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??更多熱銷的新規產品往往是具備核心區域、健全配套、價格實惠、裝標升級等多個復合型優勢的項目

??◎  文/俞倩倩

??各地高得房率含四代宅在內新規項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產品力較強的優質改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目，但是值得關注的是，項目集中入市也使得產品力競爭持續加劇，高得房率新規產品并非“一招鮮吃遍天”。

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??7月新規住宅去化率優于普宅

??但熱度轉降，分化加劇

??據CRIC監測數據，廣州、武漢、重慶、南京等新規住宅去化率超非新規住宅10個百分點之上，成都、鄭州7月暫無傳統住宅入市，新規住宅平均去化率均在4成以上。

??不過值得關注的是，隨著含四代宅在內的新規住宅集中入市，整體市場熱度也有小幅下行跡象，并非所有新規項目均可實現熱銷，通過對比重點城市6月-7月新規住宅項目平均去化率變動，可以發現跌多漲少，除了廣州之外，成都、武漢、重慶、鄭州、南京等均出現了不同程度回調，除了項目自身差異之外，也反映出高得房率新規產品并非“一招鮮吃遍天”。

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??新規產品亮點僅停留在得房率提升上難以撬動銷量

??事實上，當前市場若新規產品亮點若僅停留在得房率提升上，難以打動客戶。以武漢本月開盤華***薈項目為例，該項目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項目，雖為板塊唯一準四代宅項目，具備一定的產品優勢：（1）高得房率：較前期歡樂天際77%得房率提升至97-98%，增加電梯前室及設備平臺贈送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實現獨立電梯前室贈送。價格同樣為板塊最低，售價僅為13700元/平，但開盤去化率僅為18%未能實現熱銷。

??究其原因，主要源于一是項目自身大盤配套未落實，板塊規劃兌現慢，價值難提升：項目拿地近10年，自身大盤配套諸如七一華源中學東湖分校處于待建狀態，北洋橋中央生態公園也處于在建中，板塊規劃兌現度滯后，導致客戶對區域前景信心不足。二是示范區開放時間7月19日滯后于首開時間7月11日，展示內容偏少，僅展示門廳、下沉式園林水景、健身房及會客廳，展示亮點不足。

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??產品定位偏差

??大面積、高總價存在顯著供需錯配

??還有部分新規項目因產品定位偏差導致去化率不佳，以成都為例，7月共監測到5次開盤，均為新規項目，不過開盤分化持續加劇，除了近郊2個剛需剛改項目東城金茂曉棠、邦泰朗境加推因地段交通+性價比優勢開盤即罄外，主城3個項目首開，開盤去化均約3-4成，不足城市平均。究其滯銷原因，主要是產品定位存在偏差，上述項目因區位核心，單價基本都超3萬元/平方米，且以大面積改善產品為主，購房門檻較高，性價比優勢較弱。

??事實上，成都高端購買力經歷了前幾個月釋放，目前明顯進入需求疲軟期，據CRIC監測數據，7月500萬以上中高端需求成交套數占比6%，環比下降2個百分點，較1月最高點下降6個百分點。

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??新規項目集中入市造成單項目客戶分流、流速放緩

??還有部分城市諸如重慶，因新規項目集中入市造成了客戶分流，去化率持續走低，據CRIC監測數據，2025年5-6月為四代宅入市高峰期，項目去化率持穩在75%，而步入7月以來，部分四代項目去化率不足3成，存在流速放緩跡象。

??以重慶招**項目為例，自入市以來一直居于板塊前位，4月新推出100平以下四代宅，95平戶型最大贈送面積可達約30平，贈送率達到40%；因而對比同樓棟普通產品仍然在溢價和流速方面具有明顯優勢。不過7月加推去化一般，此次加推樓棟為純四代宅樓棟，同戶型位置臨街，預證均價較上次下降300元/平方米，梯戶比較上次加推樓棟也有改善；但該項目目前以日常順銷為主，本次加推未提前蓄客，加推135套，去化率僅27%。

??總體來看，隨著各地新規住宅項目集中入市，僅單純依靠高得房率作為唯一亮點撬動銷量模式已難以維系，更多熱銷的新規產品往往是具備核心區域、健全配套、價格實惠、裝標升級等多個復合型優勢的項目，從上文提及的成都、武漢、重慶等城市短期內新規住宅熱度轉降除了市場層面行情低迷、項目集中入市帶來的客戶分流等共性影響之外，更多是項目定價、展示面欠佳、蓄客不足等個性化操盤因素。基于此，可以預判后市，新規住宅市場競爭還將持續加劇，尤其是針對于高端客群而言，往往會綜合分析項目優勢和劣勢，做出更為理性的判斷。