太倉房地產投資機會分析

    當前，房地產市場發展正在逐漸走向關鍵節點，一二線城市已面臨整體性的市場反思和制度調整，同時，經過近十年近乎狂飆突進式的發展，競爭日益激烈，開發成本日益提高，過去粗放式的發展模式難行其道。

　　三四線城市是我國城市體系中的重要組成部分。當前，三四線城市在城市化和產業轉移等各方面均發揮著越來越重要的作用。隨著我國經濟社會的進一步發展，目前尚處于較低發展水平的占中國城市大多數的三四線城市將成為未來城市發展的主體。 為了順應房地產企業的這一戰略轉移，易居中國吹響了“新百城計劃”的號角，計劃在未來十年進入100個三四線城市，同時易居研究院投入了大量人力和物力啟動了“中國三四線城市房地產投資機會系列研究”工程，以科學嚴謹的態度，幫助眾多房地產開發企業探尋到了三四線城市最有價值的投資區域。

　　“中國三四線城市投資機會”系列研究之云南已于8月初發布。報告一經發布，便引起社會的強烈反響和業界的廣泛關注，房地產開發企業也紛紛致電表示對“中國三四線城市投資機會”更多系列研究的期待。

　　本期《易居VISION》關注太倉房地產投資機會，是此系列研究成果之一，希望對房地產開發企業進行區域拓展有所幫助。

part1港口經濟，蘊勢待發

地處長三角腹地，著名港口城市

    太倉南臨上海，屬于大上海都市群。太倉距上海市中心僅45公里，距上海虹橋機場35公里，距上海浦東機場80公里。同時，太倉坐擁大上海、南京、蘇錫常、杭州、寧波等五大都市群。 《太倉城市總體規劃（2010-2030）》提出，太倉要“突出臨滬優勢，全面對接上海”，將對接上海、融入上海作為實現太倉跨越發展的重要對動力，重點加強基礎設施對接、產業承接與配套、港口協調分工、人才技術合作。




    太倉港為長江第一港、江蘇省第一外貿大港，目前已建成各類泊位48個，開辟了75條國際國內航線，基本形成了以近洋外貿集裝箱運輸為主的口岸特色。太倉港是上海國際航運中心北翼集裝箱干線港，現有岸線可建第四、第五代集裝箱泊位。 2009年世界集裝箱港口前100強排名（《中國港口雜志》2010年第5期）中，太倉港名列第56位，比2008年上升了21位，在中國大陸港口中列第11位,在長三角地區港口中列第4位。2010年，太倉港集裝箱吞吐量221.15萬標箱，同比增長46.14%。



    太倉是名副其實的德企之鄉。在集聚太倉的千余家外資企業中，德資企業140余家。2009德資企業年產值逾11278萬美元，業務范圍涉及精密機械制造和汽車配件制造等。在百余家德資企業中，90%企業完成增資擴張。
同時，《太倉城市總體規劃（2010-2030）》給太倉的城市性質定位為“濱江國際化新興港口城市、臨滬現代化生態宜居城市”。同時，太倉榮獲省節水型城市稱號，居民住房改善項目通過省人居環境范例獎考核，列為第二批全國生態文明試點城市。2010年，太倉正式成為中國第12個，也是長三角地區第一個富裕型中國長壽之鄉。

    GDP相對較低，但增速較快，外資利用增速大幅回落 太倉經濟總量總體偏低，但經濟總量逐年穩步上升。2008年以來，太倉經濟基本保持15%左右的增長速度。利用外資方面，自2006年起，增幅大幅回落，對外資吸引力有所降低。



    GDP相對較低，但增速較快，外資利用增速大幅回落 太倉經濟總量總體偏低，但經濟總量逐年穩步上升。2008年以來，太倉經濟基本保持15%左右的增長速度。利用外資方面，自2006年起，增幅大幅回落，對外資吸引力有所降低。



    太倉人口相對較少，戶籍人口增長幾近停滯，外來人口逐年增加，漸居主體地位，但高素質人才比例較低。2008年后外來人口增速顯著回落。



生活水平較為富裕，收入水平較高

    太倉人民生活水平較為富裕，2010年城鎮居民恩格爾系數34.0，明顯優于全國平均水平。根據聯合國糧農組織標準，處于富裕的等級。太倉市城鎮居民人均可支配收入和生活消費支出水平較高，但增長速度均有所下降。
城市化進程明顯加快，城市化率已達已超過60%
太倉2010年城市化率為60.4%，同比增長3個百分點，城市化進程明顯加快。

part2
房地產市場，特征顯著

一、 土地出讓分析

    經營性土地出讓總量較大，主要集中在城廂鎮和新區 與2007、2008年相比，2009年太倉市經營性土地出讓總量大幅增加，其中，城廂鎮的經營性土地出讓占比達42%，源于政府采取的舊城改造政策和加大對南郊新城進行開發。



    商住用地占比最高，純住宅和商業用地占比穩定 太倉商住用地占比高，商業和住宅的配套規劃成為主流趨向，一般以住宅為主、商業為輔；單純擁有商業和住宅的土地比例不高，倉儲用地只在2007年有較大面積的出讓；辦公樓用地占比相當小，這與太倉市的企業構成有關，即規模較小的企業會選擇在創業園區或產業園區低價租賃廠房和辦公用房，規模大的企業會自行購地建設廠房和辦公樓。

    住宅用地價格變化幅度較大，其他物業類型用地價格穩定 2007年太倉住宅用地均價近200萬元/畝，2008年則大幅下降，2010年又超過100萬元/畝，價格變化加大。商業用地和商住用地價格變化趨勢一致，均價變化較小。相較住宅、商業和商住用地均價，倉儲用地均價最低，但2009和2010年無倉儲用地供應。



二、 市場供求分析

    2004-2010年（除2007年外），太倉房地產開發投資占比均超過10%，房地產開發成為太倉固定資產投資的重要部分。六年來，太倉的年均房屋施工面積在200萬方以上，年均房屋竣工面積在50-100萬方之間，商品房銷售面積在2009年高達到143萬方，未來銷量規模可期。
住宅銷售面積占比持續占主導地位，而辦公樓銷售面積相對較小。住宅銷售面積中，90-140平米戶型居絕對主體，其次為140平米以上住宅，90平米以下住宅占比始終處最低位。住宅銷量波動性大，除90平米以下住宅銷量持續遞增外，其他住宅銷量年度波動較大。

    住宅銷售額對太倉商品房銷售額的年均貢獻最大，住宅仍是太倉商品房的主要需求點。商業用房銷售額在2009年有較大增幅，隨著政府對商業用地規劃的增加和一些房地產企業關注商業的開發，未來商業銷售額仍有較大上升空間。雖然2009辦公樓的銷售額有一定幅度上升，但總體占比較小。



三、 房地產開發企業分析

    總體來看，太倉房地產開發企業數量較多，但實力雄厚且品牌影響力較大的企業占比僅為14%，房地產開發企業的整體素質不高。從企業成立時間看，70%以上的企業在2000年之后成立，50%的企業在2005年之后成立。成立時間短、開發經驗少是太倉房地產開發企業的主要不足。



    目前，綠地、瑞安、景瑞、寶龍和浙建已進駐太倉。一流開發商的進駐對太倉房地產市場的發展將起到加速器的作用。



part3太倉房地產市場投資機會

    住宅：針對本地居民改善性需求和新太倉人的自住性需求，以住宅銷售為主；針對臺商與浙商，租售并舉；針對歐美日韓中高層外籍人士，以出租為主。
太倉戶籍人口規模小、人口密度低。2010年太倉戶籍人口46.9萬人，在周邊城市對比中位居末位。按區域面積計，2009年每平方公里人口577人，僅略高于宜興。

    太倉戶籍人口增長幾近停滯、常住人口增速放緩。2005年以來，太倉戶籍人口增長幾近停滯，近五年年均增長僅為0.55%。不過受益于外來人口的進入，太倉常住人口持續增加，近六年年均增長率達5.19%，五年內增加14.4萬人，但近三年常住人口增速明顯放緩。



    太倉的職業階層可分為金領、白領、灰領、藍領和黑領等。針對不同的階層，我們建議，對于本地居民改善性需求和新太倉人自住性需求，以住宅銷售為主；對于臺商與浙商，租售并舉；對于歐美日韓中高層外籍人士，以出租為主。



    商業：傳統商業空間有限，特色商業前景可期 太倉居民雖然收入水平較高，但消費意愿相對較低。2009年太倉城鎮居民人均可支配收入達27320元，但收支比僅為0.61，僅略高于張家港。 太倉消費結構在同類城市中也處于較低水平。2009年十對比城市恩格爾系數均處于30%-40%，根據聯合國糧農組織提出的標準，屬于富裕階層。太倉恩格爾系數為34.4%，位列第四，消費結構仍有進一步升級的空間。