??熱點聚焦

??10月14日，中國財政部印發通知：要求各地加強“三公”經費管理，嚴控一般性支出。通知中提到：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。進一步規范地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防范事業單位債務風險。

??熱點評析

??土地出讓收入同比大幅下滑，地方城投以及國央企成為購地主力

??去年下半年以來，受房地產市場持續低迷以及部分房企出險的影響，地方土地出讓收入大幅下滑，財政部數據顯示，今年前8個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入33704億元，比上年同期下降28.5%。與此同時，為緩解企業經營困境，國務院出臺了一攬子稅費支持政策，減輕企業資金壓力，相關政策對助推經濟平穩發展發揮了關鍵作用，但短期內也造成了財政減收，一般公共預算收入負增長，因此，部分對土地依賴程度較高的地方政府采取了通過城投和其他國企拿地的方式以平衡收支壓力，烘托土地市場氛圍。

??從土拍市場各方參與程度來看，過去一年來，規模民營房企在“三道紅線”的約束下，出于優化自身財務結構、轉換戰略目標的角度，較少現身各地土拍市場，地方城投以及國央企成為購地主力。根據中指數據，截至2022年10月13日，22個重點城市（市本級）“兩集中”涉宅用地累計推出3881宗，成交2999宗，其中，地方國資企業拿地1384宗，占總成交宗數比46.1%；國央企拿地844宗，占總成交宗數比28.1%。國央企和地方平臺累計拿地占比超過74.3%。

??城投和國央企拿地，是緩解財政支出壓力的臨時和應急之舉，無法從根本上改變形成政府負債的實質

??由城投或其他國企拿地，資金流向政府性基金預算，表面上看是收入，但實際上只是將政府負債從表內移至表外，無法從根本上改變資金來源于金融機構和形成政府負債的實質。

??對于城投類平臺而言，一方面，此類平臺往往只是部分地區支持地方建設與投資的融資工具，是為了打破地方政府在財力緊缺、土地出讓遇困時直接以土地抵押進行融資的政策障礙，且其拿地行為需要舉債融資才能順利進行；另一方面，部分地區城投不具備土地開發能力，或基于市場環境，開發建設的意愿不強，導致土地出讓收入增加但購地后土地出現閑置，即拿地更多地是出于“托底”的目的，而并非市場主體基于理性需求進行開發投資。

??對地方政府而言，這種政府表外加杠桿的行為并不可持續，在房地產市場尚未轉暖的背景下，資金回流不確定性高，未來，城投債務到期也將集中迎來高峰期，或將導致城投債務風險與地方財政風險的疊加。

??未來地方城投、國央企拿地或受限，核心在于判斷是否存在拿地虛增財政收入

??今年以來，國務院多次要求，各級政府要堅持過緊日子，此次財政部下達的通知意味著政策層已看到了土地財政式微之下地方財政困境及可能引發的風險，接下來地方城投類國企拿地或將受到一定的限制。但此要求并非不允許國企拿地，而是對資金來源和用途做了限制，核心在于判斷國企拿地是否屬于虛增財政收入的情況，判斷國企拿地的資金是否來自財政撥款，或國企自有資金買地后財政是否通過其他渠道返還。預計未來，在“左手倒右手”的模式受到約束的背景下，為緩解地方財政困境，房地產市場有望繼續出臺相關支持政策刺激市場，改善市場現狀，恢復購房者預期。