1、如何建立可持續(xù)的保障房體系

    我國(guó)前三季度保障性安居工程建設(shè)開(kāi)工率已達(dá)98%，今年完成1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)開(kāi)工任務(wù)已成定局。在保障性安居工程問(wèn)題上，開(kāi)工環(huán)節(jié)完成僅僅是一個(gè)開(kāi)始，后續(xù)還有大量繁重的事情需要推進(jìn)。如后續(xù)建設(shè)資金的籌集、項(xiàng)目竣工的落實(shí)、工程質(zhì)量的保證、分配和管理等。按照住建部要求，今年11月底必須確保保障房三分之一項(xiàng)目主體竣工，年底確保竣工項(xiàng)目400萬(wàn)套。各地能否按照要求順利完成保障房竣工任務(wù)，明年保障房的規(guī)模有多大，如何確定符合我國(guó)國(guó)情的保障方式，合理確定保障范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)，拓寬保障房建設(shè)資金的融資渠道，完善土地供應(yīng)，建立可持續(xù)性的，符合我國(guó)國(guó)情的住房保障體系，這是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。

    2、密切關(guān)注第四季度及明年的市場(chǎng)變化

    今年前三季度，我國(guó)商品房和商品住宅的交易面積和交易金額總體與去年同比，還都是上升的。主要原因是，二、三、四線城市填補(bǔ)了一線和部分二線城市交易萎縮的空間。另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，由于企業(yè)資金鏈的緊張，很多項(xiàng)目集中投放市場(chǎng)。

    前三季度全國(guó)房地產(chǎn)投資總體仍在高位運(yùn)行，主要原因是上年結(jié)轉(zhuǎn)和今年保障房的大量投入。進(jìn)入第三季度，交易面積萎縮和交易價(jià)格松動(dòng)由點(diǎn)向面擴(kuò)展，市場(chǎng)觀望情緒加深，新開(kāi)工面積和企業(yè)拿地積極性明顯下降，一二線城市的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始向三、四線城市蔓延。這一現(xiàn)象是否延續(xù)，應(yīng)密切關(guān)注第四季度及明年年初市場(chǎng)的變化。

    對(duì)當(dāng)前調(diào)控政策與房市走勢(shì)的看法，社會(huì)各界出現(xiàn)了明顯的不同。中央政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度是堅(jiān)定不移的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是悲觀的，多數(shù)地方政府是觀望的，商業(yè)銀行是謹(jǐn)慎的。現(xiàn)在人們的分析主要集中在房?jī)r(jià)的下調(diào)及房?jī)r(jià)下調(diào)對(duì)金融資產(chǎn)的安全性，較少考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響、對(duì)企業(yè)家及近期購(gòu)房者的不同反映。決策部門在關(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注房?jī)r(jià)下調(diào)怎樣的程度，市場(chǎng)將會(huì)帶來(lái)怎樣的問(wèn)題，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    3、首套和改善性住房需求進(jìn)一步受限

    房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一是遏制投機(jī)需求，保護(hù)并支持首套和改善性需求，讓更多的城鎮(zhèn)居民買得起房、住得上房。一直以來(lái)，政府采取了首套購(gòu)房低首付和低利率的政策。但是現(xiàn)在越來(lái)越多的銀行出于對(duì)降低金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)首套購(gòu)房采取了提高首付比例和提高利率的辦法，由此造成了大批量的首套房購(gòu)買者不能及時(shí)得到優(yōu)惠貸款，排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)，不確定因素大，導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)限購(gòu)城市有支付能力的不能買房，非限購(gòu)城市能買房的因貸款原因買不起房。

    雖然現(xiàn)在國(guó)家大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等陸續(xù)進(jìn)入供應(yīng)階段，保障范圍也在不斷拓寬，但距離政策目標(biāo)畢竟還有一段時(shí)間距離。現(xiàn)階段，剛參加工作不久的城鎮(zhèn)居民買房、結(jié)婚買房、小換大買房，都屬于剛性的改善性需求。居民購(gòu)買首套房自住房得不到貸款支持，或者貸款成本大幅度增加，也引發(fā)了市場(chǎng)需求和交易的萎縮，不利于住房民生的改善，相關(guān)負(fù)面影響不能忽視。

    4、開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨融資困境

    連續(xù)政策調(diào)控高壓下，開(kāi)發(fā)企業(yè)整體融資環(huán)境不容樂(lè)觀。前三季度企業(yè)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)變化軌跡是：國(guó)內(nèi)貸款占比逐季下降，自籌資金占比則逐季上升。在自籌資金的各渠道中，IPO、再融資、信托等都受到政策限制，融資渠道進(jìn)一步收窄。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是大型品牌企業(yè)積極以參與成立地產(chǎn)私募基金的方式進(jìn)行融資，成為今年嚴(yán)厲政策調(diào)控下，企業(yè)得以維系資金鏈安全的一個(gè)重要砝碼和渠道。

    市場(chǎng)銷售受阻、融資不暢，直接導(dǎo)致上市房企資產(chǎn)負(fù)債率的上升。三季度144家A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率環(huán)比再度攀升1.63個(gè)百分點(diǎn)。其中，以業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)負(fù)債危險(xiǎn)指標(biāo)的80%資產(chǎn)負(fù)債率為準(zhǔn)，亮起負(fù)債紅燈的上市房企就已經(jīng)有15家之多，其中包括一些大型品牌企業(yè)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，中小型房企則面臨更大的資金壓力。這需要引起有關(guān)部門的高度關(guān)注。

    5、房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策措施的銜接

    我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該直接、簡(jiǎn)明，不能夠含糊或者多元化理解，否則對(duì)完成政策調(diào)控的主要目標(biāo)是不利的。現(xiàn)在調(diào)控的目標(biāo)主要集中在房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)目標(biāo)而言，究竟是以遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)為目標(biāo)，還是一定要讓房?jī)r(jià)在同比和環(huán)比上都呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降為目標(biāo)？如果一定要以房?jī)r(jià)下跌為目標(biāo)，那么量化指標(biāo)是多少？如果目標(biāo)要求不明確，就會(huì)產(chǎn)生各自理解，互不同步的現(xiàn)象。有的說(shuō)調(diào)控已經(jīng)到位了，有的說(shuō)調(diào)控仍是“空調(diào)”。

    這些年在具體政策中，一方面要抑房?jī)r(jià)，另一方面又通過(guò)提高首付、提高利率、提高稅收增加支付房?jī)r(jià)的壓力；一方面是競(jìng)地價(jià)，另一方面又是限房?jī)r(jià)；一方面動(dòng)拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)要按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，另一方面要對(duì)銷售的商品房控制房?jī)r(jià)；一方面鼓勵(lì)大量采用節(jié)能減排的新型材料，提高產(chǎn)業(yè)化的裝修率，另一方面又不采取稅費(fèi)減免政策，且對(duì)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格設(shè)限。我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是，在走商品化、市場(chǎng)化道路的時(shí)候，忽視了保障住房的職責(zé)；在大力推進(jìn)保障房的時(shí)候，又大幅壓縮了商品房的土地和資金需求。我們需要在保障房和商品房?jī)烧咧g尋找到合理的平衡。

    如何做好調(diào)控目標(biāo)與調(diào)控政策的銜接，做好將近期調(diào)控政策和中長(zhǎng)期制度結(jié)合的頂層設(shè)計(jì)，這是至關(guān)重要的。當(dāng)前，不少地方和企業(yè)關(guān)心限購(gòu)政策何時(shí)退出的問(wèn)題。我們也感到，國(guó)十條當(dāng)時(shí)提出限購(gòu)政策時(shí)，是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高和供應(yīng)偏緊的城市，并指出這是一定時(shí)期內(nèi)的政策。目前，限購(gòu)城市的供求關(guān)系等已發(fā)生了明顯變化，如果能用差別化的稅收和信貸等市場(chǎng)調(diào)節(jié)的政策替代完全行政化的限購(gòu)政策，當(dāng)然是上策。但這種替代需要若干經(jīng)濟(jì)條件和相關(guān)過(guò)渡政策作為中間環(huán)節(jié)。當(dāng)前，頂層設(shè)計(jì)的缺失以及全國(guó)信息平臺(tái)的不完整需要盡快改變。

    實(shí)踐表明，在過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，經(jīng)常是碰到一個(gè)問(wèn)題，就想辦法解決一個(gè)問(wèn)題，有的政策還是不得已的行政措施。現(xiàn)行的一些調(diào)控目標(biāo)、政策措施也是邊干、邊實(shí)踐、邊總結(jié)、邊設(shè)計(jì)的。頂層設(shè)計(jì)需要在中央政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、央行、稅務(wù)總局等有關(guān)部門統(tǒng)力合作，形成合力。還允許地方政府在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，先試點(diǎn)、后推進(jìn)。

    建議在總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計(jì)，主要包括提出城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的“十二五”目標(biāo)和發(fā)展思路；合理界定與房地產(chǎn)財(cái)稅改革匹配的中央和地方事權(quán)、財(cái)權(quán)的科學(xué)劃分；保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的土地和信貸供應(yīng)機(jī)制；完善以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系等。

    加快推進(jìn)全國(guó)房地產(chǎn)信息平臺(tái)的建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控是在缺少“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)普查”和“全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的條件下推進(jìn)的。由于信息不對(duì)稱、不及時(shí)、不銜接，一些政策的推進(jìn)存在一定程度的隨機(jī)性，穩(wěn)定性不夠，時(shí)效性不長(zhǎng)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化缺乏全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)收集，執(zhí)行差別化的信貸政策和稅收政策也要有全國(guó)統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息來(lái)支撐。

    現(xiàn)在我國(guó)四十個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了市、區(qū)(縣)兩級(jí)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，也實(shí)現(xiàn)了全國(guó)四十個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)集中聯(lián)網(wǎng)，但缺乏城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn)、銀行存款、股票賬戶、機(jī)動(dòng)車、實(shí)業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)等)及其變化的信息收集及聯(lián)網(wǎng)。

    建議加快推進(jìn)建設(shè)一個(gè)便于全方位社會(huì)管理包括住房信息在內(nèi)的完整信息平臺(tái)。為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和政府的房地產(chǎn)調(diào)控提供決策依據(jù)。

    6、地方政府對(duì)中央政策在認(rèn)識(shí)與執(zhí)行上的差異性

    房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，中央政府和地方政府在認(rèn)識(shí)和執(zhí)行上的差異性日趨明顯，當(dāng)前主要表現(xiàn)在，中央認(rèn)為保障房建設(shè)規(guī)模是地方政府的基本職責(zé)，應(yīng)全力完成，地方政府則認(rèn)為短期內(nèi)如此巨量的建設(shè)任務(wù)是地方財(cái)力無(wú)法承擔(dān)的；中央政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控由遏制過(guò)快上漲，到回歸合理價(jià)位，而地方政府則把遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)作為政策實(shí)施目標(biāo)；中央政府要求限購(gòu)政策不但要嚴(yán)，而且還要逐步擴(kuò)大適用范圍和適用期限，一些地方則希望用限價(jià)代替限購(gòu)，即便是限購(gòu)也應(yīng)該有區(qū)域性的執(zhí)行彈性。

    考慮到各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差異性大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度也差異性大，所以應(yīng)允許各地在穩(wěn)定商品房市場(chǎng)和確保保障性住房建設(shè)進(jìn)度的前提下，制定適合本地區(qū)情況的具體政策。