??“1月，在新一輪集中供地尚未開啟之下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，成交金額、面積同比降幅均超過七成。”

??榜單解讀

??前言：1月，在新一輪集中供地尚未開啟之下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，成交金額、面積同比降幅均超過七成。樓市下行疊加企業(yè)資金壓力，房企投資依然十分謹(jǐn)慎。在寧波第三輪土拍回暖的帶動(dòng)下，百強(qiáng)中僅有不到三成房企納儲(chǔ)，其余均被項(xiàng)目開發(fā)商以及地方性國企、城投公司、平臺(tái)公司所“瓜分”。 

??我們認(rèn)為，2022年謹(jǐn)慎的投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件，但仍需要一定的傳導(dǎo)時(shí)間，預(yù)計(jì)投資力度需要3-6個(gè)月的修復(fù)期。在策略上，城市分化越來越嚴(yán)重，對(duì)于城市選擇，堅(jiān)持長期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、城市軟實(shí)力較強(qiáng)的核心城市。在拿地節(jié)奏上，考慮到目前地價(jià)尚未真正下降，一旦2022年首輪集中供地?zé)岫鹊兔裕诙喖泄┑鼗驅(qū)⒊蔀橥顿Y的“窗口期”。

??1月土地成交規(guī)模同環(huán)比腰斬

??三四線流拍現(xiàn)象不減

??2022年1月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積僅5478萬平方米，環(huán)比12月降幅近九成，同比降幅也接近七成。成交總金額降至1133億元，環(huán)比上月大降90%，同比也下降了75%。成交樓板價(jià)延續(xù)了自9月份以來下滑趨勢(shì)，1月僅為2069元/平方米，環(huán)比降幅高達(dá)15%。

??土拍熱度上，在寧波成交回暖的帶動(dòng)下，1月溢價(jià)率環(huán)比略有回升，為4.3%。但流拍率較上月略有增加，增至21%。除西安、石家莊等少數(shù)二線城市流拍地塊相對(duì)較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并且多為含宅地塊。究其原因，主要還是由于當(dāng)前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之這些城市的樓市下行壓力依然巨大，房企投資謹(jǐn)慎的態(tài)度短期內(nèi)還在延續(xù)，流拍也在意料之中。

??受供地節(jié)奏影響

??新增貨值、金額百強(qiáng)門檻同比下降19%和49%

??2022年伊始，受到新一輪集中供地尚未開啟的影響，企業(yè)拿地并不積極。1月，新增貨值百強(qiáng)門檻12.3億元，同比下降19%。新增拿地價(jià)值、建面百強(qiáng)門檻2億元、12萬平方米，同比分別減少49%和10%。

??從拿地金額（全口徑）角度來看，2020年1月僅有綠城和華潤2家房企金額超過50億元，與去年15家的數(shù)量相比相距甚遠(yuǎn)。整體來看，拿地金額排名靠前的房企均來自1月份寧波第三輪土拍，如華潤、濱江、新希望、偉星等。

??近九成百強(qiáng)房企首月未拿地

??地方城投、平臺(tái)公司是“主力軍”

??樓市下行疊加企業(yè)資金壓力，并且1月僅有寧波完成2021年第三輪集中供地，因此銷售百強(qiáng)房企拿地幾乎“停滯”，僅有10余家房企首月有土地入賬。其中銷售TOP50房企單月拿地金額不足200億元，同環(huán)比均下降90%以上。

??值得注意的是，剩余入榜企業(yè)主要以項(xiàng)目開發(fā)商、地方國企、城投和平臺(tái)公司為主。其中民企僅占到30%，國家隊(duì)“托底”現(xiàn)象并未減少。實(shí)際上，由于部分地方平臺(tái)公司并不具備很強(qiáng)的獨(dú)立開發(fā)模式，未來合作開發(fā)或?qū)⒊蔀槠放品科笱a(bǔ)充核心土儲(chǔ)的渠道之一。

??聚焦核心城市

??關(guān)注今年第二輪集中供地機(jī)會(huì)

??2022年開年首月，全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來周期性下滑，較去年同期也大幅腰斬。一方面是由于在集中供地政策影響下，多城供地節(jié)奏發(fā)生變化所致；另一方面，則是由于房企投資態(tài)度仍舊保持謹(jǐn)慎，地市成交熱度因此也難回升。

??在樓市、地市熱度持續(xù)下探的背景下，近期中央部門多次提及要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求。可以預(yù)見的是，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)的資金環(huán)境將有所改善。但考慮到一季度也是各大房企的償債高峰，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)偏好的降低，也會(huì)在一定程度上影響企業(yè)舉新債拿地的積極性，謹(jǐn)慎投資仍是主旋律。

??2022年，集中供地的22個(gè)核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。從第三輪土拍的情況來看，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點(diǎn)”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價(jià)成交，但市場(chǎng)人氣略有恢復(fù)。考慮到目前地價(jià)并未有實(shí)質(zhì)性的下滑，因此，在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來各城地價(jià)仍有下調(diào)空間，一旦2022年首輪集中供地?zé)岫鹊兔裕驎?huì)出現(xiàn)在第二輪集中供地中下調(diào)地價(jià)的情況，疊加市場(chǎng)回暖與資金寬松的預(yù)期，明年第二輪集中供地或是房企補(bǔ)貨的窗口期。