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??本月關注

??5年期LPR大幅下調，融資協調機制正加速落地

??本月監管超預期大幅調降5年期LPR 25BP至3.95%，降幅創LPR機制設立以來之最，加碼穩定市場需求。此外，房地產融資協調機制正加快落地并取得積極進展，2月以來六大國有大行以及廣發、恒豐、浙商、浦發等商業銀行陸續公布推進情況，河南、山西、山東、湖南、內蒙古、廣東等多省披露落實情況。截至2月28日全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億。根據住建部要求，3月15日前地級及以上城市要建立融資協調機制，完成“白名單”推送。

??金科主動申請重整，東方資產接手俊發2宗地塊

??本月金科向法院遞交重整申請相關資料。宣布引入戰投長城前1月，陜西建工與金科集團高層就雙方開展全面戰略合作等事項向重慶市政府做了專題匯報，后續并無實質進展。因此，市場猜測，長城資產可能聯合陜西建工對金科進行重整，以有效隔離風險、盤活資產、推動后續開發與保交付。此外，東方資產旗下的東銀實業成功拿下“云南王”俊發昆明彩云城A6、A12，2宗土地總面積超過200畝。東方資產旗下并沒有專業的開發平臺，后續可能會引入第三方代建入場，如去年東方資產接盤俊云峰A3地塊就引入龍湖代建，并將案名改為龍湖青云賦。

       富力62億港元出售倫敦項目化債，萬科加快處置資產以應對償債高峰

       本月重點監測房企共涉及20筆并購交易，披露的交易對價約171.5億，環比減少12.7%，并購熱度有所下滑。本月富力將倫敦“敦ONE”項目出售予中渝置地的實控人張松橋來抵債；1月末以來萬科加快處置資產，將深圳高新投6.16%股權出售給深投控、上海七寶萬科廣場50%股權7折轉讓領展、正計劃出售旗下長租公寓泊寓部分股權等。接連處置旗下資產的背后，可能是為了應對上半年的償債高峰。2024上半年是萬科需兌付12.3億美元海外債，且當前其資金相對緊張，近期管理層去北京拜訪貸款機構就今年3月到期的非標進行展期談判。

??01并購政策

??5年期LPR大幅下調，融資協調機制正加速落地

??本月中央層面加大金融支持房地產力度，5年期LPR超預期大幅調降25BP，降息幅度創LPR機制設立以來之最，以刺激居民中長期住房按揭貸款需求釋放，加碼穩定市場需求。

??此外，繼1月金管總局、住建部開會推進建立城市房地產融資協調機制后，近期房地產融資協調機制正加快落地并取得積極進展。2月以來，六大國有大行以及廣發、恒豐、浙商、浦發等商業銀行陸續公布推進情況，僅中建農3個銀行已審批金額就超過了1100億，河南、山西、山東、湖南、內蒙古、廣東等多省份披露融資協調機制落實情況。2月末金管總局、住建部披露，截至2月28日全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。根據住建部最新要求，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協調機制，完成“白名單”推送。

??地方政府層面，本月54個城55次政策放松，頻次環比有所增長。北京、深圳跟進松綁限購，至此一線四城均已在近期完成限購政策優化調整。

??02并購金融

??金科主動申請重整

??東方資產接手俊發2宗地塊

??本月21日金科向法院遞交重整申請相關資料，成為首家主動發起重整的千億房企。消息人士稱：重整申請已獲法院受理。2023年6月末金科正式宣布引戰的消息，稱長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整。而就在此前1個月，陜西建工與金科集團高層就雙方開展全面戰略合作等事項向重慶市政府做了專題匯報，并得到肯定。因此，市場猜測，長城資產并非“單獨行動”，可能聯合陜西建工對其進行重整，以有效隔離風險、盤活資產、推動后續開發與保交付。

??此外，東方資產旗下的東銀實業成功拿下“云南王”俊發昆明彩云城A6、A12，正式介入后續開發，2宗土地總面積超過200畝。東方資產旗下并沒有專業的開發平臺，后續可能會引入第三方代建入場，如去年東方資產接盤俊發的俊云峰A3地塊就引入龍湖代建。彩云城項目占地面積超過千畝，共劃分了11個地塊，A8已交付、A18待交付，市場消息稱信達可能主導開發彩云城A10、A14地塊，目前還有A3、A5、A13、A15、A22等5個地塊尚待開發。

??03行業并購

??富力62億港元出售倫敦項目抵債

??萬科處置加快

??根據CRIC監測，2024年2月重點監測房企共涉及20筆并購交易，披露交易金額的有10筆，總交易對價約171.5億人民幣，同比增長3%、環比減少12.7%，并購熱度環比有下滑。

??交易進展來看，本月2筆交易處于進行中狀態，其中1筆披露的交易對價約62.47億港元，即富力地產將倫敦“敦ONE”項目出售予中渝置地的實控人張松橋來抵債。根據其披露的公告，完成出售事項后，目標集團最低本金8億美元的負債（對應62.47億港元）將由買方提供或安排的資金悉數及最終清償，有助減輕富力的負債及利息負擔。3筆交易簽署轉讓協議，對應的對價約45億，其中融創近40億出售四川文旅項目70%股權予國投中電，標的占地面積約1883畝，超9成尚未動工；雅居樂出售江蘇希爾美物業及收購博爾美物業，涉資超5億。本月金茂、華僑城、首開、中建三局、華南城等紛紛掛牌標的尋求買家，7筆交易處掛牌狀態，披露的對價約39億。此外，完成、訂立框架協議、傳言交涉中和終止的交易筆數分別5、1、1和1筆，其中碧桂園終止高溢價繼續增持合富輝煌。

??本月市場關注度最高的當屬萬科，1月末萬科將其持有的深圳高新投6.16%股權出售給深投控；2月處將上海七寶萬科廣場50%股權7折出售領展，交易對價23.84億，對照標的最新整體估值70.6億，折讓幅度達26.3%；2月末萬科正計劃出售旗下長租公寓泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。接連處置旗下資產的背后，可能是為了應對上半年的償債高峰。2024上半年是萬科美元債的償還高峰，需兌付12.3億美元，在其美元債價格走低情況下，借新還舊基本被堵死。此外，市場持續低迷下萬科當前資金鏈相對緊張，有市場人士稱，近期管理層去北京拜訪貸款機構（主要是保險公司），就2024年3月到期的非標債務展期談判。

??交易標的物業類型看，本月多元化類并購額占比減少，10筆涉及商辦、文旅等領域的多元化投資，披露的交易金額66.6億，占到全部規模的38.8%，環比減少5.3pct。其中商辦資產出售熱度較高，萬科完成出售海口及呼和浩特萬達廣場，金茂掛牌武漢智慧科學城商辦用地。