??導讀：       

??銷售恢復乏力，年內銷售增長承壓；三年來三四線新增拿地占比首次下降；回款下降疊加拿地增長等原因杠桿率上漲。

??【增速為TOP5最低，年內銷售增長承壓】2020年上半年保利發展實現全口徑銷售金額2245.36億元，同比下降11.1%，銷售金額在TOP5房企里同比下降最大。此外，在百強房企7月的累計銷售同比回正的情況下， 7月保利的累計銷售金額仍同比下降2.33%，銷售恢復不佳將使得其年內銷售增長承壓。

??【憑借財務優勢積極拿地，三四線占比近三年來首次下降】保利上半年拿地銷售金額比為0.37，高于TOP10平均水平；新增土地建面的28.0%位于三四線城市，同比下降了14.5個百分點，這是在2017年保利逐步提升三四線城市的占比以來首次下降，城市能級的上升也使得保利今年上半年的獲地均價同比上漲了29%至8333元/平方米。 

??【營收實現微漲，盈利水平微降但仍屬于行業高位】2020年上半年保利實現營業收入737.06億元，同比增長3.6%。毛利率為35.69%同比下降4.06個百分點，但得益于投資收益同比大幅增長139%，其凈利率及歸母凈利率雖均有小幅度下降，但保持相對穩定。 

??【回款下降疊加投資增長導致現金下降、杠桿率上漲】銷售下降疊加投資增多等原因，2020上半年末保利持有現金較期初下降了9.8%。此外，有息債較期初增加了320億元，使得2020年上半年末保利凈負債率較期初上升了15.16個百分點至72.07%。

??1銷售

??增速為TOP5最低

??年內銷售增長承壓

??2020年上半年保利發展實現全口徑銷售金額2245.36億元，簽約面積1492.24萬平方米，分別同比下降11.1%和8.8%，但銷售金額在TOP5房企里同比下降最大，疫情對保利的銷售增長影響較大。截至到7月，百強房企的操盤金額首次實現同比上漲，但保利的累計銷售金額仍同比下降2.33%，銷售恢復不佳將使得其年內銷售增長承壓。

??期內，城市深耕效果持續顯現，38個核心城市的銷售貢獻額達到76%，其中廣州實現銷售金額超260億元，佛山超150億元，杭州、南京、成都超100億元，北京、上海、青島、廈門等11城超50億元。

       從銷售分布來看，2020年上半年保利發展的銷售面積貢獻最大的為珠三角地區，占比達到34.6%，同比增加了6.08個百分點，增幅最大，中西部、環渤海、長三角區域的占比分別為23.2%、19.9%、16.1%，其中中西部的占比同比下降了6.12個百分點，降幅最大。而從城市能級來看，三四線的銷售貢獻最大，占比達到46.3%，上漲了4.74個百分點，在2019年全年三四線占比首次超過二線城市后持續牢據第一位，這主要與保利自2017年來逐步提升在三四線獲取項目的占比相關。

??02投資

       憑借財務優勢積極拿地

??三四線占比近三年來首次下降

??2020年上半年保利發展新增44個項目，新增計容面積為984萬平方米，總成本820億元，分別同比增長19.1%和53.8%，拿地銷售金額比為0.37，同比增長0.16，拿地銷售金額比高于TOP10的0.30的水平，疫情下保利憑借自身穩健的財務以及資金優勢，趁機積極對土地進行了補充；同時，保利提高了拿地金額的權益比，2020年上半年的拿地金額權益較2019年全年上漲了2個百分點至73%，有助未來保利“提質增效”。

??從新增土地建面的區域分布來看，新增土儲中中西部的占比最高達34.9%，同比上升9.1個百分點，也是增幅最大的區域，在中西部占比大幅上漲的同時，珠三角區域的比大幅下降了8.3個百分點至24.1%，其他區域如長三角和環渤海占比變換不大。 

??就城市能級來看，保利發展38 個核心城市拓展金額占比達86%，較去年提升7 個百分點。在新增建面方面，28.0%位于三四線城市，同比下降了14.5個百分點，這是在2017年保利逐步提升三四線城市的占比以來首次下降，或是考慮到三四線前幾年貨源補充充足，加上三四線風險等原因作出的調整，城市能級的上升也使得保利今年上半年的獲地均價同比上漲了29%至8333元/平方米。

??2019年末保利發展總土地儲備為15835萬平方米，較期初下降2.4%，其中待開發面積6727萬平方米，按2020年上半年的銷售規模和增速來看，保利總土地消化周期大約為3到4年。得益于上半年新增土儲權益的增加，保利總土儲權益較于期初微升0.5個百分點至66.1%。

??03盈利表現

       營收實現微漲

??盈利水平微降但仍屬于行業高位

??得益于房地產項目竣工交樓結轉收入增加，2020年上半年保利實現營業收入737.06億元，同比增長3.6%，保利上半年實現凈利潤133.22億元，同比增長2.8%。

??從盈利水平來看，2020年上半年保利毛利率為35.69%，同比下降4.06個百分點。得益于前幾年合作項目的增加，且今年陸續進入結算期，其投資收益同比大幅增長139%至21.06億元。其凈利率及歸母凈利率雖均有小幅度下降，但保持相對穩定，分別為18.08%和13.74%，仍屬于行業內較高的水平。

??04償債表現

       回款下降疊加投資增長

??導致現金下降、杠桿率上漲

??2020年上半年保利銷售回款率達到90%以上。不過由于銷售規模下降，投資增多等原因，其經營性現金流凈額由正轉負，為-252.43億元，2020上半年末保利持有現金較期初下降了9.8%至1257.25億元。

??從債務結構來看，現金短債比1.96，長短債比3.70，分別較期初下降0.16和上升0.64，由于現金持有量下降，現金短債比微降，但從短期來看，現金覆蓋短債，債務結構穩定健康。2020年上半年，保利有息債較期初增加了320億元，凈負債率較期初上升了15.16個百分點至72.07%，若將永續債計做負債,則凈負債持續上升至87.54%。

??整體來看，杠桿率雖有上漲但財務狀況良好。2020年上半年末平均借貸成本同比下降了0.11個百分點至4.84%，融資成本持續處于行業極低水平。截至2020年上半年末，保利銀行貸款授信總額5230億元，剩余未使用額度為2385億元，擁有未發行公司債額度110億元、永續中票額度40億元，融資額度充裕。

??05多元化

       發展平穩，毛利率同比明顯上漲

??保利除了傳統的房地產業務之外，其兩翼業務發展持續提升，保利主營業務其他業務收入62.67億元，同比增長13.6%，毛利率34.81%，同比上升11.21個百分點。

??其中，截至2020年上半年，保利物業合同管理項目總面積4.93億平方米，在管項目總面積3.17億平方米，較2019年末上漲了0.3億平方米。合同管理面積來自母公司占比同比提升3.5個百分點至44.4%。2020年上半年保利物業實現營業收入36.01億元，同比增長27.6%，毛利率同比減少3.2個百分點至20.4%。

??商業管理面積達287 萬平方米，管理業態囊括購物中心、酒店、會展、公寓等，并以輕資產模式實現品牌及管理輸出。銷售代理平臺合富代理項目近2000 個，代理銷售規模2300 億，市場競爭力持續提升。不動產金融方面，在管基金管理規模超1300 億元。