??指數(shù)簡介

??1、“中國商務寫字樓指數(shù)”（以下簡稱寫字樓指數(shù)）是由中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產委員會發(fā)布的我國商務寫字樓的專業(yè)指數(shù)。該指數(shù)由國際著名房地產顧問機構戴德梁行作為技術支持，與中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產委員會共同研究而建立，將會引導我國寫字樓市場發(fā)展，是最具廣泛性、專業(yè)性、權威性的行業(yè)指數(shù)。

??2、寫字樓指數(shù)選取了中國16個大中城市高端寫字樓市場的租金、空置率等幾大主要指標，通過標準評分體系測評為每個城市的各個指標打分。然后，以中國商務寫字樓指數(shù)發(fā)布首季為基準時點，即2014年第三季度，求取16個大中城市的商務寫字樓指數(shù)。

??3、本指數(shù)及指數(shù)報告按季度更新及發(fā)布。

??中國商務寫字樓指數(shù)

??2021年第三季度，全國16個大中城市的商務寫字樓指數(shù)如下表所示：

??中國商務寫字樓指數(shù)報告

??全國大部分寫字樓市場租金水平處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)，成都綜合排名位居二線城市之首。

??一線城市中，強勁的市場需求致使北京得分環(huán)比漲幅最高，排名繼續(xù)領跑；上海表現(xiàn)則繼續(xù)穩(wěn)定；深圳和廣州雖得分略有下滑，但排名繼續(xù)維穩(wěn)。二線城市中，成都、青島、武漢、西安、大連、沈陽和廈門表現(xiàn)平穩(wěn)；杭州受吸納下滑影響，得分小幅下降；南京、天津、重慶和長沙表現(xiàn)則較上季度略顯疲軟。

??三季度，北京寫字樓市場憑借活躍的市場成交，得分較上季度上升9分，以118的得分繼續(xù)位居排行榜首位。本季度，北京高端商務寫字樓市場迎來約9.7萬平方米的新增供應。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續(xù)與上季度保持穩(wěn)定在10.0%。同時，由于中央商務區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區(qū)的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量高達24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個百分點至16.2%。持續(xù)活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩(wěn)回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續(xù)十個季度持續(xù)下跌后首次迎來小幅上揚，分別環(huán)比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??三季度，上海表現(xiàn)平穩(wěn)，得分與上季度持平，繼續(xù)以109的得分位居排行榜第二位。本季度，上海高端商務寫字樓市場新增供應達29.4萬平方米，拉動總存量增至1,421萬平方米。市場成交延續(xù)了上半年的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應非常多，全市平均空置率依然穩(wěn)定在17.5%左右。“引領區(qū)”等政策上的支持和“十四五”規(guī)劃的實施增強了市場對上海核心商圈的信心，核心區(qū)域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計達22.1萬平方米。更穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境下，有更多企業(yè)能夠承擔更高的租金，因此核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣282.5元。

??三季度，吸納量的下滑致使深圳得分較上季度下降5分，以96的得分位居排行榜第三位。本季度，深圳寫字樓市場需求仍延續(xù)相對活躍狀態(tài)，盡管不及二季度，但在無新增供應的情況下，高端商務寫字樓市場全市單季度吸納量仍然高達19.9萬平方米。盡管吸納量指標較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標高位。空置率也下降3.0個百分點至19.3%，時隔兩年重回20%以下。雖然前期寫字樓租金已持續(xù)下行，但本季度已步入止跌企穩(wěn)狀態(tài)。綜合全市，高端商務寫字樓平均租金環(huán)比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。未來五年，深圳全市供應量或將高達601萬平方米，市場壓力尚存。

??三季度，同樣由于吸納量的下滑，廣州得分較上季度下降8分，以78的得分位居排行榜第四位。本季度，廣州全市高端商務寫字樓市場新增供應僅為4萬平方米，寫字樓總存量擴容至551.4萬平方米。在新增供應有限的情況下，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個百分點至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量僅為6.2萬平方米。隨著近期圍繞教育的相關政策陸續(xù)發(fā)布，一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價租戶以提升項目入駐率，全市租金環(huán)比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內廣州預計有73萬平方米新增供應入市。供應的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預計短期內全市空置率將有所上升。

??三季度，成都、武漢、西安、大連和沈陽表現(xiàn)平穩(wěn)，雖得分與上季度相同，但排名均得到不同程度的提升，分別以65、45、44、40和40的得分位居排行榜第五、第九、第十、第十三和第十四位。本季度，成都高端商務寫字樓市場新增供應為6.9萬平方米，拉動總存量上升至270萬平方米。整體市場需求依舊處于正常水平，全市凈吸納量為50,195平方米，全市空置率環(huán)比上升0.4個百分點至14.5%，新項目的入市致使租金水平環(huán)比小幅下降0.3%至每月每平方米人民幣110.9元。2022年，仍將有約36萬平方米的新增供應投放市場，同時隨著“雙減”政策出臺后，部分樓宇將繼續(xù)出現(xiàn)大面積退租現(xiàn)象，短期內成都高端商務寫字樓市場空置率將承壓；本季度，武漢市核心商務區(qū)高端商務寫字樓市場未有新增供應，全市寫字樓總存量維持在245.0萬平方米。五大核心商務區(qū)共錄得約4.7萬平方米的凈吸納量，整體市場空置率環(huán)比下降約1.9個百分點至32.7%。全市核心商務區(qū)高端商務寫字樓整體租金環(huán)比微降0.7%至每月每平方米人民幣106.3元。展望四季度，武漢核心商務區(qū)高端商務寫字樓市場預計將迎來包括武漢天地A1、首地王家墩、中海中心等在內的約29.9萬平方米優(yōu)質辦公空間的集中交付，屆時市場活躍度將得到進一步提升。

??本季度，西安高端商務寫字樓市場無新項目入市，全市寫字樓總存量為275.7萬平方米。受到“雙減”政策影響，部分校外教育和培訓行業(yè)開始縮減面積或者退租，致使季度凈吸納量為-54,407平方米。在無新增供應的情況下，整體市場空置率環(huán)比上升2個百分點至22.1%。全市高端商務寫字樓平均租金環(huán)比下降1.5%至每月每平方米人民幣91.0元。四季度，西安高端商務寫字樓市場將迎來國瑞西安金融中心和絲路前海產業(yè)園等項目進入市場，共計為市場帶來27.8萬平方米的優(yōu)質辦公空間，屆時，整體市場空置率或將繼續(xù)上揚；本季度，大連高端商務寫字樓市場無新增項目供應，市場規(guī)模仍保持在98.1萬平方米。整體寫字樓市場繼續(xù)呈回暖態(tài)勢，全市凈吸納量達10,473平方米。整體市場空置率環(huán)比下降1.1個百分點至30.8%。同時，全市市場租金保持穩(wěn)定，環(huán)比微降0.95%至每月每平方米人民幣91.8元。未來，隨著潛在優(yōu)秀項目的入市期限逐漸臨近，核心區(qū)域項目如何提升自身競爭力，彌補不足，將成為項目經(jīng)營管理中的關鍵所在；本季度，沈陽高端商務寫字樓市場無新增項目入市，市場總存量保持在114.2萬平方米。多家學科類校外教育培訓企業(yè)受“雙減”政策影響，運營規(guī)模縮小，相關行業(yè)公司相繼退租或縮減辦公面積，致使全市季度凈吸納量為-25,935平方米。在無新增供應條件下，市場空置率環(huán)比上升2.3個百分點至28.7%。高空置壓力致使業(yè)主繼續(xù)采取更為靈活的租金政策吸引租戶，至此，全市租金環(huán)比小幅下降1.1%錄得每月每平方米人民幣70.6元。四季度，新增供應繼續(xù)使業(yè)主方去化壓力增大，市場將繼續(xù)維持租戶市場狀態(tài)。

??三季度，吸納量的下滑雖然使杭州得分較上季度下降5分，但仍以64的得分位居二線城市亞軍寶座，總排行榜第六位。本季度，杭州高端商務寫字樓市場無新增項目入市。因此，市場的總存量維持在332.4萬平方米。由于新增供應有限和租賃需求回暖，全市高端商務寫字樓的空置率環(huán)比下降了0.6個百分點至9.6%，凈吸納量錄得20,549平方米。此外，隨著國家“雙減”教育政策的發(fā)布，許多教育培訓企業(yè)適時調整了租賃策略，對辦公物業(yè)的新設或擴張需求持謹慎的態(tài)度。至此，寫字樓整體租金環(huán)比下降了0.1%至每月每平方米人民幣133.3元。截至2024年末，杭州高端商務寫字樓市場預計將迎來91.1萬平方米的新增供應，屆時，杭州高端商務寫字樓的總存量有望達到423.5萬平方米。

??三季度，青島和廈門表現(xiàn)同樣穩(wěn)定，得分和排名均與上季度相同，分別以49和33的得分，位居排行榜第八位和第十六位。本季度，青島高端商務寫字樓市場無新增供給入市，寫字樓存量維持在160萬平方米。受上季度新入市項目國信金融中心持續(xù)吸納的影響，整體市場季度凈吸納量環(huán)比上漲57.5%至43,059平方米，空置率環(huán)比下降2.7個百分點至25.0%。同時，全市平均租金扭轉了第二季度的上漲勢頭，恢復了近期的下降趨勢，全市平均租金環(huán)比下降0.7%至每平方米每月人民幣106.8元。到2023年底，若項目如期入市，青島寫字樓市場將有約57.8萬平方米的新增供應投放市場，預計未來整體寫字樓市場空置率被進一步推高；本季度，廈門高端商務寫字樓未有新增供應，市場以去化存量為主。吸納量與上季度基本持平，達24,572平方米，整體活躍度得到延續(xù)。全市租金環(huán)降0.8%至每月每平方米人民幣95.3元，降幅較上季度縮小，空置率較上季度減少1.8個百分點至30.1%。突如其來的疫情或將影響四季度9.4萬平方米新增供應的入市計劃，及全市寫字樓市場活躍度。但本地經(jīng)濟不斷增強的韌性，及前期招商結果的加速落地，我們預計廈門寫字樓市場將得到快速恢復。

??三季度，南京、天津、重慶和長沙不及上季度表現(xiàn)，得分和排名均有所下滑，分別以53、40、40和40的得分位居排行榜第七、第十一、第十二和第十五位。本季度，南京疫情影響，沒有新項目入市，高端商務寫字樓總存量仍為220萬平方米。市場需求保持平穩(wěn)，全市凈吸納量總計達到30,177平方米。整體市場空置率環(huán)比微升1.3個百分點至21.9%，全市優(yōu)質寫字樓平均租金下跌至每月每平方米人民幣127.4元。展望未來，盡管南京優(yōu)質寫字樓市場需求穩(wěn)健，但是未來兩年內的新增供應將略微推高南京高端商務寫字樓市場空置率，同時市場將面臨租金下行壓力；本季度，天津高端商務寫字樓市場無新增項目入市，市場存量穩(wěn)定在238.5萬平方米。全市平均租金繼續(xù)環(huán)比小幅下調0.9%至每月每平方米人民幣90.6元。隨著“雙減”政策的全面落地和嚴格的監(jiān)管政策下，已有多家學科類校外教育培訓企業(yè)從寫字樓中退租或縮租。受此影響，全市凈吸納量僅為5,803平方米，環(huán)比下降89.7%。在市場沒有新增供應項目情況下，全市平均空置率環(huán)比微降0.2個百分點至29.6%。2022-2023年，預計迎來5個項目，將為市場帶來42.7萬平方米的優(yōu)質辦公面積，新項目的入市將繼續(xù)拉高市場空置，且繼續(xù)為市場租金帶來下行壓力。

??本季度，重慶高端商務寫字樓迎來約74,569平方米新增供應，推動存量上升至225.4萬平方米。受“雙減”政策影響，教育類企業(yè)退租意向明顯，新項目空置率高企，致使全市空置率環(huán)比上季度上漲1.9個百分點至29.6%。凈吸納量為10,223平方米，約為去年同期的30%。由于新項目租金定價較高，使得租金繼續(xù)保持上升趨勢，環(huán)比提升0.7%至每月每平方米人民幣83.36元。預計，“雙減”政策的影響仍將持續(xù)，集中退租現(xiàn)象或將延續(xù)到下一季度，市場空置率將持續(xù)承壓；本季度，長沙市高端商務寫字樓市場無新增項目入市。季末市場總存量穩(wěn)定在256.5萬平方米。受“雙減”政策影響，在線教育企業(yè)出現(xiàn)大面積退租或減少租賃面積現(xiàn)象，共同推動凈吸納量僅錄得31,185平方米。整體空置率則環(huán)比下降1.2個百分點至37.8%。雖然在線教育企業(yè)大面積退租使得部分高端商務寫字樓空置上升，但寫字樓業(yè)主們仍持觀望態(tài)度，未有明顯降租意愿。故整體寫字樓平均租金保持平穩(wěn)在每月每平方米人民幣88.2元。作為省會城市，未來長沙將持續(xù)吸引湖南省內各類資源集聚，將為樓宇經(jīng)濟的長期發(fā)展奠定基礎。

??聯(lián)絡人：

??中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產委員會副秘書長 王泳

??電話: +86 10-57811353 

??電郵: cccrea@sina.com

??

??戴德梁行北區(qū)研究部主管 魏東

??電話: +86 10 8519 8087

??電郵: sabrina.d.wei@cushwake.com