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??導 語

??3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情。

??2025年3月房地產市場延續止跌回穩態勢，供求穩步回升，環比持增，成交同比微增4%，庫存持續走低。二手房成交延續高位震蕩行情，環比增50%，同比增長21%。土地市場延續縮量升溫，3月土地成交建筑面積低于2月同期，但北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市3月平均溢價率均超過20%。

??01新增供應

??環比倍增157%、同比降27%

??京長甬等增幅顯著

??3月，房企供貨節奏有所加快，但規模仍難及往年同期。30個重點城市新增供應881萬平方米，環比增長157%，同比下降27%，仍然處在近7年來同期最低位。春節后季節性推盤放量及政策寬松推動供應短期回升，但市場信心不足導致同比持續走弱。

??一線供應發力，北京放量尤為明顯。4個一線城市整體預計供應面積163萬平方米，環比增長236%，因去年基數較高，單月同比下降52%。北上廣深均呈現出環比回升、同比持降，其中滬深累計同比跌幅均超4成，供給約束依舊顯著。

??二三線城市供應環比漲幅不及一線，長沙、寧波逆勢高增，濟南、珠海深度調整。26個重點二三線城市合計供應718萬平方米，環比增長144%，同比下降18%。其中長沙、寧波等迎來結構性增長，核心區多個改善項目集中入市，房企搶占政策寬松窗口期，同環比倍增，濟南、珠海等供給“塌陷”，3月新房供應規模均不足10萬平方米，一季度累計同比跌幅均在7成以上。其余多數城市環比持增，同比回落，供應規模仍處相對低位。

??02新房成交

??同比增4%，一線和部分二線“小陽春”成色足

??3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情：3月30個監測城市成交規模為1230萬平方米，環比增長79%，同比上升4%。春節后季節性需求釋放、政策寬松及房企促銷推動成交回升，一季度30城累計成交2810萬平方米，同比上漲7%。

??分能級來看，整體一線韌性強于二三線城市，一線3月單月環比翻番，同比增14%，累計同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，也使得整體成交規模仍處于階段性高位。京廣深均呈現出同環比齊增，北京核心區改善盤入市帶動結構性放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。

??而二三線城市小陽春成色相對一般，成交量與去年持平，更多是局部復蘇：成都、青島成交量居前且同環比齊增，成都多個新規項目開盤刺激成交規模穩中有增，青島單月成交82萬平方米，其中黃島、城陽成交均在20萬方左右，貢獻度較高；合肥經歷了前期深度調整，本月迎來階段性放量，同環比和累計同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長春、濟南、惠州、東莞、無錫、常州等雖然本月環比持增，但同比和累計同比仍為負值，短期內需求疲軟。

??03項目去化

??平均去化率增至45%，津蘇鎬鄭甬等熱度驟增

??3月因傳統“金三銀四”營銷旺季，房企推盤積極性穩步回升，加之營銷力度增強，29個重點城市3月平均開盤去化率為45%，環比上升11pcts，同比上升19pcts，延續弱復蘇走勢。

??分城市來看，北京、上海、成都、長沙、天津、西安、徐州、廈門、杭州等3月開盤去化率均在6成以上，而從變化趨勢來看，同環比均呈現漲多跌少態勢，典型城市大體可分為以下幾類：

??一是新政利好型城市諸如上海、深圳、成都等均出現環比持降，熱度小幅回落，主要是受到供給結構影響；二是武漢、南京等前期深度調整類城市回暖動力略顯不足，環比降幅均在7-8pcts左右，3月去化率均不足4成；三是天津、蘇州、西安、鄭州、寧波則因短期開盤項目品質提升，去化率驟增；四是部分東南沿海二三線城市諸如福州、無錫、東莞、珠海房企推盤積極性依舊較低，本月均無項目開盤加推。

??04庫存

??供求比0.72致庫存持降

??12城去化周期同環比齊跌

??3月供應大幅放量，30城整體供求比由上月的0.5增至0.72，武漢、長沙、西安、北京、廈門供過于求，南京、寧波、南寧、杭州、合肥、福州供求持穩，其余19城供求比均在0.8及以下。30城庫存面積為22123萬平方米，環比微降1.6%，同比下降8.8%。

??20城消化周期環比有所縮短，降幅多為10%以內，其中青島因短期成交集中放量，去化周期環降9%降幅居首。值得關注的當屬深圳、成都、南京、寧波等12城去化周期同環比齊跌；從絕對量來看，目前消化周期超過18個月的城市降至16個，隨著成交復蘇，庫存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。

??05二手住房

??成交同比增21%，京滬深杭等漲幅居前

??3月30個重點城市二手房成交面積預計為2233萬平方米，同環比分別增長21%和50%，一季度累計同比正增22%。

??分能級來看，一線高熱不退，同環比增幅顯著高于30城均值，三四線略顯疲軟，3月單月同比不增反降3%。熱點城市和新房高度趨同，主要聚焦在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二線城市，3月同環比齊增且一季度累計同比增幅均在3成以上，客群主要集中在價格敏感度較高的剛需剛改客群。相較而言，寧波、福州、佛山等二三線城市同比和累計同比暫未回正，二手房市場暫無明顯起色。

??06土地市場

??成交延續縮量升溫

??月度溢價率重回2021年高位

??2025年3月，土地市場延續縮量升溫。據月末快報數據，3月土地成交建筑面積仍低于2月同期，為2019年以來首次出現。核心城市延續高熱，北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市3月平均溢價率均超過20%。截至3月25日，本月土地供應4272萬平方米，環比上升58%。成交建面2097萬平方米，環比下降16%，平均溢價率17.09%，2025年一季度月度土拍溢價率“三連陽”，3月平均溢價率已經和2021年同期高位相若。得益于中央部委一系列穩樓市政策的發布，核心城市發展預期顯著好轉，再加之閑置用地回收、存量商品房收儲的積極推進，優質地塊土拍持續升溫。

??各能級土地成交延續分化，一二線城市成交面積同比增長，而三四線城市成交量價同比回落。CRIC監測數據顯示，一線城市成交建筑面積51萬㎡，同比增23%，但受季節性供地節奏影響，環比下降26%。北京、上海各有一宗熱點宅地成交。其中北京海淀區宅地刷新北京地價紀錄，由北京中海地產有限公司以75.02億元競得，溢價率27.93%，成交樓面價10.23萬元/平方米。上海宅地位于嘉定新城，由招商蛇口以26.6億元競得，溢價率30%，成交樓板價約3.2萬元/平方米，刷新板塊地價紀錄。

??二線城市成交建筑面積640萬平方米，環比增長38%，成交金額同比增長40%。成都、杭州等熱點城市貢獻突出，成都成交面積環比激增144%，平均溢價率30%，杭州成交金額同比上漲381%，平均溢價率更是達到42%。在成都3月11日的集中土拍中，成交了4宗宅地，其中3宗均為高溢價成交，僅崇州區的一宗遠郊宅地底價成交。此外沈陽也迎來了暌違已久的高溢價土拍，為渾南區的一宗低密宅地，該地塊容積率1.2，起拍底價5.9億元。經過60輪競拍，由中海以6.9億元競得，成交樓板價7050元/平方米，溢價率達到了17.5%。

??三四線城市成交規模仍處低位，至25日成交建筑面積1406萬平方米，環比下降28%，同比下降35%。不過成交均價保持相對穩定，環比微漲3%。在CRIC重點監測的三四線城市中，各城市成交建筑面積均在30萬平方米以下，除麗水、金華等沿海省份的三四線城市外，大多數城市土拍仍以底價或低溢價成交為主。相比一二線城市而言，三四線城市在穩市場方面面臨著更多的挑戰，在恢復到新的供求平衡點之前，預計三四線城市土地成交規模仍將維持低位運行。

??07綜觀

??4月預期延續回穩

       京滬深杭蓉等核心改善項目支撐熱度延續

??3月整體樓市迎來局部“小陽春”，一方面二手房成交回升幅度顯著好于新房；另一方面伴隨著新房供應放量，整體成交開始企穩回升，同比正增4%，一線因新政利好效應增幅居前。

??預判下月，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續弱修復態勢。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；廣州、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。