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??導語

??當前房地產商票承兌的高峰期已過，新增逾期風險主要集中在近期遇險的房企，整體行業商票逾期趨于穩定。

??◎  文 / 房玲、陳家鳳

??近期票交所公布的《截至2023年11月30日承兌人逾期名單》顯示，2023年6月至11月末發生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當月出現票據逾期行為的房地產項目公司數量1297個，環比減少5.8%、同比大幅減少60.7%，占全部商票逾期企業的比重環比增加2.4pct至55.4%。從商票逾期增量看，11月環比凈減少的80個商票逾期的項目公司中，當月新增逾期項目公司環比大幅減少32%至115個，10月發生逾期但11月實現逾期余額清零的項目公司有195個，環比增長35.4%，商票新增逾期連續放緩，清償速度較為可觀。

??01 商票逾期情況穩定
僅TOP10逾期項目公司數量環比增長

??2023年11月末商票逾期名單中房地產項目公司數量達1297個，而項目公司對應的存在商票逾期現象的房企主體數量環比減少2.6%至189家（10月末：194家），逾期主體數量較前期有減少。

??從商票逾期的房企集團的規模梯隊來看，本月TOP10梯隊中碧桂園發生商票逾期；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+分別有7家、6家、15家、18家和142家，僅TOP200+發生逾期主體數量較上月減少4家，其余數量維持不變。

??TOP11-30中越秀地產首次商票逾期，旗下濟南越秀地產開發有限公司當月逾期發生額30萬，月末已清零，因其銷售穩健增長、流動性充裕，更多由于客觀因素造成的技術逾期，而上月發生逾期的新城控股旗下天津市濱海新區新城悅鑫房地產開發有限公司本月逾期余額清零，致TOP11-30逾期主體與上月持平。此外，本月TOP51-100中的眾安，旗下控股公司（廣州國科眾安置業有限公司）逾期發生額430萬，月末逾期余額仍剩260萬，而上月中奧地產逾期的項目公司本月余額清零。TOP200梯隊其余的逾期主體與上月保持一致，未發現大面積商票逾期的新房企，逾期情況穩定。

??此外，11月末TOP200梯隊的47家逾期房企主體共涉及旗下1026個項目公司發生商票逾期支付，環比減少59個，占到全部逾期項目公司的79.1%。僅TOP10逾期的項目公司數量從上月的227個顯著增長至287個，其余梯隊逾期數量均較上月減少，TOP11-30降幅最為明顯。

??值得注意的是，本月萬達地產再新增2家項目公司發生商票逾期，單月新增逾期數量排在碧桂園、中駿和雅居樂之后，相對靠前。年底萬達商管上市對賭協議進入“倒計時”，于12日中午其官網宣布重磅消息，太盟投資(對珠海萬達商管投資180億，占比達47%)聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。按照新協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等現有及新進投資人合計持股60%。

??這意味著，萬達對賭危機解除，不用贖回380億，但由于協議要求先贖回、再投資，12%利息大概需要支付（利息超90億）。此外，解除危機的籌碼是萬達喪失對集團的控制權，以珠海萬達商管29.99%的股權（簽署協議前，大連萬達對珠海萬達商管持股69.99%）換來地產基金“野蠻人”入局。而從太盟過往收購春泉、雪松系、必康制藥、珍愛網等投資行為來看，太盟不甘心只當財務人，掌握企業絕對控制權是其投資共性。“野蠻人”入局珠海萬達商管后，新投資人與原管理層可能就戰略方向、經營理念、控制權等方面產生不少分歧，萬達的考驗或許才剛開始。

??02 持續逾期中房地產占比降至65%
僅新遇險房企數量明顯增長

??據票交所《截至2023年11月30日持續逾期名單》，2023年6月至11月末半年間發生3次以上承兌人逾期，3198個持續逾期的承兌人中有2074個屬于房地產行業，占比64.9%,環比增長0.1pct。從持續逾期的承兌人梯隊看，2023年6月至11月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+發生持續逾期的房地產項目公司148、502、398、360、240和426個。

??TOP200梯隊中絕大多數發生商票持續逾期的房企均實際出現了債務違約現象，因部分房企高度依賴商票融資，一旦資金鏈承壓后商票出現集中未兌付風險，持續逾期維持高位。具體來看，融創、中南、碧桂園、海倫堡、中駿、綠地、弘陽、雅居樂和東原等持續逾期數量處靠前位置。碧桂園爆出流動性危機后，持續逾期的商票數量也出現明顯增長，債務加速擠兌，信用風險加大。

??整體來看，當前房地產商票承兌的高峰期已過，新增逾期風險主要集中在近期遇險的房企，整體行業商票逾期趨于穩定。本輪行業深度調整中，供應商承接不少出險房企的風險敞口，應收賬款較高概率轉化壞賬，從而侵蝕利潤；較于債權人的“維權”，供應商話語權較弱，當前更多采取“工抵房”或者獲得部分項目股權來抵債的方式，希望出險房企能出臺方案來維護供應商的合法權益。