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CBRE世邦魏理仕發(fā)布《輕舟已過萬重山-后疫情時代中國零售物業(yè)市場趨勢與機(jī)遇》專題報(bào)告

??2023年9月1日，上海—CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《輕舟已過萬重山-后疫情時代中國零售物業(yè)市場趨勢與機(jī)遇》專題報(bào)告，總結(jié)出后疫情時代零售物業(yè)市場的四大趨勢，并為投資者提供中國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的投資和運(yùn)營建議。

??越過疫情三年的重重挑戰(zhàn)，中國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場正徐徐開啟復(fù)蘇大幕。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，二季度全國凈吸納量同環(huán)比分別增長三倍多；上半年累計(jì)值達(dá)142萬平方米，較去年同期增長189%，恢復(fù)至疫情前五年同期均值的75%以上。受需求反彈的推動，空置率結(jié)束此前連續(xù)四個季度的上升走勢，持平在9.3%。與此同時，二季度全國購物中心首層租金指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至0.2%，京滬以及消費(fèi)基本面強(qiáng)勁的華東二線城市租金已經(jīng)率先企穩(wěn)。

??需要指出的是，疫情加速了零售物業(yè)市場優(yōu)勝劣汰的演化進(jìn)程；在整體市場趨勢向好的同時，項(xiàng)目間因區(qū)位、品質(zhì)、運(yùn)營能力所造成的差異有所放大。而新冠疫情對國內(nèi)居民的消費(fèi)習(xí)慣、生活方式和價值理念的影響推動零售品牌從門店策略到可持續(xù)發(fā)展的一系列結(jié)構(gòu)性趨勢變化，并共同對后疫情時代零售物業(yè)需求演變和資產(chǎn)運(yùn)營策略產(chǎn)生重大影響。

??趨勢一：零售品牌重啟擴(kuò)張，中國消費(fèi)市場仍是首選

??報(bào)告認(rèn)為，2023年是國內(nèi)外零售商在三年疫情后重啟中國市場線下門店擴(kuò)張的元年。世邦魏理仕于年初發(fā)布的《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》的結(jié)果顯示，計(jì)劃今年在中國內(nèi)地增加門店數(shù)量的零售商占比達(dá)71%，中國一線城市蟬聯(lián)國際品牌海外擴(kuò)張地的首位。其中，旅行箱包、運(yùn)動產(chǎn)品、休閑和個護(hù)用品將是線下經(jīng)營面積擴(kuò)張最快的零售品類。化妝品、珠寶等受益于消費(fèi)升級的業(yè)態(tài)也將持續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張線下門店。而在零售品牌之外，社交聚會需求的。

數(shù)據(jù)來源：Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2023年8月

??趨勢二：首店經(jīng)濟(jì)支持力度不斷加大

??近年來國內(nèi)主要一二線城市均出臺了首店補(bǔ)貼政策，且政策適用范圍和補(bǔ)貼金額呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大和提升的趨勢，這為國內(nèi)外品牌在后疫情時期的加速擴(kuò)張創(chuàng)造了有利的政策環(huán)境。預(yù)計(jì)2023年國內(nèi)外出行的恢復(fù)將推動品牌選址團(tuán)隊(duì)加快選址工作，而適用范圍更廣的首店鼓勵政策則意味著在新品牌登陸國內(nèi)市場后，其跨區(qū)域開設(shè)首店、旗艦店和概念店的需求仍將蓬勃發(fā)展。

??趨勢三：實(shí)體門店功能定位和布局加速向全渠道演變

??在國內(nèi)消費(fèi)市場已進(jìn)入全渠道時代的背景下，實(shí)體門店在整個消費(fèi)鏈條中的定位將加速從單純的銷售網(wǎng)點(diǎn)向承擔(dān)全渠道銷售、客戶服務(wù)和社群營建、品牌文化體驗(yàn)和提升等綜合功能轉(zhuǎn)變。全渠道零售下品牌門店網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)也將面臨結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。零售商將對原來功能雷同的標(biāo)準(zhǔn)店組成的城市門店網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行梳理優(yōu)化，同時集中資源打造核心區(qū)位的復(fù)合功能旗艦店，并輔以快閃店、概念店等多種創(chuàng)新門店形態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

??趨勢四：可持續(xù)理念蔚然成風(fēng)，零售商推動綠色選址

??從零售品牌當(dāng)下的綠色門店實(shí)踐來看，在門店內(nèi)使用可再生能源、LED照明系統(tǒng)，以及更為環(huán)保的裝修材料是最為廣泛的做法。同時，已有少數(shù)零售品牌設(shè)立專門的可持續(xù)團(tuán)隊(duì)在選址時對所選物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行綠色盡職調(diào)查，不符合能耗、環(huán)保等綠色標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目將不被選用。隨著越來越多零售商的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略落地并臨近其減碳目標(biāo)時間節(jié)點(diǎn)，我們認(rèn)為綠色選址將逐漸在行業(yè)內(nèi)普及。

??三大因素激活零售物業(yè)投資機(jī)遇

??報(bào)告認(rèn)為，未來三年，零售商的加速擴(kuò)張和新消費(fèi)熱點(diǎn)的涌現(xiàn)將帶動購物中心租賃市場的回暖。全渠道零售模式下，實(shí)體門店仍將扮演消費(fèi)鏈條中的核心環(huán)節(jié)；而中國消費(fèi)升級的長期趨勢意味著消費(fèi)者對優(yōu)質(zhì)購物場所和體驗(yàn)的需求將持續(xù)增長。隨著2023年線下消費(fèi)的回歸，中國零售物業(yè)投資正迎來周期性機(jī)會。

??1.租賃市場臨近拐點(diǎn)

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2020-2025年期間的年均供應(yīng)量較疫情前五年低10%。隨著租賃需求的持續(xù)反彈，2024年整體空置率將進(jìn)入下行通道，同時大部分城市的購物中心租金有望觸底回升。另一方面，未來三年核心商圈的新增供應(yīng)占比僅為15%，且考慮到全渠道策略驅(qū)動下零售品牌的門店投資進(jìn)一步向核心商圈傾斜，核心商圈的出租率和租金表現(xiàn)將優(yōu)于整體市場。

　　２.資產(chǎn)定價較疫情前更具吸引力

??隨著租賃市場的趨勢改善，今年上半年的資本化率走勢已經(jīng)趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來6-12個月內(nèi)資產(chǎn)價格將有望走出底部，資產(chǎn)定價較疫情期更具吸引力。

　　3.公募REIT為零售物業(yè)投資退出提供了新的路徑

??2023年3月，國家發(fā)改委及中國證監(jiān)會發(fā)布文件，首提支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將百貨商場、購物中心、社區(qū)商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場在內(nèi)的各類零售物業(yè)納入公募REIT底層資產(chǎn)范圍。世邦魏理仕認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT有助于打通零售物業(yè)“投融建管退”完整閉環(huán)，盤活存量資產(chǎn)，并激活相關(guān)PRE-REIT的投資，重點(diǎn)利好主要城市內(nèi)定位于中產(chǎn)階級和大眾消費(fèi)為主的商業(yè)設(shè)施，同時對低線城市零售物業(yè)的資產(chǎn)流動性提升作用更為明顯。

??世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“2023-2025年是國內(nèi)消費(fèi)周期性復(fù)蘇和常態(tài)化回歸的關(guān)鍵時期，我們建議投資者把握這一周期性的窗口，聚焦人口持續(xù)流入的重點(diǎn)一二線城市，可優(yōu)先關(guān)注具備一定建筑體量和較高消費(fèi)承載力的區(qū)域型購物中心及目的地特征顯著的奧特萊斯。得益于公募REIT的推出，投資者可相應(yīng)關(guān)注優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)短缺的低線城市項(xiàng)目、一二線城市的社區(qū)型項(xiàng)目以及農(nóng)貿(mào)市場等細(xì)分領(lǐng)域的PRE-REIT機(jī)會。此外，隨著中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，機(jī)構(gòu)投資者可以考慮與專業(yè)的輕資產(chǎn)商管企業(yè)展開合作。”