??在地產(chǎn)行業(yè)的寒冬之下，已有不少房企開始轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開新藍海。

??受消費市場提質(zhì)升級、電子商務的興起以及制造業(yè)穩(wěn)步增長等多重因素驅(qū)動，不斷衍生物流地產(chǎn)的新需求，而當前國內(nèi)物流倉儲的人均面積和效率均低于發(fā)達經(jīng)濟體，短期處于供不應求的狀態(tài)，擁有廣闊的市場前景和相對可觀的投資回報率。當前物流地產(chǎn)受到各路資本青睞，熱度始終不減，尤其在地產(chǎn)行業(yè)的寒冬之下，已有不少房企開始轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開新藍海。

??政策東風補齊行業(yè)短板

??物流地產(chǎn)收益可觀受到青睞

??“物流”，顧名思義指“物品的流通”。在中國的物流術(shù)語標準中（GB/T18354-2006），將“物流”定義為：物品從供應地向接收地的實體流動過程中，根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結(jié)合的過程。一般而言，物流市場價值鏈包括兩個主要方面：運輸，包括貨物運輸?shù)牟煌绞剑粋}儲，包括倉儲、交貨、加工及包裝、貨運代理及信息服務。

??物流地產(chǎn)，是投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇合適地點，所投資和建設的物流設施。簡單來說，是指物品在流通中所棲身的場所，范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

??其中投資商作為物流地產(chǎn)的投資主體，既可以是房地產(chǎn)企業(yè)，也可以是物流商、電商或者專業(yè)機構(gòu)投資者；開發(fā)商主要根據(jù)客戶需求，負責項目規(guī)劃及設計、項目施工、項目監(jiān)控及質(zhì)量控制等。等物流地產(chǎn)項目完工后，運營商再開展項目租賃及市場營銷工作，提升項目的出租率，并進行后期的項目管理及運營。

??

??1、供應稀缺制約發(fā)展，需求旺盛帶來行業(yè)機會

??經(jīng)濟增長促進需求，物流已是中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)（略）

??供應稀缺制約行業(yè)發(fā)展，運營效率同樣有待提高（略）

??高標準倉庫是未來趨勢，五星級庫區(qū)數(shù)量較少（略）

??冷鏈物流受到關(guān)注，統(tǒng)一標準執(zhí)行力較弱（略）

??2、政策推動物流模式向現(xiàn)代化發(fā)展，加強資源整合

??政策利好推動智能化發(fā)展，現(xiàn)代冷鏈物流體系建設加快

??為了解決以上問題并推動傳統(tǒng)物流模式向現(xiàn)代化發(fā)展，過去幾年政府出臺了一系列的政策用來支持物流業(yè)的發(fā)展，這些政策大多與完善物流基礎設施、稅收和技術(shù)有關(guān)。如2016年3月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，規(guī)劃中提出加強物流基礎設施建設，大力發(fā)展第三方物流和綠色物流、冷鏈物流、城鄉(xiāng)配送。

??2019年3月，國家發(fā)改委連同24部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動物流高質(zhì)量發(fā)展促進形成強大國內(nèi)市場的意見》，明確了2019年啟動首批15個國家物流樞紐建設，該政策的出臺進一步推進了物流資源整合、社會協(xié)同。

??2021年以來，國家政策繼續(xù)大力支持物流發(fā)展建設，推動現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展，其中如7月9日國家發(fā)改委發(fā)布《國家物流樞紐網(wǎng)絡建設實施方案（2021-2025年）》，方案顯示將穩(wěn)步推進120個左右國家物流樞紐布局建設；支持城市群內(nèi)國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

??此外冷鏈物流也成為了未來重點發(fā)展方向，尤其是12月13日國務院辦公廳發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，到2025年布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地；此外還鼓勵拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道，鼓勵冷鏈物流企業(yè)通過兼并重組、戰(zhàn)略合作等方式優(yōu)化整合資源，提升市場集中度。從《規(guī)劃》的出臺和內(nèi)容看，進一步突出了冷鏈物流的戰(zhàn)略地位，完善了冷鏈物流頂層設計，明確了發(fā)展任務與目標，設定了推動落實的重大工程，現(xiàn)代冷鏈物流體系建設步伐也將加快。

??政策推動下公募REITs進展順利，打通資本閉環(huán)（略）

??3、物流地產(chǎn)收益率表現(xiàn)優(yōu)，受到投資者青睞（略）

??物流地產(chǎn)呈“一超多強”格局

??基金與電商紛紛涌入

??1、產(chǎn)業(yè)鏈呈細化分工趨勢，多方參與各展所長 

??根據(jù)不同的開發(fā)環(huán)節(jié)，將物流地產(chǎn)分為投資開發(fā)、培育發(fā)展和成熟運營等三個階段。

??1）投資開發(fā)階段包括前期資本引入、初始項目評估、選址、土地收購、項目規(guī)劃及設計、項目施工、項目監(jiān)控及質(zhì)量控制等諸多流程，物流地產(chǎn)投資商通過自有資金、外部融資、設立自管基金并引入機構(gòu)投資者從而獲取用于投資開發(fā)的資金，并參與公開招標、拍賣及掛牌出售等方式獲取土地資源。

??2）培育發(fā)展階段主要涉及租賃及市場營銷的環(huán)節(jié)，租賃工作基本在物流項目建設開始就已經(jīng)開展，向下游包括電商、第三方物流供應商、零售商、制造商等不同類型租戶開展租賃營銷活動。待新物流項目竣工至少3個月以上基本可實現(xiàn)滿租狀態(tài)，通常情況下從獲取土地到穩(wěn)定營運需要12-24個月。

??3）成熟運營階段主要包含物業(yè)管理與后期基金管理等兩個環(huán)節(jié)。物業(yè)管理通常負責管理物流設施及租賃，收集租戶需求并及時予以反饋。而基金管理中物流地產(chǎn)投資商作為私募基金的管理人（GP），負責管理基金投資組合，透過管理基金資產(chǎn)實現(xiàn)增值以及于相關(guān)資產(chǎn)運營穩(wěn)定后尋求機會出讓基金投資（尋求退出)，以最大化內(nèi)部收益率。

??根據(jù)物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中不同的開發(fā)階段及環(huán)節(jié)，能衍生出多元化的盈利模式，物流項目主要的盈利來源是以下4類：資產(chǎn)增值收益（出售項目即完成土地溢價與物業(yè)重估收益的兌現(xiàn)）、開發(fā)建設收入、出租收入以及基金管理收入。

??以專業(yè)的物流商易商紅木ESR為例，ESR的營收由基金管理、投資和開發(fā)建設等三大業(yè)務構(gòu)成，其中投資業(yè)務主要是計入資產(chǎn)負債表內(nèi)已竣工物業(yè)的出租收入，2021年中期三大分項收入占比60.6%、26.3%和13.1%。除此以外，投資物業(yè)重估收益（資產(chǎn)負債內(nèi)竣工及在建資產(chǎn)公允價值變動）和合聯(lián)營收益（旗下基金管理的資產(chǎn)收益）貢獻絕大部分利潤。2021年中期ESR投資物業(yè)重估收益165.9百萬美元，合聯(lián)營收益78.15百萬美元，分別占除稅前利潤的57.7%和7.2%，另外股息收入同樣也是利潤的重要來源。

??物流地產(chǎn)中的每個環(huán)節(jié)都可以由具體的參與者憑借各自稟賦去完成，目前物流地產(chǎn)的參與者主要可分為四類：物流商（專業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)商）、房地產(chǎn)開發(fā)商、基金機構(gòu)以及電商企業(yè)等。由于各方參與者核心競爭優(yōu)勢各有側(cè)重，根據(jù)不同開發(fā)環(huán)節(jié)，愈發(fā)呈現(xiàn)專業(yè)分工趨于細化的合作模式，真正實現(xiàn)規(guī)范化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理。如物流商通常覆蓋全周期環(huán)節(jié)，但會將施工外包給第三方，而房企則可以參與“投資-開發(fā)-運營”，基金機構(gòu)重在財務投資，而電商主要租賃倉儲設施、為下游客戶提供物流服務。

??2、基金與電商等外部玩家搶灘物流地產(chǎn)，自建倉庫難以形成規(guī)模效應

??作為投資者，基金機構(gòu)相對缺乏項目經(jīng)營能力（略）

??自建倉庫長期占用資金，電商仍以租賃為主流（略）

??3、呈“一超多強”競爭格局，物流商占主導，房企份額顯著提升（略）

??外資基金化解決資產(chǎn)資本運作難題

??1、外資優(yōu)勢在于基金化，國資優(yōu)勢在于土地資源（略）

??2、基金化撬動杠桿、提升投資回報率，成功打造資本閉環(huán)（略）

??拓展慢、退出難普遍存在

??當前房企已在物流地產(chǎn)上取得一定成果，如萬科2014年進軍物流地產(chǎn)，2017年切入冷鏈，2020年末倉儲建面1148萬平，市占率僅次于普洛斯排名第二，其中冷鏈庫建面86萬平，位居國內(nèi)第一。遠洋2017年開始布局，截至目前物流倉庫規(guī)模超過400萬平。2021年龍湖開始組建物流地產(chǎn)團隊，而同時期碧桂園創(chuàng)投入股滴滴貨運，綠地金融已投項目東航物流成功上市，物流地產(chǎn)行業(yè)的新進入競爭者逐漸增多。

??從房企布局物流地產(chǎn)的方向來看，根據(jù)其參與環(huán)節(jié)的不同，可分以下3類：房企主導、與物流商合作經(jīng)營、房企只做單一角色（代建方或投資方）。

??模式1：房企為主導，獨立參與物流地產(chǎn)“投資-開發(fā)-運營”等環(huán)節(jié)，業(yè)務模式多為重資產(chǎn)自持，優(yōu)勢在于拿地與開發(fā)，劣勢在于運營管理和資本循環(huán)。

??模式2：房企與物流商合作，房企作為投資及開發(fā)的主體，選地建成相關(guān)物流設施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)，與物流商共享收益、共擔風險。

??模式3：房企作為單一角色，如僅作為投資方或代建方，參與財務投資或開發(fā)建設環(huán)節(jié)，屬于輕資產(chǎn)模式，可豐富其收入來源。

??1、房企主導：獨立開發(fā)參與全產(chǎn)業(yè)鏈，普遍面臨資產(chǎn)重、退出難等瓶頸（部分略）

??房企作為主導,租售給租賃方并代其管理，屬于主流模式。即房企作為投資開發(fā)主體，實現(xiàn)對物流地產(chǎn)選址、設計、施工、交付、后續(xù)支持與服務的全周期覆蓋，日常物流業(yè)務由租賃方操作，房企只負責投資開發(fā)和物業(yè)管理，如萬科、綠地、富力和遠洋等。

??以較早進入物流地產(chǎn)的萬科為例，萬緯物流聚焦高標倉及冷鏈物流兩大核心業(yè)務。投資開發(fā)層面，2014年萬科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，2015年推出萬緯物流，開始與黑石旗下的物流地產(chǎn)基金合作開拓投資與并購，2016年開啟全國化布局。2017-2018年對物流地產(chǎn)的拓展布局進入高峰，2017年新增36個項目，新增倉儲建面265萬平，2018年新增64個項目，新增倉儲建面498.4萬平，同比大幅增長88.1%。2019年以來萬緯對物流地產(chǎn)的投資節(jié)奏放緩，新增倉儲建面同比增速歷年均跌超50%，房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)調(diào)控政策的收緊是萬科對物流布局謹慎的重要原因。截至2021年三季度末萬緯物流倉儲已運營項目建面818萬平，其中高標庫769萬平，冷庫49萬平。經(jīng)過短短幾年的擴張，萬緯已發(fā)展成為物流地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)第二、冷鏈物流國內(nèi)第一的地位。

??2、房企與物流商合作：優(yōu)勢互補，共享收益、共擔風險（略）

??3、房企只做單一角色如投資方或代建方，拓展多樣收入來源（略）

??房企冒然進入需謹慎（略）