公司付珊珊 2023-12-18 09:41:29 來源：中房報
??中國恒大集團（以下簡稱“恒大”，3333.HK）上海北外灘項目最終還是易主了。
??12月14日晚間，恒大發布公告稱，與光大興隴信托簽訂協議，擬將持有的上海恒耕置業有限公司（以下簡稱“上海恒耕”）30%股權及項目經營權益轉讓予后者，總代價約6.63億元。
??據了解，上海恒耕成立于2020年9月，主要從事房地產開發業務，由恒大地產持股30%，合資方持股70%。其中的合資方為上海亙辰信息技術合伙企業（有限合伙），是光大興隴信托的關聯方。
??而上海恒耕主要負責開發的項目就是恒大位于上海北外灘項目。據公開資料顯示，該項目是恒大于2020年通過公開土地市場競拍所得。隨后，由于恒大出現資金問題，該地塊自競得后就一直處于停工狀態。
??早在2021年底，就曾有市場消息傳出，恒大或考慮將上海北外灘項目進行轉讓，只是受讓方一直沒有落實。如今，傳言落地。
??在業內人士看來，相比土地長期閑置被政府收回，恒大此次出售該地塊既可盤活公司資產，也能讓資金回流為保交樓提供資金。
??恒大方面也表示，此次交易價格約6.63億元將被分為兩部分，其中的2000萬元將以現金支付，剩余6.43億元現金將計價用于清償轉讓方及其關聯方對項目公司、合資方的往來款債權，出售事項的所得款現金將作為公司保交樓用途。
??北外灘項目虧本出售
??上海北外灘區域對于恒大而言具有特殊意義。
??2020年1月，恒大華東公司總部——上海恒大中心正式遷入虹口北外灘新址，包括恒大研究院華東分院、恒大財富華東總部陸續進駐。隨后，恒大抓住北外灘區域發展機遇，加大了在此的投資力度。
??2020年9月17日，在經過38輪競價之后，恒大以22.95億元的總價拿下虹口區北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號地塊（歷史風貌保護舊改項目），折合樓面價約5.1萬元/平方米，溢價率10.87%。
??據公開資料顯示，該地塊位于上海市虹口區北外灘核心區域，規劃為商業、住宅、辦公為一體的綜合項目，規劃總面積約4.5萬平方米，其中包括住宅建筑面積2萬平方米、商辦建筑面積約2.5萬平方米，其中商辦物業需自持不少于20年。此外，項目中還有約5600平方米為保留保護歷史建筑，須改造利用與周邊空間協調，整體而言，開發存在一定挑戰。
??不過即使如此，這塊地從溢價率和樓面地價來看，恒大都拿得比較劃算。彼時，該地塊周邊地塊溢價率均在30%左右，樓面地價也都超過6萬元/平方米。
??由于地塊稀缺性，這塊地曾是恒大在上海最為核心的項目，有消息稱，恒大甚至已經為該項目定下了案名。不過，世事難料，這樣一宗寶地因為恒大自身的債務和經營問題，最終不得不拱手讓人。
??恒大在公告中介紹，由于公司流動性問題對項目開發和進度造成負面影響。因此，上海北外灘項目土地因長期閑置，已收到相關土地部門發出的閑置土地調查通知書，項目存在土地閑置行政處罰及面臨收地的風險。
??“地塊出讓后長時間未開工，就會被認定為閑置土地，這個有法律規定。”一位上海市場觀察人士表示。
??實際上，此前就有類似情況發生。
??2021年時，恒大在全國范圍內多宗地塊均被政府收回，例如?？谑凶匀毁Y源和規劃局發布不動產權證書作廢公告，宣布收回恒大地產的8宗土地；安慶恒大公園土地被收回；沈陽自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地；曾引起全國廣泛關注的恒大足球場地塊也被業界曝出被收回。
??為此，恒大也吸取了教訓，即使虧本轉讓，也避免被收地。
??恒大在公告中提到，此次轉讓項目權益的對價扣除將予出售資產及出售事項的成本及相關稅項而得出的金額，預計本次出售事項將錄得虧損約0.55億元。
??債務重組無果
??出售北外灘項目只是恒大處置資產的“冰山一角”。
??為了解決債務問題以及獲取保交樓資金，去年9月，恒大將所持的盛京銀行12.82億股股份擺上拍賣臺，最終獲得約73.07億元的資金流入。據阿里拍賣網公布信息，今年12月29日，恒大還將拍賣一宗位于蘇州市相城區的住宅用地，起拍價格約18.5億元，保證金約3.7億元。
??據恒大早前披露，截至2023年10月末，公司先后通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信托、代持等方式，累計共完成75個房地產項目的過戶。
??這些處置資產所得款額遠遠不足以覆蓋恒大的巨額債務。截至10月末，恒大仍有未能清償的到期債務累計約3013.63億元，逾期商票累計約2059.33億元。
??在加速旗下資產出售的同時，恒大也在尋求境外債務整體重組，不過結果不盡人意。
??12月15日晚間，恒大在港交所公告稱，公司于2023年4月3日簽訂的每一份重組支持協議的期限已于2023年12月15日到期，且并無被延長。這意味著，恒大的境外債重組暫時還未有結果。
??恒大表示，公司及其顧問將繼續與公司各利益相關者進行討論，以期就公司境外債務的整體重組達成一致的協議。
??近期，圍繞恒大重組方案的消息眾說紛紜，而9月底、10月初，隨著恒大、許家印先后被查，恒大無法滿足新票據的發行資格，導致前期各方一直在努力推進的重組方案無法落實。自此以后，恒大一直沒有公開新的債務重組方案。
自然資源部:做好房地產領域“三大工程”配套政策保障
2023-12-18圍繞持續有效防范化解重點領域風險，做好房地產領域“三大工程”配套政策保障。央行：因城施策精準實施好差別化住房信貸政策
2023-12-18一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，推動房地產業轉型和高質量發展。中央財辦：積極穩妥化解房地產風險，加快構建房地產發展新模式
2023-12-18抓緊推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。京滬同日放“大招”，購房政策迎來重磅調整
2023-12-15政策優化內容涉及降首付、降利率和調整普通住房標準。住建部：債務違約不等同為“爆雷”或“資金鏈斷裂”
2023-12-14理性地看待房地產市場出現的問題，加快構建房地產發展新模式。中央經濟工作會議透露房地產三大任務
2023-12-13將化解房地產風險放在首位，加快構建房地產發展新模式。銀行房企密集座談，說明了什么？
2023-12-12摸底融資需求，改善融資環境。百強房企銷售降幅繼續擴大，12月或迎改善
2023-12-07市場仍處于筑底階段，投資意愿尚無起色。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
