??導 讀 

??1、百強房企銷售增速罕見負增長3.5%；
??2、千億房企數量43家，與去年持平；
??3、近2成百強房企業績下滑超過10%
??4、逾8成房企未完成全年業績目標

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??2021年，房地產市場強、弱轉化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

??各城市市場加劇分化。具體而言，部分熱點城市房價轉折，上半年急漲、下半年轉跌，部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，市場預期同樣轉折，購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態化，特價房、工抵房等優惠頻出。

??企業層面，2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，行業從“控制風險”到“暴露風險”。

??展望2022年，企業整體業績預期將更為保守，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業融資管控趨于常態化，企業償債壓力仍然較大。同時，新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率，防范風險、降本增效。

??01

??規模：百強房企全年累計業績同比降低3.5%

??2021年12月，百強房企實現銷售操盤金額9940.1億元，單月業績同比降低35.2%，較11月環比增長32.4%。從累計業績來看，年內百強房企累計業績增速持續放緩，截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長。

??全年來看，2021年中國房地產行業的企業整體銷售，表現為先揚后抑的走勢。一季度，市場購房情緒延續了去年末以來的熱度，企業銷售規模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業銷售增速持續放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業百強房企單月業績增速自7月由正轉負以來，延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。

??02

??門檻：TOP30房企保持規模優勢
百強門檻200.3億元

??2021年，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化，行業競爭加劇。其中，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP十房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降14.9%至570.6億元，與其他梯隊房企出現一定程度的分化。截至12月末TOP一百和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房企分化加劇。此外，從千億房企數量來看，2021年全口徑千億房企數量與去年持平，保持在43家。

??03

??企業表現：年內累計業績負增長的企業數量增加

??2021年，百強房企整體表現不及去年同期，年內累計業績同比降低的企業數量增加。具體來看，截至12月末近4成百強房企累計業績同比降低，銷售規模負增長的企業數量較2020年有明顯提升。單月業績來看，12月逾8成百強房企單月業績同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企單月業績同環比雙降。

??但2021年也有部分規模房企業績表現相對突出，如綠城、華潤、招商、金地、建發、龍光、濱江等年內均實現了較高的累計業績同比增長。此外，碧桂園今年在三個口徑榜單中都繼續保持在行業第一的位置。

??04

??目標：規模房企整體目標完成情況
遠不及歷史同期

??2021年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至12月末有逾8成房企未完成全年業績目標。但綠城、華潤、金地、濱江等房企仍超額完成全年目標?？梢?，即使年內規模房企已對業績增長保持了謹慎預期，并適度調降了銷售目標的情況下，但下半年市場大幅降溫、企業業績持續萎縮的影響下，多數企業的業績壓力仍然較大。

??05

??企業展望：延續謹慎的投資預期
降本增效、防范風險

??展望2022年，在“房住不炒”政策主基調以及保障房地產行業有序、健康發展的預期下，政策、融資、信貸等將得到邊際改善。企業層面，2022年規模房企整體的業績預期將更為謹慎，但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。投資方面，短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業融資管控趨于常態化，短期內企業償債壓力仍然較大。同時，新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率，防范風險、降本增效。此外，在當前行業盤整期，回歸產品、加強產品力打造、提高產品適銷性，也應是企業的關注重點。

??規模：業績預期會更為謹慎，部分企業面臨負增長困境

??整體來看，近年房地產行業監管不斷收緊，企業規模增速自2016年以來持續放緩。特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率表現不佳，房企銷售去化及回款壓力增加。目前，預期的市場底尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規模將步入無增長時代。

??結合今年規模房企實際的銷售目標完成情況來看，2022年企業整體的業績預期勢必也將更為謹慎，會有部分企業業績目標同比持平或降低。2022年，企業需在保證貨量供應的同時，繼續積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

??投資：謹慎拿地是主旋律，投資力度修復仍需3-6個月

??2021年，22個重點城市采取“雙集中”供地對企業投拓帶來了前所未有挑戰。一年拍三次的固定節奏下，房企投資博弈性增加，短期資金池深度成為企業增儲的重要砝碼。集中供地疊加房企資金壓力增加，導致企業投資及擴張動能降低，投資態度保持審慎，全年百強拿地銷售比僅為0.29，創近五年新低。

??展望2022年，預計規模房企整體的謹慎投資預期難以大幅扭轉。雖然年末政治局會議指出，促進房地產業健康發展和良性循環。但體現在投資復蘇上，仍需要一定的傳導時間，預計投資力度需要3-6個月的修復期。短期內，企業間分化會持續，行業調整期下市場資源也在向優勢企業集聚，投資主力仍將以財務穩健、現金充裕的國企、央企為主。

??融資：行業融資管控常態化，短期內企業償債壓力仍然較大

??2021年，行業融資政策持續收緊，房企三道紅線監管和房地產貸款集中度管理制度常態化。典型規模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來首次出現負增長且達到五年內最低水平。四季度企業融資一度降到冰點，融資總量同比減少55%，房企資金壓力加劇，違約事件頻發。同時，不同企業之間融資規模以及融資成本出現明顯分化，國企、央企以及財務穩健的優質房企更具優勢。

??這樣的背景下，年末中央及部委、金融機構等密集發聲，向市場釋放有關房企融資政策偏正面消息，部分企業融資壓力略有緩解。但并不意味著房地產信貸政策轉向，而旨在維穩糾偏。預計2022年，整體的融資環境仍以維護企業正常融資需求，促進行業良性循環和健康發展為主。短期內房企融資仍將低位運行，企業整體償債壓力仍然較大，未來房企將更加依賴銷售回款和自籌資金。

??管控：提升運營管控效率、降本增效，加強產品力打造

??新常態下，高杠桿、高負債運營模式無法持續。未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿，增強企業自身的抗風險能力，以實現穩健、高質量的發展。整體戰略以謹慎經營、防范風險為主，并積極適應新的政策與市場環境。

??同時，在目前行業盤整期，部分規模房企集中性地進行組織架構調整，如區域公司合并、事業部整合等。通過戰略精簡、堅持主業結合精細化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動性壓力、抵御行業寒冬。此外，當前市場背景下，企業更應該回歸產品、持續關注產品升級迭代，加強產品力打造、提高產品適銷性，在日趨加劇的行業競爭中保持發展優勢。

??06

??市場展望：上、下半年市場強弱轉折
12月成交止跌回升

??2021年12月，房地產市場成交止跌回升，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長16%，同比跌幅收窄至35%，較2019年同期下降26%。

??一線城市成交穩步提升，環比增長6%，同比仍下降30%。其中，上海、廣州成交放量，環比漲幅皆超30%，同比跌幅仍在20%附近。北京、深圳成交不增反降，同、環比跌幅都在30%以上。上海市場兩極分化，豪宅再現搶購潮，即便部分房源總價突破1億元，開盤當天同樣售罄，核心在于一、二手價格倒掛，買到即賺到。剛需盤去化表現平平，部分項目去化率低于30%。年末廣州市場出現翹尾行情，尤其是那些一、二手價格明顯倒掛的樓盤，開盤當天均能實現“日光”。

??25個二、三線城市成交企穩回升，環比增長19%，同比跌幅收窄至36%。其中，近7成二、三線城市成交止跌回升，長沙、廈門等環比漲幅皆超70%，寧波、天津等成交持續下行，環比跌幅都在20%附近。9成以上二、三線城市成交同比仍下降，3成以上二、三線城市同比腰斬，僅限于成都、濟南同比轉正。

??而從全年市場走勢來看，房地產市場強、弱轉折。上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

??各城市市場加劇分化。具體而言，部分熱點城市房價轉折，上半年急漲、下半年轉跌，部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，市場預期同樣轉折，購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態化，特價房、工抵房等優惠頻出。

??展望2022年，房地產市場難言樂觀，預計全年成交規模或將同比下降5%-10%。受極高基數影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或將進一步擴大。下半年成交有望企穩回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉正。

??各城市市場或將持續分化。核心一、二線城市市場仍具韌性，改善性需求依舊堅挺，豪宅市場更將持續火熱。弱二、三線城市市場或將持續低迷，市場需求及購買力難免透支，成交或將持續低位運行。