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易居月報 之

【100城住宅用地成交報告】

??核心觀點

??百城土地

??2020年全國百城地市交易較為強勁，沖出了疫情的陰影，其能夠保持正增長，說明地市依然有吸引力。從結構上看，一線城市地市表現不錯，類似供地有助于增加后續的房源，也是解決大城市住房問題的重要舉措。

??市場預測

??后續地市交易要防范各類新的壓力，尤其是在外部金融環境和政府供地計劃變動的情況下。以近期出臺的央行貸款集中度管理政策為例，其若是收緊，客觀上也會影響房企資金狀況，進而影響拿地和開發計劃。

??一、百城成交

??2020年，全國100個城市住宅用地成交面積為70866萬平方米，同比增長13.7%。觀察2020年全年年初累計土地成交面積同比增速曲線，其呈現了V型走勢。2020年一季度疫情沖擊下，土地交易市場迅速降溫，跌幅較為明顯。二季度開始，隨著開復工節奏的加快和房企拿地工作的重啟，該曲線有所抬升。到了6月份該曲線已經走出了負增長區間。三季度雖然繼續上行，但受三道紅線的影響，已經有所放緩。而四季度該曲線進一步趨緩。不過由于增速為兩位數，依然要認為2020年全國百城地市走出了疫情的陰影，體現了土地交易市場的韌勁和活力。

??觀察2011-2020年10年期間的土地交易。數據顯示，2013和2017年全國百城土地交易的增速較高，體現了房企看好土地投資市場的傾向。而2018年全國百城地市明顯較冷，全年增速僅為3.1%。這一年，三四線城市明顯降溫，一二線城市也沒有明顯復蘇，所以都會牽制土地交易市場的規模。而2019年開始全國百城地市開始復蘇，這也和部分城市庫存絕對規模偏小、房企補庫存意愿增強等有關。2020年雖然受到疫情沖擊，但地市交易同比增速相對偏高，為近10年第三高的水平。

??二、城市分類

??1、一線城市：供求兩端均比較活躍

??2020年，4個一線城市住宅用地成交面積為4167萬平方米，同比增長20.4%。2020年一線城市土地交易市場總體不錯，無論是從供給端還是需求端看，都呈現較高的活躍度。從供給端看，地方政府積極優化供地環境，也推出了很多約束性少、性價比高的地塊，自然容易吸引房企拿地。而從需求端看，很多大型房企和央企都回歸一線城市，說明看好一線城市的房屋銷售市場。而此類用地同比增速較高，客觀上也使得2021年一線城市房源供給相對會充足，有助于解決大城市的住房問題。

??2、二線城市：近5年同比增速均為正

??2020年，32個二線城市住宅用地成交面積為36885萬平方米，同比增長6.5%。從全年增速看，其明顯低于一線城市。這有幾個原因。從市場數據看，二線城市已經保持了5年同比增速為正的態勢，即基數比較高，自然會限制2020年的同比增速。從政策面看，二線城市的購地政策依然從緊，比如南京等城市土地約束依然較多，這會限制部分地塊的交易。后續都市圈和城市群的發展依然是大方向，此類二線城市土地市場依然會呈現穩中向上的態勢。

??3、三四線城市：增速雖高但有降溫壓力

??2020年，64個三四線城市住宅用地成交面積為29814萬平方米，同比增長23.2%。觀察歷史數據，三四線城市在2018和2019年地市交易增速是比較低的，這和其房屋交易市場較冷有一定的關系。2020年地市交易增速比較高。除了基數的原因外，很重要的是，此類三四線城市屬于經濟基本面不錯的城市，其地塊總價相對可控，也是很多規模型房企補庫存的重要區域。當然，從后續看，確實需要警惕地市降溫等風險，畢竟房屋交易市場并沒有明顯復蘇。

??三、城市群分類

??1、長三角：成2020年地市調控最密集區域

??2020年，長三角23城住宅用地成交面積為14671萬平方米，同比增長5.9%。觀察歷史數據，長三角地市交易同比增速并不太高。但2020年長三角地市并不冷，其甚至成為全國地市調控最密集的區域。統計顯示，2020年長三角三省一市至少出臺了13個購地收緊相關政策，尤其以浙江省為重要代表。當然，隨著后續長三角一體化建設節奏的加快，預計相關城市和區域依然會有一波交易行情。

??2、粵港澳：增速明顯較高

??2020年，粵港澳8城住宅用地成交面積為7119萬平方米，同比增長66.7%。橫向對比看，其明顯要比長三角城市的增速要高。而縱向對比看，該增速為近10年的第二高水平。從粵港澳的土地市場看，2018和2019年地市增速為負，所以基數比較小，這可以解釋其2020年增速較高的原因。另外很關鍵的是，2020年是深圳特區40周年，各類利好政策也會引起房企積極拿地，進而帶動粵港澳大灣區相關城市地市交易的活躍。

??3、京津冀：地市確實顯露疲態

??2020年，京津冀13城住宅用地成交面積為5132萬平方米，同比下跌8.0%。觀察最近10年京津冀土地交易市場數據，可以看出，2018年開始京津冀土地市場確實呈現增速放緩態勢，顯露出疲態。而2020年甚至出現了負增長的現象。實際上對于北京等個別城市，2020年地市交易總體還不錯。但是環京部分地級市和縣城等，在樓市交易熱度降溫的情況下，地市表現確實一般。

??四、結論與趨勢

??2020年全國百城住宅用地交易市場雖有坎坷，但終究走出了疫情的陰影，土地交易同比增速達到了兩位數，體現了此類城市土地市場的投資價值和吸引力。此類土地交易行情，客觀上有助于補充庫存，為2021年房源供給創造更好的條件。尤其是對于一些大城市而言，地市活躍有助于解決大城市的住房問題。

??市場預測方面，必須清醒看到2021年住宅用地交易面臨的諸多壓力。壓力一在于，外部金融環境有收緊的可能，尤其是在三道紅線政策、央行房貸集中度管理政策下，房企資金壓力或增大，這會限制其拿地。壓力二在于，各地政府通過大規模供地來“穩財政”，多少面臨風險，而供地節奏若是放緩，客觀上也會限制地市的交易。當然，對于融入幾大都市圈和城市群的相關城市和區域，預計地市交易行情并不會太差，這是2021年住宅用地交易值得重點關注的。

附注

??1、本報告定義，居住用地包括住宅用地和服務設施用地。其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地，而服務設施用地包括居住小區及小區級以下的幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘、公用設施用地，不包括中小學用地。在數據采集中，我們將純住宅用地和混合住宅用地等納入其中，包括了租賃住宅用地和涉及住宅的綜合用地，但不包括純商業辦公用地。為便于理解和閱讀，本報告將居住用地交易面積等同于住宅用地交易面積，同時其是指建筑面積而非占地面積。

??2、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下。

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??3、三大城市群分類如下。

??根據《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，其規劃范圍包括上海市、江蘇省、浙江省、安徽省全域（面積35.8萬平方公里）。以上海市，江蘇省南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚州、鎮江、鹽城、泰州，浙江省杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城27個城市為中心區（面積22.5萬平方公里）。本報告納入樣本的城市為上海、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、安慶、蕪湖、馬鞍山和滁州等23個城市。

??根據《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（簡稱珠三角九市），總面積5.6萬平方公里。本報告納入樣本的城市為廣州、深圳、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶和惠州等8個城市。

??根據《京津冀協同發展規劃綱要》，京津冀協同發展包括北京、天津、石家莊、保定、廊坊、唐山、秦皇島、滄州、張家口、承德等城市。本報告納入樣本的城市為北京、天津、石家莊、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定和張家口等13個城市。