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北京鏈家研究院 高原

??二手市場方面，全市二手住宅網簽量達到14446套，環比增長近19.3%。近三個月網簽分別為15843、12087、14446套，統計數據顯示市場交易熱度出現較大波動。但實際上近三月市場節奏始終較為平穩，數據波動主要由簽約節奏所導致。主要是住房交易網簽是過戶前的關鍵環節，簽約所需備件較多，需買賣雙方同時到場，因此網簽通常在工作日開展。

??三方約簽約情況亦受類似因素的影響，但表現略有不同，實際交易活動，三方協議訂立由于看房、交易條件協商等原因，通常發生在周末及法定短假中（長假客戶群體更傾向于出游，易導致長假交易規模偏低）。因此，單月交易規模極易受日歷日排布影響，例如，11月存在5個周末，其實際成交規模也相對更高；10月存在長假影響，實際成交則相對較低。

??因此可見，近三個月交易規模的較大幅度波動，實際上主要由長假及幾個周末等原因導致。而從我們監測的周度、日度高頻數據角度來看，近三個月市場交易節奏較為平穩，周成交量等關鍵數據近三個月波幅極小（除黃金周及其前后一周有小幅正常節奏切換）。而價格方面，近期價格存在小幅單月上下波動，但總體波動水平在單月1%上下。依照經驗，此幅度的價格波動屬于市場正常范圍。

??從市場特點角度來看，今年以來較為明顯的一個趨勢是平原多點地區的剛需住房相對交易熱度更高。一方面是當前政策條件處于較優階段，購房門檻無論資質、稅費都顯著降低；另一方面，經過前期市場調整后，當前平原多點地區典型剛需住房可支付性總體較好。盡管套均價格依然處在較高水平上，但對于典型青年家庭而言，購入此類住房的總體負擔下降不少，甚至考慮到公積金支持因素后，其購與租的單月居住負擔是接近的。受此影響，今年以來北京市交易中，高性價比、低總價的剛需型住房相對交易熱度更高。

??新房市場方面，9月、10月兩月連續成交破3000套后，11月成交僅2118套，交易規模下行比較顯著。對于這一數據，需要結合市場供給節奏及開發企業營銷節奏進行理解。今年上半年，部分熱點地塊入市后，開發企業由于北京市“好房子”政策出臺，出于提升競爭力考慮，對產品設計進行了部分調整，且需要重新報送規劃。因此產品供給節奏有所變化，例如，上半年新房供給集中在一季度，而二季度供給則相對偏少，進入9月后，前期調整規劃項目集中入市。使得較為關注此類項目的潛在購房者在9月、10月積極入市，而12月則是開發企業傳統營銷旺季，通常會有諸多促銷活動，相比之下，11月交易規模偏低，屬季節性現象。

??綜合量價數據來看，當前及近幾個月二手、新房住房市場運行總體上比較平穩。