的比較少，劉鶴副總理幾次講到了房地產(chǎn)仍然是支柱行業(yè)，資產(chǎn)運營模式，金融業(yè)和不動產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的模式需要一個重大的調(diào)整，我們的運營模式從買轉(zhuǎn)向租，這需要我們至少做五方面的探索，第一個去杠桿，第二個降周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在很多地方采取了比較高的預(yù)售監(jiān)管措施，雖然我們覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現(xiàn)實的預(yù)期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來，就變成的現(xiàn)房銷售模式。第三個是提升行業(yè)開發(fā)建設(shè)的科技含量，不管是房屋的設(shè)計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四租售并舉。第五個是延長房子的壽命。

??第三部分，首先行業(yè)任重道遠，改善預(yù)期尤為重要，資產(chǎn)、負債、權(quán)益幾個角度，最重要改善行業(yè)的預(yù)期，整個大水漫灌的形勢面前，水都去哪了，最新的數(shù)據(jù)可以看到，并沒有流到實體經(jīng)濟或者房地產(chǎn)行業(yè)，而是在金融機構(gòu)間空轉(zhuǎn)，我們期待著整個預(yù)期引導(dǎo)有所加強。整個房地產(chǎn)價格合理漲幅應(yīng)該是多少，大家要有一個準(zhǔn)確的預(yù)期，我們覺得應(yīng)該介于GDP和CPI之間，這樣才可以提振行業(yè)的信心。

??政策端強調(diào)該破產(chǎn)的破產(chǎn)，防止金蟬脫殼，會給投資帶來新的機會，產(chǎn)生新的并購機會，同時我們看到整個資本市場IPO，增發(fā)配股的投資機會，包括商業(yè)REITs我們也是期待的，目前先開放的是保障租賃住房的REITs，前面的四單三單是政府保障房中心，一單是華潤的，商業(yè)REITs我們相信很快放開。

??對于房地產(chǎn)周期出現(xiàn)長期的大拐點，整個的亮相，大家的預(yù)期支撐了過往二十年的發(fā)展，接下來的改變也很明顯，第一個人口出現(xiàn)了負增長，人口的老楞化，少子話，中午和領(lǐng)導(dǎo)一起交流吃飯的時候說到不光孩子少了，連養(yǎng)寵物的都少了。

??第二個中國經(jīng)濟進入的中低速的增長，第三個城鎮(zhèn)化率非常高，第四個M2已經(jīng)是巨量的金額，第五個是房地產(chǎn)行業(yè)投資功能喪失，整個預(yù)期出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

??行業(yè)最高峰已過，我們面對的行業(yè)是長坡薄雪，行業(yè)很大很長，但是利潤沒有以前厚了，在新的地塊投資上核心要看好一號地，就是最好的地，最好的項目，才能避免出現(xiàn)風(fēng)險。第二個做好存量的化解，問題項目大家也不用避諱。長效機制要做好探索，相應(yīng)的保障房，商業(yè)物流，REITs等等。再有輕資產(chǎn)代建運營，各種類型的轉(zhuǎn)型齊頭并進。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)始終要踩對周期，周期至關(guān)重要，順周期布局，逆周期投資，真正最好的拿地時間是去年的下半年，不管怎么樣，現(xiàn)在我想大家都會很舒服，到現(xiàn)在來講，最好的機會已經(jīng)過去了，因為競爭者太多了。我們要搶周期，抓住彎道超車的窗口期，對私募基金機構(gòu)，除了投資還要考慮整個資金解決的整體方案的能力，今年上半年對我們來說也是一個出手的好機會，核心是抓住一號地，抓住最好的項目實現(xiàn)高價值的投資，投資帶來什么樣的價值，我們的開發(fā)企業(yè)能為社會帶來什么樣的價值，這是最關(guān)鍵的，一塊地都不能錯。

??對鼎信來講，我們和合作伙伴一直強調(diào)項目的定位，成本的控制，進度的督促以及杠桿的合理運用，整個的房企盈利，包括投資機構(gòu)的盈利核心看兩個之，ROE和IRR。

??我們的投資策略堅持了15年，我們未來也會持續(xù)的堅持下去，也會不斷的優(yōu)化下去，最重要的是要看好好的項目，有高的收益率，好的ROE，好的收益比，我們的目標(biāo)是成為百年基業(yè)的資產(chǎn)管理公司。

??最后，面對2023年第一季度馬上結(jié)束，對整個市場，我相信大家也更加有信心，我們鼎信希望和在座的各位，和整個行業(yè)一起迎來行業(yè)轉(zhuǎn)折的春天，謝謝大家！