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??核心觀點

??【合約銷售實現400億，2025年計劃銷售278億】2024年，首開股份實現全口徑銷售金額400.13億元，同比降低35%。經營性現金流凈額為凈流入73.8億，相比2023年凈增加了17億。主要是期內首開股份減少了經營性支出。2025年，首開股份計劃銷售面積155萬平方米、簽約金額278億元，復工面積669萬平方米、新開工面積26萬平方米、竣工面積203 萬平方米。 

??【公司保持在北京市場的領先位置，拿地謹慎獲取兩幅地塊】首開股份于2024年下半年，獲取了位于成都、北京的兩幅地塊。從區域上看，公司在北京的優勢得以保持，期末，首開股份的擬售、在售主要項目（含自持）156個，其中當期在建面積約 1000萬平方米。京內主要項目 74 個，總規模約 1660 萬平方米。期內，首開股份的存貨跌價損失約31億。期末，存貨賬面余額1142億，相應存貨跌價準備49億。計提存貨跌價準備主要集中于已完工項目，存貨中開發產品的存貨跌價準備37萬。其中，廈門九瓏岸項目的存貨跌價準備高達6.84億。此外，首開股份體量最大的兩個項目分別為北京分鐘寺橋西北側地區回遷安置房項目，以及萬泉寺村 B、C地塊棚戶區改造項目，預計總投資分別為113億及146億，期末賬面價值87億及68億。 

??【期內三費持續壓降，建立扁平管理架構提效】2024年，首開股份實現營業收入242億元，同比下降49%；毛利潤11.6億元，凈利潤為虧損94億元。其中，財務費用下降3%，管理費用下降4%，銷售費用下降21%。三費實現有效壓降。根據公司披露顯示，公司在報告期內，強化成本全鏈條管控。加強造價單位集中管理，嚴控工程結算。升級拳頭產品等典型業態成本指標體系，提煉推廣成功經驗，50個項目完成 170 項控本增效，降本6.76 億元。成本管控獲“北京市企業管理現代化創新成果一等獎”。 期內組織管理優化，建立扁平高效的管控架構，壓減3個機關部室，完成京內外 19 家二層級管理單位的整合重組，形成9個二層級大區平臺和 1個商管平臺。 為后續管理效能提升打下基礎。 

??【融資渠道暢通，融資成本持續下降，獲“白名單”授信超93億】2024年首開股份持續壓降有息負債，公司合并范圍內金融機構帶息負債較年初降低約 97 億元。2024年末，首開股份持有現金188億元，較期初下降18%。報告期內，公司在國有背景的加持下，融資渠道暢通，獲得“白名單”授信超過93 億元，實現 55.9 億經營性物業貸款及城市更新貸款投放；加大債券融資力度，共完成 186 億元債券接續。優化融資產品結構，高成本非標融資占比較年初顯著下降；融資成本持續下降，截止到報告期末平均融資成本 3.78%，較年初下降 48 個基點；首開股份于年報中披露，期末剔除預收賬款后的資產負債率為74.40%，凈負債率為192.4%，現金短債比為1.03倍。此外，首開股份還有其他應付款185億，其中資金往來款約164億。此外，應付賬款中貨款、工程款約83億。首開股份年報中表示，“會細化資金鋪排，提前預警缺口，制定剛兌預案，防范債務風險。”

??01

       銷售

??合約銷售實現400億

??2025年計劃銷售278億

??2024年，首開股份實現全口徑銷售金額400.13億元，同比降低35%；全口徑銷售面積205萬平方米，同比降低24%；銷售均價下降至19500元/平方米。

??首開股份在年報中表示，2024年是企業發展史上極其困難的一年。包括北京市場在內，簽約金額同比逐年下降。項目從拿地到入市開發周期與標桿企業相比有待提升。周轉率下降導致公司去化周期延長，營銷策略針對性、精準度有待提升。

??針對該問題，首開股份表示“以銷售去化為工作重心，以資金安全為底線，全力以赴打好生存保衛戰。”2024年首開股份經營性現金流凈額為凈流入73.8億，相比2023年凈增加了17億。主要是期內首開股份減少了經營性支出，其中銷售商品、提供勞務支付的現金相比2023年減少110億，而銷售商品、提供勞務收到的現金則減少89億。

??2025年，首開股份計劃銷售面積155萬平方米、簽約金額278億元，復工面積669萬平方米、新開工面積26萬平方米、竣工面積203萬平方米。2025年一季度，首開股份已實現簽約金額63.90億。

??02

       投資

??公司保持在北京市場的領先位置

??拿地謹慎獲取兩幅地塊

??首開股份于2024年下半年，獲取了位于成都、北京的兩幅地塊。從區域上看，公司在北京的優勢得以保持，期末，首開股份的擬售、在售主要項目（含自持）156個，其中當期在建面積約1000萬平方米。京內主要項目74個，總規模約1660萬平方米。

??首開股份在年報中解釋，2024年為保現金流，被迫“以價換量”，故而存貨跌價準備計提加大。期內，首開股份的存貨跌價損失約31億。期末，存貨賬面余額1142億，相應存貨跌價準備49億，期末存貨賬面價值1093億。

??具體來看，計提存貨跌價準備主要集中于已完工項目，存貨中開發產品的存貨跌價準備37萬，開發成本的存貨跌價準備為12萬。

??此外，首開股份于年報中也有提及，“公司歷史投資的大量商辦、自持物業、棚改等滯重資產嚴重占壓資金。”根據年報顯示，首開股份預計投資額最大的兩個項目分別為北京分鐘寺橋西北側地區回遷安置房項目，以及萬泉寺村B、C地塊棚戶區改造項目，預計總投資分別為113億及146億，期末賬面價值僅87億及68億。其中，豐臺分鐘寺回遷項目無具體預計竣工時間，而萬泉寺改造項目預計2026年竣工。2025年2月18日北京發行首批土儲專項債（主要用于棚改、城中村改造、土地儲備等），如果首開股份能夠抓住政策機會，或會為這些項目的持續穩定開發提供幫助。

??03

       盈利

??期內三費持續壓降

??建立扁平管理架構提效

??2024年，首開股份實現營業收入242億元，同比下降49%；毛利潤11.6億元，同比下降79%。毛利率為4.8%，較同期下降了6.7百分點。2024年凈利潤為虧損94億元，值得注意的是2023年凈利潤同樣虧損了59億。

??從三費來看，期內首開股份的銷售費用下降了21%至10億；而管理費用下降4%至10.4億；財務費用下降3%至31億。三費實現有效壓降。為進一步提質增效，企業期內組織管理優化，建立扁平高效的管控架構，壓減3個機關部室，完成京內外19家二層級管理單位的整合重組，形成9個二層級大區平臺和1個商管平臺。根據公司披露顯示，公司在報告期內，強化成本全鏈條管控。加強造價單位集中管理，嚴控工程結算。升級拳頭產品等典型業態成本指標體系，提煉推廣成功經驗，50個項目完成170項控本增效，降本6.76億元。成本管控獲“北京市企業管理現代化創新成果一等獎”。

??為后續發展能“輕裝上陣”，2024年首開股份在2023年計提17億存貨跌價準備基礎上，再計提約31億的跌價準備。此外，信用減值損失4.8億（2023年8.9億）。公允價值變動虧損8.4億，公允價值變動虧損來自非上市權益工具投資（主要為私募基金投資）。

??從表外項目看，權益法核算的長期股權投資收益為虧損6.8億，其中廈門滄珩實業有限公司期內虧損5.9億，該聯營企業為廈門保利首開云禧項目的開發商，由保利與首開合作。此外，北京首城置業有限公司也虧損了2.3億，為首開與北京城建合作。

??04

       負債

??融資渠道暢通，融資成本持續下降

??獲“白名單”授信超93億

??2024年，首開股份積極響應“城市房地產融資協調機制”，“白名單”項目共獲授信93.33億元（全口徑）；推動持有型物業應融盡融，實現55.9億元（全口徑）經營性物業貸款及城市更新貸款投放；加大債券融資力度，共完成186億元債券接續。優化融資產品結構，高成本非標融資占比較年初顯著下降；融資成本持續下降，2024年底平均融資成本3.78%，較年初下降48個基點。

??2024年首開股份取得借款收到的現金為254億，相比同期減少了102億；籌資活動產生的現金流量凈額為凈流出102億。期內，現金及現金等價物凈減少了33億。

??2024年末，首開股份持有現金188億元，較期初下降18%。期末，融資總額為1098億元，較期初略有下降4%。首開股份于年報中披露，期末剔除預收賬款后的資產負債率為74.40%，凈負債率為192.4%，現金短債比為1.03倍。

??此外，首開股份還有其他應付款185億，其中資金往來款約164億。此外，應付賬款中貨款、工程款約83億。首開股份年報中表示，“會細化資金鋪排，提前預警缺口，制定剛兌預案，防范債務風險。做好資金集中管理，嚴格執行‘收支兩條線’制度；全面加強合作公司資金支付管理，實行總部職能部門聯審聯批；從嚴審批財務資助，規范合作公司盈余資金分配。”

??05

       多元化

??物業經營有序推進

??積極探索創新業務

??除了地產開發主業外，首開股份也有序推進物業經營板塊的發展和優化。近年來，首開股份旗下各商業項目持續加大推廣力度，充分利用各平臺、主題活動，加強屬地政府溝通及中介有效合作，多渠道進行推廣。不斷深入挖掘客戶，加大招商力度。

??期內，首開股份酒店物業經營等結算收入8.54億元、結算成本7.82億元。期末，首開股份實現物業租賃面積171萬平米，物業管理面積265萬平方米，酒店客房銷售數量32萬間/天。其中，昌平LONG街南區商業步行街出租率達90%、國家速滑館接待游客50萬人次。

??同時，首開股份近年來也在城市更新、長租公寓、養老與文創等領域持續探索。期內，首開股份繼續深化完善長租公寓標準化體系，首開樂尚10家長租公寓整體出租率90%、收繳率100%。此外，首開寸草作為融合式養老代表，9家養老院整體入住率82%。