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易居季報 之

【50城住宅租金收益率研究】

??核心觀點  

??四季度，租金收益率相比三季度略微下降。其中，租金環比微跌，而房價則保持小幅上漲。2020年四季度，50個典型城市租金收益率為2.3%，環比下降1%，同比下降4%。這一收益率創多年來最低值。租金微跌，而房價有小幅上漲，因此壓低了租金收益率，這種租金與房價背離的狀態是難以持續的，明年隨著經濟的進一步復蘇，租金跌幅可能會收窄或轉正。

??一二線城市租金收益率下降，三線城市租金收益率小幅增長。一、二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲的同時租金小幅下降；三線城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房價下跌的幅度。由此可以看出，一二線城市隨著經濟逐漸復蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少,部分一二線城市炒房投機也是房價上漲的原因之一。

??一、50城租金收益率概況

??2020年四季度，根據城市房產網的數據進行計算，50個典型城市租金收益率為2.3%，環比下降0.6%，同比下降3.7%。這一收益率創多年來最低值。

??2020年前三季度租金收益率呈現持續微跌態勢。2020年四季度，50城租金下跌1%；房價環比上漲0.7%，漲幅收窄。房租相比房價能夠較好地剔除其他因素來衡量一個城市真實理性的住房需求，因為租金屬于消費，主要由租客的收入水平決定。四季度租金微跌，而房價有小幅上漲，因此壓低了租金收益率，這種租金與房價背離的狀態是難以持續的，明年隨著經濟的進一步復蘇，租金跌幅可能會收窄或轉正。

??二、三類城市租金收益率比較

??2020年四季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環比下降1.6%，同比下降5.1%；31個二線城市平均租金收益率為2.3%，環比下降1.4%，同比下降4.5%；15個三線城市租金收益率為2.6%，環比增長1.1%，同比下降2.1%。

??一、二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲的同時租金小幅下降；三線城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房價下跌的幅度。由此可以看出，一二線城市隨著經濟逐漸復蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少,部分一二線城市炒房投機也是房價上漲的原因之一。

??三、50城租金收益率排序

??對四季度全國50個典型城市租金收益率進行排序。從排行中可以看出，排名前5的城市分別為錦州（4.0%）、烏魯木齊（3.4%）、宜昌（3.3%）、桂林（3.3%）和韶關（3.2%），主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，租金穩步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

??租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.4%）、青島（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%），原因之一在于部分城市的房價水平遠超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅，另一個原因是部分城市租金下跌而房價卻在上漲。廈門與深圳四季度房價繼續保持增長，深圳租金小幅上漲，而廈門租金出現下跌。7月調控升級以來，深圳房價漲幅已有所收窄，但上漲趨勢依然明顯，本輪兩城房價均創多年來新高。而租金上漲幅度較小甚至出現下跌，因此租金收益率維持在較低水平。

??對四季度全國50個典型城市租金收益率的環比漲幅進行排序。從排行中可以看出，漲幅較大的5個城市分別為錦州（10.8%）、貴陽（9.4%）、煙臺（9.3%）、海口（4.7%）和蚌埠（3.3%），原因是錦州、貴陽和蚌埠房租漲而房價跌；煙臺房租跌幅小于房價跌幅；海口房租漲幅超過房價漲幅。四季度，租金收益率環比增長的城市為20城，比2020年三季度增加5城。

??武漢和長沙等地租金收益率環比跌幅最大，分別為8.5%和7.0%。武漢和長沙均由于房租下跌而房價上漲導致租金收益率下降明顯。

??對四季度全國50個典型城市租金收益率的同比漲幅進行排序。漲幅較大的5個城市分別為大理（11.9%）、蚌埠（9.3%）、錦州（3.7%）、青島（2.9%）和濟南（2.2%）。同比跌幅最大的5個城市為深圳（-13.9%）、牡丹江（-11.2%）、寧波（-11.0%）、南寧（-11.0%）和大連（-9.9%）。

??四、50城租金收益率趨勢

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發對房地產市場造成了較大影響，部分城市出臺了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月，調控政策仍然以穩為主，多地優化人才落戶、人才購房等政策，此外，廣州、濟南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。4月17日，中央政治局會議重申了“房住不炒”的定位。5月22日兩會召開，政府工作報告對于房地產市場的定調仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預期。7月開始，杭州、深圳、沈陽等十幾個熱點城市收緊樓市調控，而限制購房資格、提高房貸利率、增值稅調整等是本輪調控的常見手段。8月底住建部、央行更出臺了開發商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設置上限。參加7月24日座談會、8月26日城市會商會的14個城市中，除了北上廣以外11個城市全部完成了新政策出臺，而深圳政策力度最為嚴苛。

??今年前三季度，全國經濟累計增速首次轉正，四季度保持了穩定復蘇的態勢，企業和居民收入也逐漸步入正軌，租房消費能力比三季度略微提高，而同時房價整體仍處于上漲態勢，使得租金收益率下降，但降幅收窄。

??展望2021年，12月中央經濟工作會議強調大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，堅持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并舉”。在《第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，仍然以“房住不炒”為指導，積極落實“租購并舉”“因城施策”的方針，以及大力發展長租房等措施，將會促進整體房價趨穩，民眾觀念發生轉變，租賃市場活躍度提高。2021年是十四五規劃的開局之年，預計全國租房需求會有所提升，租金水平將會迎來一定程度的提高；房價方面整體依然會持續上漲趨勢，漲幅將會收窄。綜上所述2021年整體租金收益率水平或將有所提高。

附注

??50個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、無錫、溫州、蚌埠、贛州、煙臺、洛陽、宜昌、湛江、韶關、桂林、三亞、大理。其中一線城市4個、二線城市31個、三線城市15個。