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??6月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交大概率環(huán)比持增增，同比持平。

??◎  文 / 俞倩倩

??6月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，一二線城市迎階段性回落，三四線低位修復(fù)；滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市全面回調(diào)，供給約束愈發(fā)顯著。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，6月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交大概率環(huán)比持增增，同比持平。

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??規(guī)模：6月28城供應(yīng)同比降25%約束加劇
滬深杭蓉等全面回調(diào)

??6月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體供給量與今年1月同期持平，土地對(duì)新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，6月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積547萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，同比下跌47%，2025年上半年累計(jì)同比下降25%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線穩(wěn)步回調(diào)，單月同環(huán)比齊跌，上海、深圳供應(yīng)幾近停滯，北京、廣州階段性放量，環(huán)比大增。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，6月一線預(yù)計(jì)供應(yīng)面積達(dá)134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比下降44%，上半年累計(jì)同比下降22%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)66萬(wàn)平方米，同比持增45%，以主城區(qū)首改及再改盤為主力，近4000套房源預(yù)計(jì)入市。上海、深圳迎來(lái)供應(yīng)“空窗期”，當(dāng)月供應(yīng)規(guī)模基本都在20萬(wàn)平方米以下，供給約束愈發(fā)顯著。

??二線城市加速回調(diào)，環(huán)比跌幅大于一線，長(zhǎng)沙、重慶、昆明逆勢(shì)沖高。二線城市6月預(yù)計(jì)供應(yīng)386萬(wàn)平方米，環(huán)比降17%，同比下降48%，上半年累計(jì)供應(yīng)同比下降25%。市場(chǎng)分化進(jìn)一步凸顯：一是強(qiáng)韌性城市，以長(zhǎng)沙、昆明為典型代表，6月環(huán)比增幅顯著，主要與城市自身供給節(jié)奏密切相關(guān)，而寧波主要受到上月低基數(shù)影響，環(huán)比短期反彈，但單月和上半年累計(jì)同比仍降3成左右。二是成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月均迎來(lái)不同程度回調(diào)，供需矛盾愈發(fā)突出，特別是杭州，狹義庫(kù)存基本見底，去化周期不足10個(gè)月，供給短期或?qū)⒅萍s成交放量。三是青島、長(zhǎng)春、廈門等短期低迷型弱二線城市，受房企“以銷定產(chǎn)”供給策略影響，6月單月供給量均不足10萬(wàn)平方米，同環(huán)比接呈現(xiàn)大幅回落，短期內(nèi)供給低迷現(xiàn)象難以緩解。

??三四線城市供應(yīng)總量低位企穩(wěn)。6月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)27萬(wàn)平方米，環(huán)比增16%，但同比仍降37%，上半年累計(jì)同比下降27%仍高于平均水平。徐州、常州本月迎階段性回升；而泉州單月0供應(yīng)，無(wú)錫同比降幅超50%，反映非核心三四線市場(chǎng)流動(dòng)性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主占比55%
半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)向改善需求傾斜：重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??典型城市大體可以分為以下幾類：（1）昆明、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上。（2）寧波、廣州、長(zhǎng)沙剛需與改善占比不分伯仲，均在4成以上。（3）南京供給“兩頭翹”，兼顧了剛需和高端，占比均接近4成。（4）上海、蘇州、廈門、漳州、北京、杭州、重慶、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、青島、武漢、合肥、徐州、成都等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市本月也加強(qiáng)了適銷對(duì)路改善盤供給保證市場(chǎng)短期維穩(wěn)。（5）濟(jì)南、福州本月高端產(chǎn)品占比居首，分別為60%和46%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為60%、32%和8%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，廈門、漳州、福州、合肥、重慶等主城占比均在9成以上，上海、深圳、蘇州、青島、常州、長(zhǎng)沙、寧波等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，廣州、長(zhǎng)春推盤兼顧了主城和近郊，占比均在3-4成，而天津本月遠(yuǎn)郊占比持續(xù)上升，高達(dá)44%。

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??預(yù)判：6月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，滬深杭蓉?zé)岫妊永m(xù)

??盤點(diǎn)了6月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：6月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，不過(guò)因加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，疊加房企年中沖刺，或?qū)⒓哟鬆I(yíng)銷力度，預(yù)期6月成交環(huán)比持增，同比有望持平去年同期，市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??而從市場(chǎng)熱度來(lái)看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年6月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率34%，環(huán)比下降11pcts,同比上升2pcts。值得關(guān)注的是，一線短期內(nèi)市場(chǎng)熱度延續(xù)，2025年6月預(yù)期去化率為43%，同環(huán)比齊增。

??我們結(jié)合不同城市5月預(yù)期推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，熱點(diǎn)城市滬深杭蓉等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過(guò)因適銷對(duì)路樓盤入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。鄭州、天津、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如濟(jì)南、青島、南寧等短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀。