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CBRE世邦魏理仕發(fā)布《輕舟已過萬重山-后疫情時代中國零售物業(yè)市場趨勢與機遇》專題報告

??2023年9月1日，上海—CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《輕舟已過萬重山-后疫情時代中國零售物業(yè)市場趨勢與機遇》專題報告，總結出后疫情時代零售物業(yè)市場的四大趨勢，并為投資者提供中國優(yōu)質零售物業(yè)市場的投資和運營建議。

??越過疫情三年的重重挑戰(zhàn)，中國優(yōu)質零售物業(yè)市場正徐徐開啟復蘇大幕。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，二季度全國凈吸納量同環(huán)比分別增長三倍多；上半年累計值達142萬平方米，較去年同期增長189%，恢復至疫情前五年同期均值的75%以上。受需求反彈的推動，空置率結束此前連續(xù)四個季度的上升走勢，持平在9.3%。與此同時，二季度全國購物中心首層租金指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至0.2%，京滬以及消費基本面強勁的華東二線城市租金已經率先企穩(wěn)。

??需要指出的是，疫情加速了零售物業(yè)市場優(yōu)勝劣汰的演化進程；在整體市場趨勢向好的同時，項目間因區(qū)位、品質、運營能力所造成的差異有所放大。而新冠疫情對國內居民的消費習慣、生活方式和價值理念的影響推動零售品牌從門店策略到可持續(xù)發(fā)展的一系列結構性趨勢變化，并共同對后疫情時代零售物業(yè)需求演變和資產運營策略產生重大影響。

??趨勢一：零售品牌重啟擴張，中國消費市場仍是首選

??報告認為，2023年是國內外零售商在三年疫情后重啟中國市場線下門店擴張的元年。世邦魏理仕于年初發(fā)布的《2023年亞太區(qū)零售商調查》的結果顯示，計劃今年在中國內地增加門店數(shù)量的零售商占比達71%，中國一線城市蟬聯(lián)國際品牌海外擴張地的首位。其中，旅行箱包、運動產品、休閑和個護用品將是線下經營面積擴張最快的零售品類。化妝品、珠寶等受益于消費升級的業(yè)態(tài)也將持續(xù)穩(wěn)步擴張線下門店。而在零售品牌之外，社交聚會需求的。

數(shù)據(jù)來源：Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2023年8月

??趨勢二：首店經濟支持力度不斷加大

??近年來國內主要一二線城市均出臺了首店補貼政策，且政策適用范圍和補貼金額呈現(xiàn)不斷擴大和提升的趨勢，這為國內外品牌在后疫情時期的加速擴張創(chuàng)造了有利的政策環(huán)境。預計2023年國內外出行的恢復將推動品牌選址團隊加快選址工作，而適用范圍更廣的首店鼓勵政策則意味著在新品牌登陸國內市場后，其跨區(qū)域開設首店、旗艦店和概念店的需求仍將蓬勃發(fā)展。

??趨勢三：實體門店功能定位和布局加速向全渠道演變

??在國內消費市場已進入全渠道時代的背景下，實體門店在整個消費鏈條中的定位將加速從單純的銷售網點向承擔全渠道銷售、客戶服務和社群營建、品牌文化體驗和提升等綜合功能轉變。全渠道零售下品牌門店網絡的鋪設也將面臨結構性的轉變。零售商將對原來功能雷同的標準店組成的城市門店網絡進行梳理優(yōu)化，同時集中資源打造核心區(qū)位的復合功能旗艦店，并輔以快閃店、概念店等多種創(chuàng)新門店形態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

??趨勢四：可持續(xù)理念蔚然成風，零售商推動綠色選址

??從零售品牌當下的綠色門店實踐來看，在門店內使用可再生能源、LED照明系統(tǒng)，以及更為環(huán)保的裝修材料是最為廣泛的做法。同時，已有少數(shù)零售品牌設立專門的可持續(xù)團隊在選址時對所選物業(yè)項目進行綠色盡職調查，不符合能耗、環(huán)保等綠色標準的項目將不被選用。隨著越來越多零售商的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略落地并臨近其減碳目標時間節(jié)點，我們認為綠色選址將逐漸在行業(yè)內普及。

??三大因素激活零售物業(yè)投資機遇

??報告認為，未來三年，零售商的加速擴張和新消費熱點的涌現(xiàn)將帶動購物中心租賃市場的回暖。全渠道零售模式下，實體門店仍將扮演消費鏈條中的核心環(huán)節(jié)；而中國消費升級的長期趨勢意味著消費者對優(yōu)質購物場所和體驗的需求將持續(xù)增長。隨著2023年線下消費的回歸，中國零售物業(yè)投資正迎來周期性機會。

??1.租賃市場臨近拐點

??世邦魏理仕預計，2020-2025年期間的年均供應量較疫情前五年低10%。隨著租賃需求的持續(xù)反彈，2024年整體空置率將進入下行通道，同時大部分城市的購物中心租金有望觸底回升。另一方面，未來三年核心商圈的新增供應占比僅為15%，且考慮到全渠道策略驅動下零售品牌的門店投資進一步向核心商圈傾斜，核心商圈的出租率和租金表現(xiàn)將優(yōu)于整體市場。

　　２.資產定價較疫情前更具吸引力

??隨著租賃市場的趨勢改善，今年上半年的資本化率走勢已經趨于平穩(wěn)，預計未來6-12個月內資產價格將有望走出底部，資產定價較疫情期更具吸引力。

　　3.公募REIT為零售物業(yè)投資退出提供了新的路徑

??2023年3月，國家發(fā)改委及中國證監(jiān)會發(fā)布文件，首提支持消費基礎設施建設，將百貨商場、購物中心、社區(qū)商業(yè)、農貿市場在內的各類零售物業(yè)納入公募REIT底層資產范圍。世邦魏理仕認為，消費基礎設施REIT有助于打通零售物業(yè)“投融建管退”完整閉環(huán)，盤活存量資產，并激活相關PRE-REIT的投資，重點利好主要城市內定位于中產階級和大眾消費為主的商業(yè)設施，同時對低線城市零售物業(yè)的資產流動性提升作用更為明顯。

??世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨表示：“2023-2025年是國內消費周期性復蘇和常態(tài)化回歸的關鍵時期，我們建議投資者把握這一周期性的窗口，聚焦人口持續(xù)流入的重點一二線城市，可優(yōu)先關注具備一定建筑體量和較高消費承載力的區(qū)域型購物中心及目的地特征顯著的奧特萊斯。得益于公募REIT的推出，投資者可相應關注優(yōu)質零售物業(yè)短缺的低線城市項目、一二線城市的社區(qū)型項目以及農貿市場等細分領域的PRE-REIT機會。此外，隨著中國的城鎮(zhèn)化進入下半場，機構投資者可以考慮與專業(yè)的輕資產商管企業(yè)展開合作。”