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??房地產相關規模環比降40%至525億，區域分化，福建土儲債1/3用于土地回購。

??◎  文 / 馬千里

??2025年5月，中央金融層面發布一攬子金融政策支持穩市場穩預期，并正式發文推進城市更新行動，在下旬的國新辦發布會上，財政部、金融監管總局等五部門均表示要加大對城市更新的支持力度。作為地方政府資金的重要來源，本月專項債發行規模總量維持在2000億左右的高位1，其中兼顧投資房地產領域的混合專項債規模下降，不過主投地產領域的專項債仍繼續保持高位，其中土儲類新增專項債連續兩月在200億元左右。

??尤為值得關注的是，本月土儲類專項債中用于土地回收的比例明顯提升，以福建省為例，本月發行了150土儲專項債，至少三分之一的土儲項目為存量土地回收或閑置土地回收，龍巖市公布回收土地項目的總投資額更是超過了此前收儲公告的規模。土地回購公告的正式落地，有利于真正兌現專項債收儲的預期。隨著各地主管將進一步加快推進專項債的發布流程，預計將有更多土地回購專項債進入發行環節，兌現房地產廣義庫存減壓預期。而隨著城市更新行動的持續推進，在自然資源部等中央部委的引導下，也將進一步提高各地土地使用效率，推動盤活存量用地和商辦用房。預計下半年土儲類專項債發行頻次、額度將有所增加，土地回收類占比也將保持高位，促進房地產供求雙方預期加快修復，加快構建房地產發展新模式。

??本月主要視點

??房地產相關規模回落：環比下降40%至525億，但主投房地產的專項債仍超300億，環比基本持平。

??區域分化：本月半數房地產相關債來自福建、江西，超百億只有福建省，較上月減少2個。

??土地回購占比提升：福建本輪土儲專項債1/3用于回收土地，主要投向龍巖市。

??01

??新增專項債中318億元明確主要投向房地產
連續兩月超過300億元

??據CRIC整理，至截稿時2025年5月全國地方政府新增專項債發行規模為2008億元，環比4月全月基本持平。其中明確主要投向房地產的專項債規模為318億元，環比微降5%，連續兩個月主投房地產專項債額度超過300億元。得益于中央對于加快城市更新進程的持續推進，主要涉及棚改、保障房的專項債本月發行125.4億元，較上月大致持平。部分投向房地產領域的專項債207億元，環比下降62%，投向標的大多為公共設施等基建配套同時附帶一些保障房建設或舊改，本月此類專項債發行頻次略有下降。

??前5月新增專項債累計發行1.3萬億，其中4586億投向房地產相關領域，占比34%，明確主要投向房地產的額度為1965億元，占比15%。

??本月中共中央、國務院正式發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，在其后的國新辦新聞發布會上，發改委、財政部、自然資源部等五部門均明確表態，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準識別存量空間盤活利用潛力區域，推動盤活存量用地和商辦用房。隨著城市更新行動的加快推進，預計房地產類專項債的發行頻次或將進一步加快。

??02 本月半數房地產相關債來自福建、江西

??福建、江西本月發行房地產類專項債265億元，占房地產類新增專項債的50%。本月只有1個省市發行房地產類專項債超過100億元，較上月減少2個。

??福建：發行大額土儲專項債，加快推進土地收儲。本月福建發行第7-14期專項債，房地產類共發行196億元，主要來自第8期的土儲類專項債（149.64億元），從項目清單名稱來看，土地收儲類項目共計50.9億元，占比超過三成，遠高于前期湖南、廈門等省份土地收儲占比。

??江西：加力推進棚改，兼顧城市基建更新。本月發行了1-4期棚改專項債，合計25.4億元，并同步推進城市建設高質量發展與住房保障。

??前5月，福建省投向房地產相關領域的專項債最多，達到484億，其次是河北480億。北京以455億元排在第三，深圳以38.5億排在第22。

??03

??土儲類專項債本月發行193億
2025年發行規模達到710億元

??本月明確主要投向房地產領域的318億元專項債中，61%用于土地儲備，共193億。主要來自福建的第8期、以及寧波的第7期、第8期專項債，分別為149.6億、37.6億和5.8億。棚改和城中村占比39%，最大的一筆來自廣西第7期，為32.4億元。

??1-5月，土儲類專項債發行710億元，在房地產類專項債中的累計占比為36.12%。

??04

??重點關注
福建本月發行150億土儲類專項債
至少三分之一用于土地回購

??本月福建省發行了2025年第一期土地儲備專項債券，合計發行規模149.6億元，涉及52個項目。其中55.1億元投向福州，占比37%，龍巖、南平、寧德發行額度也在10億元以上。對比項目總投資和本期發行的比例來看，福州市雖然發行額度較高，但總投資規模較大，短期內土儲類專項債仍難以形成大量的有效新增土地供應。

??從專項債公布的相關明細列表來看，至少有20個項目、三分之一的金額用于土地回購，發行規模達到50.09億元。分城市來看，超過七成的回購類專項債來自于龍巖市，兌現了此前龍巖收儲公告的預期。2025年3月龍巖公告整體收儲價格為36.9億元，本次龍巖公告的收儲土地總投資規模為37.4億元，甚至還稍有超出。隨著各地土地回購公告逐步進入落地環節，預計接下來更多省市的土儲專項債將用于土地回購方面。