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??三四季度新房市場剛需中改需求還是有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復蘇走勢；二手房市場或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以價換量仍是撬動銷量的利器。

??◎  文/俞倩倩

??2025年已過半年有余，盤點京滬深杭等核心一二線樓市“成績單”，深圳表現(xiàn)可謂“可圈可點”，不僅是新房成交面積、金額同比雙正增城市，同時一二手房總成交規(guī)模增幅高達27%居同類城市前列，究竟深圳緣何獨領(lǐng)風騷，又是哪些項目托舉了市場熱度？

??01

??一二手房價同比轉(zhuǎn)負加速“泡沫擠出”

??購房由“投資投機”向居住屬性回歸

??縱觀深圳歷年來一二手房價變化，可以看出2023年三季度以來，無論是新房還是二手房同比基本保持在負區(qū)間波動，房價呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢，“泡沫擠出”帶來的直接影響是購房需求開始由此前“投資投機”向逐步向居住屬性回歸。

??下文我們將通過分析深圳一二手房成交結(jié)構(gòu)變化和熱銷項目情況來看其住房需求如何一步步向自住屬性回歸的。

??02 新房300-400萬元、500-600萬元占比增幅顯著,高性價比剛需中改盤為熱銷主力

??新房成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出典型的“剛需、中改支撐市場，頂豪降溫”特征：剛需70-90平、300-400萬元為成交主力前較2024年同期占比持增，中改100-120平、500-600萬元成交占比增幅顯著；與之形成鮮明對比的是總價1000-3000萬元高改和豪宅需求略有降溫，成交占比顯著回調(diào)。

??總價段來看，300萬元-400萬元仍是成交大頭，成交占比由2024年前7月的16.31%增至20.89%，增幅高達4.58pcts；此外200萬元-300萬元，500萬元-600萬元兩個面積段2025年前7月成交占比均有了超1.5pcts以上增幅。值得關(guān)注的是，高改和豪宅需求略有退潮，尤其是1000萬元-3000萬元，2025年前7月成交套數(shù)占比同比下降2.47pcts至9.86%。

??面積段來看，70-90㎡為成交主力，2025年前7月成交占比為36.05%且同比持增2.26pcts，100-120㎡增幅顯著，2025年前7月成交套數(shù)占比較2024年同期上升3pcts，而120㎡以上大面積段2025年前7月成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度回落，高改需求退潮顯著。

??區(qū)域來看，成交主要集中在龍崗、龍華區(qū)，2025年前7月成交套數(shù)占比均在2成以上，且集中度還在上升，同比分別上漲了0.82pcts和3.98pcts。此外，坪山區(qū)2025年前7月成交套數(shù)占比為7.08%，同比也提升了1.18pcts。

??而從熱銷項目來看，主要集中在城市次核心片區(qū)具備復合優(yōu)勢的高性價比剛需剛改盤，下表我們羅列了深圳2025年以來去化率超6成以上樓盤基本情況，可以看出，去化率居前的單價主要集中在3-8萬元/平單價段。

??以深鐵閱云境項目為例，主要是依托核心地段+完善配套+高性價比，項目地處大運核心板塊，周邊配套齊全（①商業(yè)成熟：旁邊COCOPARK ，自帶25萬㎡商業(yè)；②交通樞紐：大運站3/14/16號地鐵、深大城際交匯；③學校資源：24年11月9日深鐵已經(jīng)跟華南師范大學附屬龍崗大運學校舉行了合作簽約協(xié)議，并對外公布）；其次具備一定低價優(yōu)勢：項目折后均價4.42萬/平，價格低于周邊在售競品4.6-4.8萬/平；最后項目產(chǎn)品力在片區(qū)具有一定競爭力：外立面是采用了鋁板保溫一體板+真石漆+LOW-E玻璃幕墻打造，在目前龍崗的新樓盤當中規(guī)格比較高。 

??而紅山華府則因配備頂  級學區(qū)+低總價+高得房率實現(xiàn)熱銷，項目屬深高北A1類學區(qū)（深圳高級中學北校區(qū)），作為龍華區(qū)頂  級公立學校，對本地剛需及教育客群吸引力顯著。項目備案均價8.05萬/平，疊加開盤96折優(yōu)惠后，總價470萬元/套起，成為近五年深高北學區(qū)最低上車門檻（2024年入市的深業(yè)上城學府上車總價門檻為585萬元/套）。此外，受計容新規(guī)利好，項目實際使用率約91-94%：本案按新規(guī)公攤面積降低，疊加陽臺、飄窗附贈，實際使用率約91-94%，相比同片區(qū)的深業(yè)上城學府（約87-90%使用率）高約4個百分點。

??03 二手房加速“以價換量”、總價300萬以下100平以上高性價比房源占比上升

??二手房成交主力面積段上移、總價段下移特征顯著，購買力持續(xù)降級，房源更為聚焦在龍崗區(qū)、鹽田區(qū)等剛需片區(qū)，福田、南山等改善片區(qū)成交占比不增反降。

??總價段來看，購買力持續(xù)降級特征顯著：一方面200萬元-300萬元成交占比穩(wěn)中有增，由2024年前7月的17.69%增至19.18%，趕超300萬元-400萬元主力總價段，成為成交套數(shù)占比TOP1。禮另一方面以300萬為分界線，300萬元以上總價段2025年前7月成交占比同比均呈現(xiàn)持平或回落，其中400萬元-600萬元降幅顯著，2025年前7月同比下降2.32pcts。而300萬以內(nèi)總價段成交占比均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢。

??面積段來看，主力面積段有上移跡象，70-90㎡雖為成交主力，但成交占比有下行趨勢，2025年前7月成交套數(shù)占比為32.79%，較2024年前7月下降0.67pcts；而100㎡以上各面積段成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度上升。

??區(qū)域來看，成交主要集中在龍崗區(qū)域，2025年前7月成交占比在2成以上，剛需片區(qū)龍崗區(qū)、鹽田區(qū)成交套數(shù)占比同比上升0.71 pcts和0.85pcts。福田、南山等改善片區(qū)成交占比不增反降。

??從微觀二手房項目來看，成交套數(shù)居前多為剛需項目以價換量，熱銷項目多集中在龍崗和鹽田片區(qū)，2025年前7月可比房價較2024年同期降幅均在10%以上。

??總體來看，深圳2025年樓市成交表現(xiàn)亮眼，一二手房總成交規(guī)模增幅高達27%居同類城市前列，且二手韌性好于新房，二手總成交面積、金額增幅均顯著好于新房。

??二手市場主要是依托“以價換量”驅(qū)動，聚焦于謀求性價比的剛需剛改客群，總價段降級而面積段升級，高性價比房源成交占比持續(xù)上升。新房市場高端因供給受限問題略有降溫跡象，相較而言，剛需70-90平、300萬元-400萬元占據(jù)成交主力，而中改500萬元-600萬元，100-120平成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增，市場份額持續(xù)擴容。

??基于以上的市場特征，預判后市，我們認為，短期來看，三四季度新房市場剛需中改需求還是有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復蘇走勢；而二手房市場或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以價換量仍是撬動銷量的利器。