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??第三季度房地產投資、銷售、資金來源等多指標逐月回落，顯示整體市場表現依然低迷，“止跌回穩”面臨較大壓力。從政策角度看，第三季度從中央到地方不可謂不給力，一線城市也實質性松動限購等政策，但市場反饋卻并不積極。正如當年房地產市場供不應求，中央不斷出臺打壓政策，但房價如脫韁野馬一樣遏制不住，如今的市場是其反面，政策希望穩住樓市，但市場自有其運行規律，并不以人的意志為轉移。應該清楚的看到，隨著外部環境日益復雜，居民收入增速減緩，城市化速度放慢，存量住房總量及人均住房面積進入世界前列，新增住房需求下降是必然的。房地產行業不太可能重新回到2021年之前的高速發展狀態。歷史車輪滾滾向前，行業小周期是假象，以幾十年為尺度的行業大周期才是真章。當然大周期下，行業進入存量房時代并非沒有機會，哪怕是傳統的新建業務，在地理空間的分布一定是分化的，研究對比一下美國日本等成熟市場的運行也不難得出結論。

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??商品房市場銷售持續低迷

??1—9月份，新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.6%。

??1—9月，新建商品房銷售延續下行趨勢，銷售面積及金額累計同比跌幅較上期再擴大0.8個和0.6個百分點。9月政策利好疊加秋季促銷活動，一線城市及部分重點城市成交逆市增長，低能級城市依然深陷去化困局，市場分化加劇。行業長期處于低迷及弱恢復狀態，外部環境沖擊也可能帶來新的變量，“止跌回穩”目標的可行性將因城而異。

??當前房地產行業仍在經歷深度調整，住建部在國新辦新聞發布會上表示，“十五五”期間將高質量開展城市更新，把城市更新擺在更加突出的位置、著力推動“好房子”建設、完善住房供應體系及改革完善房地產開發、融資、銷售制度等。房地產未來發展路徑圍繞需求結構升級與住房品質提升，構建發展新模式，最終實現行業健康可持續發展。

??9月整體市場表現不及預期，商品房銷售面積8531萬平方米，同比減少11.9%，跌幅較上月擴大0.9個百分點；銷售金額8025億元，同比減少12.4%，跌幅縮小2.4個百分點。四季度市場成交能否提升，依賴房企年末沖刺的促銷力度、供應量和供應結構等。

??各物業類型銷售表現均不及上期，商業營業用房銷售面積和金額跌幅擴大更為顯著。

??從各區域看，東部地區兩項指標跌幅高于其他區域；各區域與上其相比表現有所差異，東北地區兩項指標和中部地區銷售金額較上期有所改善，同比跌幅收窄，其他地區指標跌幅繼續擴大。東部地區銷售面積占比較上期提高0.2個百分點，銷售金額占比不變，分別為45.0%、60.5%。

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??房地產開發投資跌幅持續擴大

??1—9月份，全國房地產開發投資67706億元，按可比口徑計算同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

??1—9月，房地產開發投資同比跌幅連續7個月擴大，本期再擴大1.0個百分點。9月部分城市銷售回暖對企業投資意愿影響有限，新房市場需求總量處于低位，難以驅動投資增長。房地產投資下滑繼續拖累民間投資，1-9月民間固定資產投資同比下降3.1%，扣除房地產開發影響增長2.1%。當前行業政策重點圍繞"激活存量"，推動房地產投資向城市更新、住房保障等領域轉移?，以重民生、可持續的發展方式，繼續承擔對國民經濟的重要支撐作用。

??月度數據方面，9月全國房地產開發投資7397億元，同比減少21.3%，跌幅較上月擴大1.3個百分點；住宅投資同比減少19.9%，跌幅擴大0.8個百分點。

??各物業類型投資同比跌幅均較上期擴大，其中辦公樓投資同比跌幅最高。開發企業對住宅投資比重76.9%，與上期相比保持不變。

??各區域投資同比持續下降且跌幅均有所擴大，其中東部和中部地區跌幅擴大更為明顯，東北依然是跌幅最大的地區。開發企業在東部地區的投資比重較上期下降0.3個百分點，占比58.5%。

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??房屋新開工跌幅緩慢改善

??1—9月份，房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%；其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。房屋竣工面積31129萬平方米，下降15.3%；其中，住宅竣工面積22228萬平方米，下降17.1%。

??1—9月，新開工規模仍持續下行，累計同比跌幅較上期有所改善，再次收窄0.6個百分點。9月單月新開工面積5598萬平方米，同比減少15.0%，跌幅較上月縮小4.8個百分點。從近兩年土地市場成交情況來看，已經不能支撐新開工規模回升。住建部數據顯示，目前全國已有15個省區市二手住宅交易量超過新房，由新開工規模減少帶來供需失衡、房價上漲的風險較低。該指標基數已處于低位，未來跌幅將不斷收窄。

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??房地產開發企業資金壓力持續擴大

??1—9月份，房地產開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，國內貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。

??1-9月，開發企業到位資金連續7個月下行，累計同比跌幅較上期再擴大0.4個百分點。具體來看，國內貸款結束連續3個月的增長后轉跌；定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅依然明顯，在部分城商品房銷售市場回升影響下，定金及預收款跌幅較上期縮小0.2個百分點。占比方面，自籌資金占全部資金的36.1%，較上期提高0.4個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占42.9%，較上期降低0.2個百分點。

??在銷售回款壓力下，房企資金來源對自籌資金的依賴度持續提高。盡管當前融資成本保持低位，但對于不同類型企業差異顯著，政策支持傾向央、國企及優質民營房企，中小民營房企融資問題依然突出。萬達、富力、億達等多家房企的債務糾紛也進一步凸顯了債務償還壓力，再次引發市場對房企資金鏈狀況的擔憂。房企要根據自身財務狀況做好債務風險管控，積極化解風險，避免引發交付問題，使市場信心進一步受挫。

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??商品房庫存去化壓力不減

??9月末，商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米。其中，住宅待售面積減少292萬平方米，辦公樓增加74萬平方米，商業營業用房增加13萬平方米。

??截至9月末商品房待售面積連續7個月減少，但整體進展較為緩慢。按當前銷售面積計算消化周期為10.4個月，并且多數城市的去化周期遠超健康區間，低能級城市市場降價也難以換量，去庫存壓力依然較大。