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??近期全國10地區(qū)土地要素市場化配置改革政策中，“市場化”無疑是最核心用詞。土地本身屬于價值量較高的資產(chǎn)，市場化之路合乎情理。但實際過程中，還是出現(xiàn)了很難市場化的操作，尤其是閑置土地的處置工作。這里從兩個角度進行分析。

??一、“人房地錢”視角看堵點

??一是人的問題，即土地方情況。舉個例子，現(xiàn)在很多地方用專項債來收購閑置土地，這本身是很好的事，但是會遇到一個尷尬問題。很多土地的使用權(quán)人是國有企業(yè)。其實一些國有企業(yè)是迫切希望低價轉(zhuǎn)讓名下土地的。但如果低價轉(zhuǎn)讓，會涉及到國有資產(chǎn)流失的問題。所以說對國企的考核機制若不變，那即便有很多專項債愿意收購這個土地，國企高管也不敢低價出售。

??二是房的問題。“房”即土地的功能和用途。當前土地管理中，土地用途的嚴格限制導致了一系列問題。以工業(yè)用地為例，其往往會嚴格劃分為傳統(tǒng)工業(yè)用地、研發(fā)用地、物流倉儲用地等特定類型，其使用功能和邊界是非常清晰的。然而，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變和市場需求的變化，這種清晰邊界的土地用途劃分已顯得不合時宜。就比如說現(xiàn)在一些新型制造業(yè)不斷興起，已經(jīng)具有了研發(fā)或類商業(yè)的用途，但由于土地用途的限制，這種需求就不能進入到工業(yè)用地市場上。一些廠房的企業(yè)主希望利用現(xiàn)有廠房進行研發(fā)活動，卻因土地用途不符合而無法實施，導致客戶流失和土地閑置。土地用途的僵化限制，不僅浪費了土地資源，也阻礙了產(chǎn)業(yè)的升級。

??三是地的問題。比如說土地權(quán)屬不清晰和規(guī)劃不符合也是導致土地閑置和利用效率低下的重要原因。一些土地因權(quán)屬爭議或規(guī)劃不合理而無法得到有效利用。例如，某些國有企業(yè)名下的土地，因企業(yè)改制或歷史遺留問題，導致權(quán)屬不清晰了。此時即便有投資者有意開發(fā)或接手，也因權(quán)屬問題而難以推進。最簡單的例子就是，這個企業(yè)原先的職工或管理層都找不到了，土地資料也缺失了，甚至原來的審批單位都撤銷了，這就造成了土地方面的各類瑕疵問題，影響了土地的流動。

??四是錢的問題。土地盤活離不開資金的支持。當前，各地在積極探索通過專項債等資金來支持土地的盤活。然而，資金問題仍然是制約土地盤活的重要因素之一。收購土地或盤活都需要資金。若是外部資金進入了，也會考慮收益率的問題。哪怕企業(yè)自己進行改造，項目改造也需要資金。類似問題都會困擾土地的盤活和流動。

??二、市場化盤活的路徑思考

??在市場化盤活策略方面，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等模式逐漸受到關(guān)注。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種較為直接且有效的盤活方式。就今年創(chuàng)新來說，通過帶押過戶等創(chuàng)新方式，可以解決土地轉(zhuǎn)讓過程中的土地抵押問題，促進土地流轉(zhuǎn)和利用效率提高。換句話說，這可以繞過傳統(tǒng)需解押的前提條件，真正讓下家來購置土地。

??而租賃模式則適用于短期租賃需求或作為過渡性的策略。一些地方嘗試的零租金模式，本身就是租賃模式的一種創(chuàng)新，旨在吸引更多投資者或企業(yè)參與土地盤活。最典型的如深圳等地方提出了免租金來使用工業(yè)用地，其可以激活大家對工業(yè)用地使用的興趣。土地自然就利用起來了，所謂招商引資也就合乎情理了。

??此外，作價出資入股和合作開發(fā)等模式雖然目前應(yīng)用量不大，但也可以作為土地盤活的一種補充方式，當然各地也已經(jīng)有試點。尤其是新一輪經(jīng)濟發(fā)展過程中，土地畢竟既是空間要素，本身也是一類重要的大宗實體資產(chǎn)，其完全可以參與到各類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中。所以要發(fā)揮好土地的資產(chǎn)屬性。

??當然，在土地盤活過程中，土地用途或功能的豐富化是一個重要趨勢。隨著市場需求的變化和城市發(fā)展，土地用途應(yīng)更加多元化和靈活。直白來說，土地上面允許設(shè)置的功能要更豐富和更靈活，才會有人買單。比如說近期上海在商務(wù)樓宇更新中允許增加科創(chuàng)、商業(yè)、酒店以及文化養(yǎng)老等功能，此類多元化的土地用途設(shè)置，有助于提升土地的利用效率和價值。另外，土地續(xù)期問題也是土地盤活中需要關(guān)注的重要內(nèi)容。此次國家層面提及商業(yè)用地使用權(quán)年限到期的續(xù)期一事，很重要。在續(xù)期過程中，應(yīng)合理確定補交地價的標準和方式，確保土地資源的可持續(xù)利用。若是商業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)年限設(shè)定更清晰，將激發(fā)企業(yè)收購一些閑置商辦土地，真正促進土地資源的再利用，這就是“市場化”的重要體現(xiàn)。