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??8月28日新華社發(fā)布《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》，該文件是中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入新階段的綱領(lǐng)性文件，標(biāo)志著中國(guó)城鎮(zhèn)化從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”的新時(shí)代。其核心思想是以人為本，通過(guò)內(nèi)涵式發(fā)展和城市更新，全面建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

??《意見(jiàn)》共七部分，二十三條具體工作要求。從城市發(fā)展角度，《意見(jiàn)》明確了一個(gè)總體目標(biāo)是，到2035年基本建成現(xiàn)代化人民城市，2030年取得重要進(jìn)展。兩大核心轉(zhuǎn)變：一是發(fā)展理念轉(zhuǎn)變，從追求規(guī)模和速度轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量、效率、公平和可持續(xù)性。二是發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)變，從依賴(lài)土地、資源等傳統(tǒng)要素轉(zhuǎn)向依靠創(chuàng)新、文化、治理等新動(dòng)能。

??經(jīng)過(guò)多年的城市化探索，我國(guó)也涌現(xiàn)出了一大批具有發(fā)展特色的城市群和城市。在快速發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展效率處于優(yōu)先級(jí)地位，相應(yīng)的規(guī)劃、協(xié)調(diào)、平衡、體系建設(shè)方面就是未來(lái)更加注重的領(lǐng)域。《意見(jiàn)》也給出了三大關(guān)鍵抓手，一是優(yōu)化城市體系，構(gòu)建“城市群-都市圈-中心城市-中小城市-縣城”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)格局，促進(jìn)大小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。二是推進(jìn)城市更新，作為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的主要手段，重點(diǎn)改造老舊小區(qū)、城中村、活化利用存量建筑和低效用地，而非大拆大建。三是提升治理能力，推動(dòng)城市治理的智慧化和精細(xì)化，實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統(tǒng)管、一網(wǎng)通享”。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)城市發(fā)展會(huì)更加有序，盲目攤大餅式的及無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)式的發(fā)展方式將受到遏制。

??從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的角度看，《意見(jiàn)》第五條“激活城市存量資源潛力”，第八條“系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)“的內(nèi)容，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，明確了未來(lái)發(fā)展圖景。

??文件第八條是系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)。加快建設(shè)完整社區(qū)，完善城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，構(gòu)建城市便民生活圈。科學(xué)制定實(shí)施城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新，創(chuàng)造宜業(yè)、宜居、宜樂(lè)、宜游的良好城市環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。

??這是中央對(duì)城市工作中房地產(chǎn)相關(guān)工作的具體要求。需要地方政府具體落實(shí)相關(guān)工作，也是未來(lái)行業(yè)發(fā)展面臨的新情況新局面。具體看，各地城市政府可以從多角度來(lái)落實(shí)相關(guān)工作。

??一是構(gòu)建住房供給新體系，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。明確住房供給重點(diǎn)，優(yōu)先滿足剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，其標(biāo)準(zhǔn)是安全、舒適、綠色、智慧。這意味著要從設(shè)計(jì)、建造、材料、工藝到后期服務(wù)進(jìn)行全面升級(jí)。實(shí)施質(zhì)量提升行動(dòng)，堅(jiān)決杜絕豆腐渣工程，做到全鏈條提升，監(jiān)管和規(guī)范住房的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)和服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)。

??二是分類(lèi)推進(jìn)存量更新改造，從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“精細(xì)織補(bǔ)”。其中城中村改造，要穩(wěn)步推進(jìn)，注重社會(huì)綜合治理與空間重塑相結(jié)合。危舊房改造，要優(yōu)先保障安全，支持采取“自主更新、原拆原建”等新模式，尊重居民意愿。持續(xù)推動(dòng)老舊小區(qū)改造，從基礎(chǔ)類(lèi)（水電氣路）改造向完善類(lèi)（加裝電梯）和提升類(lèi)（公共服務(wù)）延伸。

??三是建設(shè)完整便民社區(qū)，將房子從單一的“居住空間”轉(zhuǎn)向多功能的“生活單元”。這就要做到，補(bǔ)齊服務(wù)設(shè)施短板，加快建設(shè)“完整社區(qū)”，標(biāo)配養(yǎng)老、托育、便利店、菜市場(chǎng)、早餐店、郵政快遞站等嵌入式服務(wù)設(shè)施。構(gòu)建“城市便民生活圈”，讓居民在步行15分鐘內(nèi)能滿足大部分生活需求。促進(jìn)功能混合與平衡，建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，推動(dòng)“產(chǎn)城融合、職住平衡”，減少通勤壓力，激發(fā)社區(qū)活力。避免建設(shè)功能單一、鐘擺式交通的“睡城”。

??《意見(jiàn)》第五條是“激活城市存量資源潛力”。全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機(jī)制。加強(qiáng)和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理，提高運(yùn)行效能。優(yōu)化產(chǎn)權(quán)歸集、整合、置換和登記政策，盤(pán)活利用存量低效用地。這項(xiàng)工作要求地方政府從“城市規(guī)劃管理者”和“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者”的雙重身份出發(fā)，具體落實(shí)相關(guān)工作。

??一是摸清家底，建立“資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)”。開(kāi)展全域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)資源普查，全面摸清轄區(qū)內(nèi)老舊廠房、低效樓宇、閑置商業(yè)設(shè)施、閑置或低效利用土地的位置、面積、產(chǎn)權(quán)、建筑狀況、利用現(xiàn)狀等底數(shù)。建立城市存量資產(chǎn)資源“一張圖”數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)更新與管理。

??二是創(chuàng)新規(guī)劃，打破“制度枷鎖”。建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機(jī)制。這是最關(guān)鍵的一步，意味著要修訂僵化的控制性詳細(xì)規(guī)劃（“控規(guī)”），允許土地用途和建筑使用功能的兼容與轉(zhuǎn)換（如工業(yè)用地轉(zhuǎn)為民用商業(yè)或文創(chuàng)用地，商業(yè)辦公轉(zhuǎn)為租賃住房等）。簡(jiǎn)化規(guī)劃調(diào)整的審批流程，為存量改造項(xiàng)目開(kāi)辟“綠色通道”。制定新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和安全標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)老舊建筑改造后的新功能需求。

??三是提升效能，盤(pán)活“基礎(chǔ)設(shè)施”。要對(duì)現(xiàn)有的市政管網(wǎng)、交通樞紐、公共空間等存量基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行效能評(píng)估和數(shù)字化管理，通過(guò)改造升級(jí)、智慧化運(yùn)維（如接入物聯(lián)網(wǎng)傳感器）提升其運(yùn)行效率和服務(wù)能力，避免重復(fù)建設(shè)和浪費(fèi)。

??四是優(yōu)化政策，疏通“產(chǎn)權(quán)堵點(diǎn)”。應(yīng)出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策，解決盤(pán)活存量資源中最棘手的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。鼓勵(lì)分散產(chǎn)權(quán)的業(yè)主通過(guò)成立合作社、委托統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)等方式，將零散產(chǎn)權(quán)歸集，便于整體改造和開(kāi)發(fā)。簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)置換流程，為“原拆原建”項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)重新登記提供便利。明確歷史遺留建筑的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定辦法，實(shí)現(xiàn)確權(quán)登記。

??五是分類(lèi)施策，靶向盤(pán)活“低效用地”。識(shí)別不同類(lèi)型的低效用地（如“僵尸企業(yè)”占地、廢棄礦區(qū)、閑置站場(chǎng)等），制定差異化的盤(pán)活方案，如收儲(chǔ)再出讓、協(xié)議置換、轉(zhuǎn)型升級(jí)等，將其轉(zhuǎn)化為有價(jià)值的城市空間。

??《意見(jiàn)》的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也具有深遠(yuǎn)影響。這一政策導(dǎo)向進(jìn)一步顛覆并改變房地產(chǎn)行業(yè)原有的游戲規(guī)則，即從“增量擴(kuò)張”的“開(kāi)發(fā)商”邏輯轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”的“城市服務(wù)商”邏輯。

??首先，市場(chǎng)重心從“增量市場(chǎng)”到“存量市場(chǎng)”。城市核心區(qū)域的土地招拍掛市場(chǎng)的“面粉”（新增建設(shè)用地）會(huì)減少且更昂貴。房企的主戰(zhàn)場(chǎng)將轉(zhuǎn)向存量物業(yè)的收并購(gòu)、改造、運(yùn)營(yíng)。這意味著，城市更新、存量改造、不良資產(chǎn)處置將成為未來(lái)十年的核心業(yè)務(wù)賽道。

??其次，商業(yè)模式從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”到“持有運(yùn)營(yíng)”。高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的住宅開(kāi)發(fā)模式早已不再是行業(yè)發(fā)展主流，未來(lái)也不大可能回歸。成功的房企需要具備長(zhǎng)期持有、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、資本耐心的能力，通過(guò)改造提升資產(chǎn)價(jià)值，并依靠租金、服務(wù)費(fèi)、資產(chǎn)增值（REITs退出）來(lái)獲得回報(bào)。資產(chǎn)管理能力將成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??再次，專(zhuān)業(yè)能力要求從“建造商”升級(jí)到“綜合服務(wù)商”。房企需要具備的新能力包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，需精通既有建筑改造、功能重塑、文脈保護(hù)；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營(yíng)能力，能將改造后的空間與文創(chuàng)、科創(chuàng)、商業(yè)、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)結(jié)合，為其注入持續(xù)活力；金融與資本運(yùn)作能力，需熟悉與存量改造周期長(zhǎng)、前期投入大特點(diǎn)相匹配的融資工具（如并購(gòu)貸、類(lèi)REITs、CMBS等）；更強(qiáng)的政策解讀與談判能力，需善于與政府溝通，利用好新的規(guī)劃和政策工具。

??總而言之，相關(guān)政策為地方政府下達(dá)了“摸家底、改規(guī)劃、通產(chǎn)權(quán)”的明確指令，為盤(pán)活存量掃清障礙。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這無(wú)異于一聲發(fā)令槍?zhuān)媪艘粋€(gè)以運(yùn)營(yíng)為核心、以?xún)r(jià)值提升為導(dǎo)向的“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”正式來(lái)臨。能否成功轉(zhuǎn)型，將決定未來(lái)十年房企的生死存亡。