??2022年8月17日，北京——作為“一行兩會”等國家金融管理部門、全國性金融行業(yè)協(xié)會、國家金融基礎(chǔ)設(shè)施和重要金融機構(gòu)總部所在地，金融街一直以來是北京辦公樓市場平均租金的天花板，是全市最穩(wěn)定的子市場。然而，近期陸續(xù)有主力租戶從金融街遷出，造成區(qū)域內(nèi)空置面積驟增，為相關(guān)項目業(yè)主帶來較大壓力。

??租戶外遷現(xiàn)象頻發(fā)，源自內(nèi)部整合或降本增效需求

??自2020年起，金融街子市場內(nèi)有近30家金融企業(yè)選擇縮減原有辦公面積或者退租向外搬遷，區(qū)域內(nèi)甲乙級項目大部分受到不同程度影響，涉及總面積超過11萬平方米，空置率呈明顯上升。

??一方面，部分租戶外遷是源自其作為大型內(nèi)資金融企業(yè)的整合需求。疫情之下，投資者更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性，對全國性知名券商的信任度增強，導致市場業(yè)務(wù)份額聚集到頭部券商，部分知名券商業(yè)務(wù)擴張引發(fā)辦公面積整合及擴租需求。而這一類大型內(nèi)資金融企業(yè)外遷的目的地主要為麗澤和奧林匹克區(qū)域，因為這些區(qū)域樓宇品質(zhì)優(yōu)、周邊環(huán)境好、附近國企眾多，對于此類金融租戶吸引力較大，尤其是擁有國央企背景的企業(yè)。

??另外一些租戶外遷則源自于其降本增效計劃，主要體現(xiàn)在內(nèi)資證券、基金公司營業(yè)部的縮租與退租。由于大批量原先需要線下操作的券商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型線上，對于線下營業(yè)部的場景需求大幅減弱，休息大廳等功能區(qū)不再成為必須。此類辦公空間降級過程中，企業(yè)正大刀闊斧縮減面積，甚至整體遷出。但同時，仍有部分租戶為了業(yè)務(wù)宣傳等需求，在金融街保留有一定面積，以保證其在金融街代表處的正常運營。

??此類中小型企業(yè)在外遷選址時，更加青睞金融街市場輻射范圍內(nèi)的鄰近區(qū)域，例如阜成門區(qū)域。附近的非甲級市場在地理位置上仍接近“一行兩會”，但租金水平僅為金融街平均租金的三分之一，對于租賃預算有限的中小型企業(yè)而言性價比較高。

??相比其他辦公樓子市場，金融街呈現(xiàn)差異化市場規(guī)律

??在此輪金融街租戶外遷中，金融街與北京其他辦公樓子市場呈現(xiàn)出截然不同的市場規(guī)律。當整體市場受到?jīng)_擊時，全市其他辦公樓子市場往往選擇靈活調(diào)整租金，從而吸引有限的租戶需求，而金融街作為全市租金最貴的子市場卻能堅守住高昂的平均租金，在市場中屹立不倒。然而，當其他子市場通過適當降低租金引入需求進入快速回填階段時，金融街卻開始承壓，外遷租戶的遺留面積將空置率不斷拉高。

??對于金融街差異化的市場規(guī)律，首先是因為金融街租戶往往擁有更高的租金承付能力，具有更強的風險抵御能力。因此，在2019年經(jīng)濟不確定因素較強、市場需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢時，金融街租戶相對比較穩(wěn)定，并未像其他子市場租戶在疫情前期即提出縮租或退租請求。但隨著大環(huán)境持續(xù)施壓，金融街租戶對租金的敏感度增加，壓力存續(xù)到近期逐漸顯露，開始計劃降本增效外遷至金融街以外區(qū)域。

??其次，金融街兩倍于全市平均的租金水平限制了其目標租戶——僅為高承付力金融企業(yè)，特定的需求種類導致金融街區(qū)域發(fā)生的租賃成交總量受到限制。

??再次，在凈吸納量超百萬、需求爆發(fā)的2021年期間，TMT行業(yè)的擴租與搬遷占全市場成交總量超過四成，而金融行業(yè)并非最主要需求來源，因此金融街內(nèi)空置面積并未得到大量去化。

??金融街將保持市場地位，但業(yè)主亟需積極應(yīng)對短期壓力

??一直以來，金融街憑借強勁的政策扶持力度，穩(wěn)固了其在北京辦公樓市場不可動搖的地位。而近期租戶外遷導致的大面積空置使得業(yè)主不得不調(diào)整策略，以往依靠政策紅利吸引優(yōu)質(zhì)租戶、提升租金的路子，現(xiàn)在或以不再適用。相反，業(yè)主應(yīng)當轉(zhuǎn)被動為主動，積極向內(nèi)挖潛、對外接洽，開啟更為市場化的溝通和談判，提升租賃策略的專業(yè)性和服務(wù)管理水平，以更好地應(yīng)對動蕩中的環(huán)境。例如，一些金融街業(yè)主以往由于議價能力較強，一般不提供免租期或僅提供非常有限的免租期限，現(xiàn)階段則會通過適當延長免租期來降低租戶的實際成本。

??此外，租戶外遷并非預示金融街未來的下行走勢。從中長期看，金融街項目空置面積將陸續(xù)回填、市場將逐步恢復平穩(wěn)。但是作為北京辦公樓平均租金的天花板，金融街租金預計很難再實現(xiàn)進一步的增長。不過，在持續(xù)有利的政策支持下，金融街租金水平仍會保持在高位區(qū)間。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“有利的政策支持使金融街得以在未來保持其市場地位，與此同時業(yè)主新的市場化租賃策略也會持續(xù)激發(fā)市場活力，帶來新的市場機會，為金融街區(qū)域日后長久發(fā)展奠定下更為夯實的基礎(chǔ)，推動金融街的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。”