??導 讀 

??1、百強房企11月單月業績同環比雙降
??2、逾半數百強房企單月同比降幅超30%
??3、市場底未至，超6成二三線成交跌幅擴大

??☉ 文／克而瑞研究中心

??前言：2021年11月，房地產市場持續轉冷，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。其中，一線城市成交企穩回升，環比增長10%，但同比仍下降17%。25個二、三線城市市場持續低迷，成交環比下降7%，同比跌幅擴至35%。

??企業層面，11月百強房企單月業績規模較10月環比明顯回落3.4%，單月業績同比也延續了自7月以來的下跌趨勢，且降幅進一步擴大至37.6%。逾8成企業單月業績同比降低，其中超半數房企同比降幅大于30%。11月百強房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，同環比雙降的企業數量增至56家。

??年末，隨著企業沖刺全年業績，成交有望企穩回升，但整體回升幅度或有限。整體來看，目前預期的市場底尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀。加大供貨和優惠力度、“以價換量”仍是企業促進成交去化的必要手段。長期來看，在市場整體下行、房企銷售承壓、行業競爭加劇的大背景下，以銷定投、穩健經營，提高運營效率、增強自身產品力，將是企業長期可持續發展的立足之本。

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??業績：百強房企11月單月業績同環比雙降

??2021年11月，百強房企實現銷售操盤金額7507.8億元，單月業績規模較10月環比明顯回落3.4%。受下半年市場持續降溫的影響，11月單月業績同比也延續了自7月以來的下跌趨勢，且降幅進一步擴大至37.6%。累計業績來看，截至11月末百強房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%，累計業績增速進一步放緩。

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??門檻：TOP30房企保持規模優勢 百強門檻191.4億元

??2021年1-11月，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化, 行業競爭加劇。其中，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP十房企1-11月銷售操盤金額門檻達到2503億元，同比增幅達24.3%，較2019年增長37.1%。

　　TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升16.2%和6.7%，實現規模穩定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降7.9%至518.2億元，與其他梯隊房企出現一定程度的分化。此外，截至11月末百強房企的銷售操盤金額門檻為191.4億元，較去年同期基本持平。

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??企業表現：11月同環比雙降的百強房企數量增至56家

??具體從企業表現來看，2021年11月百強房企中逾8成企業單月業績同比降低，其中超過半數的房企同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，有近9成企業單月業績不及上半年月均水平。整體來看，11月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，同環比雙降的百強房企數量較上月有明顯增加，達到56家。

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??市場：市場底未至
超6成二、三線成交跌幅擴大

??2021年11月，房地產市場持續轉冷，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。

??一線城市成交企穩回升，環比增長10%，但同比仍下降17%。其中，北京、廣州和深圳成交環比漲幅皆超20%，而受簽約政策影響，上海成交環比跌幅近兩成。北京房企持續加大營銷力度，低總價房源成為搶回款的“殺手锏”，特價房數量明顯增多，從此前的月均2-3套提升至月均10余套。上海第五批次新房集中入市，成交表現則冷暖不一，6成以上的樓盤觸發積分，前灘板塊入圍積分最高達97分。反觀徐涇板塊個別項目因交通不便且售價偏高，并未如期觸發積分，直觀反映打新市場逐漸回歸理性。廣州政策層面出現躁動，網傳二手房貸款不用參考指導價被辟謠。以價換量漸成市場共識，多項目降價促銷，部分項目甚至推出“零首付”、“接力貸”等優惠，并取得不錯的成效，本月成交終于止跌回升。深圳市場兩級分化，網紅盤頻頻“日光”，一、二手價格嚴重倒掛的海德園入圍積分達到62.2分，刷新年內新高。不少項目認籌慘淡，降價動作頻頻，部分項目推出“買房送車”（購車首付補貼）、極高分銷傭金等優惠攬客。

??25個二、三線城市市場持續低迷，成交環比下降7%，同比跌幅擴至35%。其中，近3成二、三線城市成交企穩回升，同比跌幅有所收窄，蘇州、成都率先同比轉正。不過，6成以上二、三線城市成交依舊疲軟，同比跌幅繼續擴大。徐州、東莞等成交同比跌幅超60%，房價預期同樣轉跌，市場預期發生根本性轉折。

??而從周度成交數據來看，月底成交出現翹尾行情，但持續時間依舊存疑。11月前三周，31個重點監測城市成交持續低位運行，南通、泉州等跌至年內低位。第四周，31城成交環比增長15%，寧波、惠州等出現翹尾行情，成交環比實現翻倍增長。

??展望12月，近期中央多部委密集表態，明確指向涉房融資解凍，個人按揭貸款邊際改善。但銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁主要利好國企、央企及優質民企，那些“問題”房企融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。

??值得一提的是，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個月以上縮短至2個月，又如合肥由此前的6個月以上縮短至3個月。與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??而從成交數據來看，預期的市場底尚未真正到來?，F階段房企加強銷售回款仍是第一要務，預計年末企業將加大供貨力度，并推出更大力度的優惠措施，打折降價潮或將蔓延。受此影響，年末成交有望企穩回升，但整體回升幅度或將有限。