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??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央統籌穩妥化解房地產風險，地方需求側政策持續加碼助力市場企穩復蘇

??2023年12月，我國房地產政策延續寬松走向。中央層面，中央經濟工作會議將房地產列為防范化解重點領域風險的首位，強調要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展；全國住房和城鄉建設工作會議則明確要堅持“房住不炒”定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢，優化房地產政策，持續做好保交樓保民生保穩定工作，穩定房地產市場。此外，兩次重要會議均提出，要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，加快構建房地產發展新模式等。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策67條，連續三個月減少。其中，寬松性政策56條，中性政策4條，緊縮性政策7條。總的來看，京滬住房信貸政策再優化，進一步向市場釋放積極信號，二三線城市則以加大住房公積金支持、推行房票安置、加大購房財稅補貼力度等需求側政策支持為主。本期報告主要對12月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：統籌化解房地產風險，穩定房地產市場

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??12月資金面總體相對平穩。公開市場操作方面，盡管央行月初通過逆回購持續回籠資金，對市場流動性形成一定沖擊，但中旬開始重新加大了逆回購投放，全月實現逆回購凈投放1580億元，同時，MLF超額續作實現凈投放8000億元創歷史新高，對流動性形成較好補充。資金利率方面，DR001總體呈下降趨勢，DR007波動性下降，全月均值降至1.84%，基本維持在政策利率附近。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產方面，中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議作出重要部署。其中，中央經濟工作會議將房地產放在防范化解重點領域風險的首位，強調要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求等，充分體現了房地產領域風險化解工作的重要性和緊迫性；全國住房和城鄉建設工作會議則是對2024年住房工作作出系統部署，明確要堅持“房住不炒”定位，適應房地產市場供求變化發生重大變化新形勢，優化房地產政策，滿足剛性和改善性住房需求，穩定房地產市場，持續抓好保交樓保民生報穩定工作等。此外，兩次重要會議都明確提出，要實施好“三大工程”建設，加快構建房地產發展新模式等，房地產向高質量發展新階段有序過渡。

??— 03—

??地方政策：京滬住房信貸政策再優化，二三線城市財稅政策持續發力

??1. 寬松性政策（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策（1） 住房保障政策

??（2） 土地政策

??（3） 其他政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場監管政策

??（2） 土地政策

??4. 政策小結京滬加大政策寬松力度傳遞積極信號，二三線城市持續加大住房需求側政策支持力度

??中房研協測評研究中心監測統計，2023年12月，地方出臺房地產調控政策67條，連續三個月減少。其中，寬松性政策56條，內容主要涉及優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持、優化房企預售監管、鼓勵支持房企合理融資需求等；中性政策4條，內容主要涉及保障性住房建設和管理；緊縮性政策7條，內容主要涉及房地產經紀服務監管和房企預售資金監管等。總的來看，本月地方政策延續寬松導向。部分城市緊抓年末房企營銷節點，適度加大了購房財稅補貼等住房需求支持力度。此外，京滬兩地房貸首付比例及房貸利率雙降，并優化普通住房標準，政策調整力度較大，向市場傳遞出積極信號。

??縱觀2023年，地方累計出臺房地產調控政策800條，處于歷史高位。其中，寬松性政策704條，占比高達88%，較2022年提升近8個百分點。尤其自7月中共中央政治局會議定調“房地產市場供求關系發生重大變化”后，中央及地方房地產政策逐漸由“托而不舉”向“托舉并用”轉變，大部分二三線城市行政限制類措施相繼取消，一線城市房地產政策也積極優化，房地產政策環境已接近近十年來最寬松階段。

??行政干預核心舉措包括優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、推行房票安置等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房信貸政策、發放購房財稅補貼、推行房票安置、支持房企讓利促銷、優化房企預售監管等。典型代表有：連云港繼續推進以“房票”為主的征收安置模式，鼓勵團購商品房并給予一定補貼；溫州優化商品房銷售方式和商品房價格會商服務機制，繼續實施商品住房換購補貼，并探索“房票”用于購房首付等；唐山取消限購限售政策，并將首套房、二套房商業貸款最低首付比例分別統一為20%、30%；西藏將首套房、二套房最低首付比例分別統一為20%、30%，將二套房房貸利率下限調整為西藏一般商業性貸款利率加點20BP；北京、上海將首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例根據地區降為50%或40%，房貸利率也各有不同程度下調等。此外，梧州、防城港、安順、撫州市東鄉區、株洲市攸縣等多地進一步優化房企預售監管，蘇州、三明、連云港、梧州、防城港、余姚、商丘、沈陽、玉溪等多地發布了購房補貼政策。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：信陽將首套房住房公積金貸款最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例維持30%不變；亳州將單繳存職工家庭住房公積金貸款最高額度由33萬元提高至45萬元、雙繳存職工由43萬元提高至55萬元，并將首次及二次申請公積金貸款最低首付比例分別降至20%、30%；徐州將市區個人公積金貸款最高額度調整至60萬元，夫妻雙方貸款最高額度調整至100萬元，支持職工提取住房公積金支付首付款；恩施州支持“帶押過戶”，并將住房公積金異地貸款購房范圍由期房擴大到期房、一手現房，最低首付比例為30%等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：武漢取消原購房落戶業務中“首次交易商品房”以及購房面積、金額等條件限制；北京給予符合條件的養老服務人才引進落戶資格或積分落戶加分傾斜；宜賓市三江新區對符合條件的F類及以上人才，以網簽合同備案面積為準給予一次性購房補貼；安順強化人才安居政策支持，對符合條件的第一、第二、第三、第四層次人才購房，分別給予最高100萬元、60萬元、30萬元和10萬元的購房補貼；紹興市柯橋區實施“青年安家”購房計劃，根據房屋面積給予最高不超過25萬元的購房補貼。

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理。典型代表有：杭州市臨平區明確公共租賃住房租金有關事項，即第一檔、第二檔租金與廉租房政策維持不變，第三檔承租對象按各鎮街實行差別化租金標準，執行政府定價，不得浮動。第四檔承租對象按各鎮街實行差別化租金標準，執行政府指導價；福州發布存量房改建保障性租賃住房實施細則，明確房源監管、出租管理、價格監管等具體事項。此外，上海宣布延續實施調整后的房產稅原值減除比例政策，北京明確商品住宅用地項目相關土地價款有關事項等。

??緊縮性調控主要涉及房地產經紀服務監管和房企資金監管

??緊縮性政策主要涉及房地產經紀服務監管和房企資金監管。典型代表有：成都、廣州嚴格落實房地產經紀機構備案制度、加強經紀從業人員管理、嚴格落實明碼標價制度、規范房源信息發布等；佛山將存量房交易資金監管業務作為存量房交易的必要環節，實施系統默認監管模式；西安發布商品房預售資金監督管理實施細則，要求房企設立“預售資金監管專戶”，要求監管銀行與項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會進行每月不少于1次的人工對賬，對賬內容包括但不限于監管賬戶余額、收款、付款、沖正、結息、解除監管等信息。

??— 04—

??12月重要事項復盤

??— 05—

??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2023年12月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執行區域限購政策的有7個，分別為廣州、成都、西安、杭州、蘇州、長沙、天津；其他29個城市均不限購；

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年；

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2023年12月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??— 06—

??房地產政策展望

??1. 中央層面

??12月27日，中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第四季度例會召開。會議指出，當前外部環境更趨復雜嚴峻，我國經濟回升向好、動力增強，高質量發展扎實推進，但仍面臨有效需求不足、社會預期偏弱等挑戰。要穩中求進、以進促穩，加大宏觀政策調控力度，不斷鞏固穩中向好的基礎。精準有效實施穩健的貨幣政策，更加注重做好逆周期和跨周期調節，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，著力擴大內需、提振信心，推動經濟良性循環。宏觀經濟政策維持寬松預期。短期流動性方面，年初政府債融資節奏通常偏緩，春節居民、企業部門取現壓力及1月信貸開門紅所帶來的繳準需求增長或對資金面造成一定擾動，預計央行將通過逆回購等公開市場操作、以積極的流動性投放對沖資金面波動，資金面偏緊局面有望得到緩解。

??在房地產方面，中央經濟工作會議將房地產風險置于防范化解重點領域風險的首位，圍繞房企的金融支持政策有望加快細化落實。全國住房和城鄉建設工作會議則明確了2024年房地產的政策方向，重點聚焦“支持剛性和改善性住房需求”“穩妥化解房地產企業風險”“加快三大工程建設，加快構建房地產發展新模式”等三個方面。

??2. 地方層面

??根據CRIC統計數據，12月重點30城新建商品住宅供應略顯乏力，成交略有提升。具體來看，12月30城新房新增供應1362萬平方米，環比下降2%、同比下降20%，為近五年最低；新房成交1448萬平方米，環比上升15%、同比下降17%。總的來看，核心城市如北京、上海、杭州、成都等，受益于新政影響，市場維持較高熱度，但大部分二三線城市寬松政策邊際效應減弱，部分城市房地產市場頹勢加劇。基于此，地方房地產政策仍需進一步優化。一線城市仍有較大松綁空間，如進一步優化區域限購、適當調降購房準入門檻、下調二手房交易稅費征免年限、放寬“法拍房”及離婚購房限制等，二三線城市則需進一步加大住房需求側支持，如加大購房財稅補貼、降低房貸利率、降低交易稅費、完善農民進城購房落戶及后續配套服務、加大引才用才留才力度等。