??內容提要>>>

??市場持續低迷，百強房企銷售同比降幅進一步擴大

??拿地持續低迷，拿地企業仍以國企、央企為主

??2月房企新增融資額環比下降58.9%

??房企“躺平”春節營銷，營銷積極性有限

??邵明曉任龍湖董事會副主席，周軼群出任旭輝副總裁

??物管業務延申至公共領域，文旅長租有新動作

??合約銷售

??市場持續低迷

??百強房企銷售同比降幅進一步擴大

??核心觀點

??2022年2月，中國房地產市場延續下行調整趨勢，春節期間受疫情和行業信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，企業銷售同比降幅較1月進一步擴大。2月行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，較上月降低23.5%，較去年同期降低47.2%，與2021年月均水平相比則降低56.5%。雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

??2月百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為193.3億元，較去年同期降低43.7%。而TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為127.9億元和85.7億元，同比降低47.2%和46%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為16.7億元，與2020年基本持平，同比降幅最高達49.7%。

       2月春節期間市場遇冷，企業推盤及營銷積極性普遍不高，規模房企銷售表現不佳。具體來看，2月7成百強房企單月業績下降，2成房企降幅高于50%，近3成房企降幅位于15%至30%之間。TOP30房企中，僅建發、新城、融信、中南等少數企業實現單月業績環比增長，分別為33%、43.5%、28%和18%。

??企業拿地

??拿地持續低迷

       拿地企業仍以國企、央企為主

??核心觀點

??2月30家監測房企的土地投資仍處于低位，新增土地成交建面進一步下降，受投資結構影響，量跌價升，平均樓板價29308元/平方米。本月30家典型房企新增土儲總建面99萬平方米，環比下降41%；新增土地成交價格291億元，環比上升51%。平均樓板價29308元/平方米，主要是受到北京首輪集中土拍影響，拉高整體樓板價。

??本月監測房企中只有6家重點監測房企投資拿地，仍是被國企及頭部穩健型房企包攬。本月受春節假期和集中供地尚未全面開啟影響，房企拿地持續表現低迷。監測房企中，只有綠城中國和華潤置地連續兩個月拿地超過50億元。從成交結構來看，受北京集中供地影響，本月30家典型房企一線城市占比較高，拿地金額占比91%。區域分布方面類似，環渤海區域拿地金額占比91%，珠三角和長三角金額占比分別為5%和4%。

??3、從北京的首輪集中供地表現來看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續逆勢拿地。以此來看，2022年投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍，發展優勢將進一步擴大；而城市層面，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，我們認為土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現無人問津的局面。

??企業融資

??2月房企新增融資額環比下降58.9%

??核心觀點

??融資總量：2022年2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創2018年1月以來新低。一方面2月春節假期工作日相對較少，融資可操作時間相對較短；另一方面近期仍持續爆發企業債務危機，當前風險出清尚未完全，企業投資及發債也較為謹慎。從融資結構來看，境內債權融資318.63億元，環比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權融資52.33億元，環比下降75.9%，同比下降68.9%；本月資產證券化下降較為明顯，融資26.21億元，環比下降88.6%，同比下降91.6%。

??融資成本：2021年截至2月100家典型房企新增債券類1融資成本4.61%，較2021年下降0.68個百分點，其中境外債券融資成本達7.16%，上升0.14個百分點，境內債券融資成本3.39%，較2021年下降0.67個百分點。單月來看，2月房企融資成本4.02%，環比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內融資成本3.58%，環比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環比上升3.02pct，2月仍有部分企業完成了境外債的交換要約和額外發行，成本相對較高，但加上投資者信心不足的情況下，其他低利率成本的企業境外發債相對較少，結構性拉高了融資成本。

??企業表現：本月融資總量最高的企業為萬科地產，融資總量約50億元，萬科發行了合計50億元的中期票據，年期均為3年，利率低至3.00%左右。從企業梯隊來看，2022年前2月TOP10房企融資平均額51.77億元最大，融資總額同比下降45.44%，下降幅度最小；幾乎所有梯隊的企業融資量僅為去年同期一半或更少。成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.39%，其較2021年全年下降0.79pct；TOP51+梯隊企業降幅最大，降幅達到1.52pct；而TOP31-50的成本不降反增，較2021年全年增長0.34pct至5.24%。

??營銷策略

??房企“躺平”春節營銷

??營銷積極性有限

??核心觀點

??2月恰逢春節，但這個春節，樓盤廣告數量少之又少，多數房企營銷積極性不高，活動規模和數量都有下滑，折扣力度不及年末，甚至部分售樓處直接閉門歇業。從市場來看，2月仍舊低迷，28個重點監測城市成交面積環比下降32%，同比下降35%。從營銷來看，市場冷淡，房企營銷積極性也不高，少有房企推出集團性活動，區域聯動營銷也比較少，僅有碧桂園、融創等少數房企有動作，新城控股則推出了“搶春行動”，通過積極推貨來搶收業績。

??2月房企主要是一些春節相關的節日營銷和返鄉置業活動，整體來看，企業營銷動力不足，渠道作用減弱，消費者購房意愿同樣低迷。多數城市春節期間案場到訪量都偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，企業多數也只保留2-3人售樓處值班。渠道方面，成交套數減少，部分房企調整分銷政策，傭金費率下降。部分房企嘗試擴大折扣以價換量，像碧桂園陽江項目最低可以達到8折，湛江、茂名項目最低可以達到85折。

??就當下而言，政策端出現了一些緩和的趨勢，全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺，一些三四線城市如晉中、德州等降低首付比例，鄭州放松限購、限貸，廣州等諸多城市降低房貸利率。雖然我們預計政策的傳導需要一定的時間，短期內很難扭轉消費者信心，但是政策面的放松對于市場有一定的利好，因此我們建議房企3月可以結合“暖春”等概念推出一些造節活動，保持積極的營銷態度。

??人事變動

??邵明曉任龍湖董事會副主席

       周軼群出任旭輝副總裁

??核心觀點

??2月，房企高層人事動態信息數量較前月明顯減少，從108家監測企業的人事變動情況來看，因春節長假影響，房企高層人員的職務變動頻次顯著降低，企業內部組織架構調整趨緩。

??2月21日，旭輝集團在其官方網站正式宣布，周軼群出任集團副總裁兼運營中心總經理。據旭輝介紹，周軼群有著18年的房地產行業從業經驗。加入旭輝前，其于仁恒置地集團擔任執行副總裁，分管集團投資、商業、酒店以及文旅業務。此前，周軼群曾擔任仁恒置地上海公司總經理、路勁地產集團上海公司總經理等職務，在房地產多業態投資及運營、跨區域經營及管理等方面積累了豐富的實踐經驗。

??2月28日，龍湖集團控股有限公司發布公告稱，委任邵明曉先生為董事會副主席，及辭任首席執行官；委任陳序平先生為首席執行官。陳序平現年40歲，于2008年加入龍湖集團，歷任工程經理、項目總經理、地區公司總經理及集團地產航道總經理；于2005年7月及2008年1月取得清華大學土木工程的學士學位及碩士學位，陳序平亦為龍湖集團若干子公司董事。

??戰略動態

??物管業務延申至公共領域

??文旅長租有新動作

??核心觀點

??本月房企多元化業務熱度依舊，除物業管理外，產業、文旅、長租公寓出現新熱點。物管賽道競爭激烈，物管業務范圍不在局限于住宅、商業等項目，開始向學校、公共交通等領域分散。產業地產本月較為活躍，城市新城區成為房企產業地產主要競爭區域。文旅地產方面，冬奧會熱度延續，冰雪運動為主題的文旅綜合體項目開始落地。長租公寓領域內出現新面孔，賽道內房企完善線上租賃平臺。

??碧桂園服務將收購收購中梁百悅智佳剩余93.76%股權，補充集團業務。2月14日，碧桂園服務發布公告，稱其間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股有限公司與多家公司和個人訂立收購中梁百悅智佳約93.76%股權協議，距中梁百悅智佳于通過上市聆訊還不足兩個月。碧桂園表示中梁百悅智佳與公司業務區域重合度較高，本次收購有利于雙方優勢互補、降本增效，另一方面也有利于增強碧桂園集團在中高端住宅物業管理方面的品牌影響力，有助于集團的長期穩定發展。這是今年第二家通過港交所聆訊后被收并購的物管企業，年初華潤萬象生活宣布收購了于2021年11月12日通過聆訊的中南服務的全部股權，物管賽道分化趨勢仍將持續。

??中國金茂與衢州就高鐵新城項目達成合作，總投資超200億元。2月15日，中國金茂宣布已正式成為浙江衢州高鐵新城片區綜合開發項目的實施主體。2月22日，中國金茂與衢州市政府正式簽署《衢州高鐵新城片區綜合開發項目》合作協議。根據協議，衢州高鐵新城項目總投資超過200億元，中國金茂主要負責該地區的建設智慧學校、智慧辦公、科技住宅等業態。這是中國金茂旗下第34個城市運營項目，是布局長三角一體化的一項重大舉措，同時該合作也將加速杭衢一體化發展進程，推動衢州高質量發展。