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??繼北京之后，8月25日上海六部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，從限購條件，住房信貸，公積金政策，房產(chǎn)稅政策等方面給出優(yōu)化調(diào)整。

??其中影響最大的是外環(huán)外限購政策的相對放開。滬籍家庭及單身人士外環(huán)外不再限制購房套數(shù)，外環(huán)內(nèi)可以購買兩套。非滬籍家庭及單身人士，滿足連續(xù)繳滿一年及以上社保或個(gè)稅的條件下，外環(huán)外不再限制購房套數(shù)，外環(huán)內(nèi)可購買一套。

??上海最新政策基本是拷貝了北京版本，甚至在個(gè)別細(xì)分政策上力度還大一些。同樣是外環(huán)外/五環(huán)外放開限購，對非本地戶籍家庭或個(gè)人，上海只要求一年及以上社保，北京則要求兩年及以上。信貸政策方面，上海對商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)不再區(qū)分首套與二套，北京則仍然區(qū)分首套與二套，具體利率因區(qū)域而有所差異。

??上海特有的住房征收房產(chǎn)稅方面，本次也銜接新的限購政策，給予非本地戶籍家庭及個(gè)人60平米的免征稅面積扣除待遇。

??京滬先后出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，其背景是中央及國務(wù)院多次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“樓市止跌回穩(wěn)”，更有力促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展。樓市“止跌回穩(wěn)”與“房住不炒”是中央調(diào)整指導(dǎo)思路的一體兩面。既不能出現(xiàn)全民炒房，房價(jià)畸形拉升，加重百姓生活負(fù)擔(dān)，虹吸實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源的情況，也不能放任樓市斷崖式下跌，需求量嚴(yán)重萎縮受抑，影響幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行，甚至是金融系統(tǒng)穩(wěn)定的情況。

??樓市“止跌回穩(wěn)”按字面意思是分兩步走，首先市場銷售規(guī)模停止下跌，或者下跌幅度回到一個(gè)合理區(qū)間；其次，價(jià)格、投資、銷售筑底回升，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，與國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)經(jīng)過近幾年的調(diào)整，已經(jīng)逐步從大基建向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)變，新智造、新材料、新科技行業(yè)迅猛發(fā)展，但房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)需要穩(wěn)住，而不是塌方。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)行業(yè)不再是起到火車頭的引領(lǐng)作用，但在客觀上，依然是人民群眾的日常需求的重要組成部分，依然是城市界面改善的承擔(dān)者和實(shí)踐者。無論是城市更新、舊房改造，還是建筑功能提升，房地產(chǎn)依然大有作為。因此，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，對宏觀經(jīng)濟(jì)、對各行各業(yè)、對城市發(fā)展具有長遠(yuǎn)而重要的意義。

??我們認(rèn)為，本次京滬兩地的政策調(diào)整，都體現(xiàn)了 “因城施策” 和 “精準(zhǔn)調(diào)控” 的思路。核心是“穩(wěn)”，這些政策旨在激活市場合理的剛性和改善性住房需求，特別是希望通過釋放外圍區(qū)域的購房潛力，來促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。呼應(yīng)中央在房地產(chǎn)調(diào)整方面的指導(dǎo)方針，不鼓勵(lì)炒房，政策放寬的主要是非核心區(qū)域，且保留了基本的購房資格要求。這說明政策的目的是支持自住需求，并非鼓勵(lì)投資投機(jī)。同時(shí)從城市功能合理布局角度，引導(dǎo)城市發(fā)展，鼓勵(lì)人口向新城、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)遷移，促進(jìn) “職住平衡” ，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。

??預(yù)期，短期內(nèi)有改善住房需求的家庭或個(gè)人會(huì)擇低入市，市場交易情緒會(huì)顯著改善。中長期看，京滬政策也將成為帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的撬板，在股市逐步活躍的情況下，資金在股市和樓市間流動(dòng)更加活躍，各類資產(chǎn)估值也將進(jìn)步修復(fù)。