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??北京,2024年9月26日–全球領先的多元化專業服務與投資管理公司——高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發布2024年第三季度北京寫字樓市場報告。

??2024年前三季度中國經濟依然處于溫和復蘇的態勢中，結合上半年經濟增速和三季度高頻數據來看，中國經濟下一階段穩增長的壓力依然很大。美聯儲在9月進行了4年來的首次降息，達到50個基點，其幅度超出市場預期，也在一定程度上預示著美國經濟面臨的潛在下滑風險。隨著美聯儲降息“靴子”落地，中美利差進一步收窄，也為中國下一階段的貨幣政策預留了更多的政策空間。為了應對國內外快速變化的市場環境，中國人民銀行在9月24日頒布了一攬子重磅利好政策，意在提振經濟活力、穩定房地產市場和資本市場的情緒。對比歷史來看，此次一攬子政策刺激措施的發布可以說是精準的、有針對性的和超預期的。更重要的是，央行還向市場表示將在未來需要時提供額外政策支持的意愿。央行超預期的精準施政釋放了穩增長的積極信號，再配合積極的財政政策，實體經濟運行成本將逐步下行，社會消費和投資活動將被激活，從而有效提振信心和改善市場預期。

??截止到2024年三季度，北京甲級寫字樓市場“以價換量”成效顯著。從去年三季度凈吸納量開始回正后，市場已連續五個季度實現去化，累計去化總量接近40萬平方米。根據高力國際數據顯示，2024年三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量達到11.6萬平方米，繼去年三季度再次實現單季度超10萬平方米的去化量。雖然三季度中關村市場迎來一個新項目，但由于該項目良好的預租表現，整體市場空置水平依舊小幅下降0.6個百分點，回落至20%。市場需求的持續恢復主要是由市場成交租金持續下調導致的。在新租需求有限的市場環境下，更多的業主方采取了更加積極的租賃策略來吸引優質企業入駐。甲級寫字樓市場凈有效租金在三季度環比下降5.4%至262.1元每月每平米，前三季度累計降幅已超過13%。此外，5.4%的凈有效租金環比降幅也是自2018年本輪租金調整以來的最大單季降幅，市場租金正在呈現加速趕底的現象。

??高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示，隨著甲級市場價格中樞持續下移，甲級樓宇的性價比優勢也在持續凸顯，跨資產類別的競爭壓力持續加大。對比辦公樓市場三種資產類別在需求側的表現，從22年末疫情結束后的七個季度累計數據來看，只有甲級寫字樓實現了超過28萬平方米的去化量，乙級和產業園均未能實現正凈吸納量。從目前的市場趨勢來看，整體新租需求仍處于緩慢恢復的過程中，跨資產類別的市場競爭強度仍將維持高位，高性價比的優質資產的市場競爭力、市場韌性和抗風險能力將進一步凸顯。

??在降本增效的大環境下，企業正在積極利用租金下行的市場機會窗口進行辦公職場的搬遷整合。高力國際數據顯示，在5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在面積和數量上占比都超過了六成，意味著現在的租金水平正在撬動企業產生辦公空間降本增效的需求，導致整體市場活躍度較去年出現大幅改善。然而，搬遷需求往往不會對市場創造新增需求，甚至會出現縮減面積整合等情況，因此在市場宏觀層面仍無法有效降低市場較高的空置水平。此外，我們觀察到，由于北京有很多大型企業都持有自有辦公物業，市場也在經歷企業從市場化承租物業整合搬遷回自有物業的情況，這些需求收縮型市場行為正在一定程度上加大市場化辦公項目的去化壓力。

??高力國際北京公司董事總經理李娟認為，未來一年，北京辦公樓市場空置率仍將在20%左右的高位運行，市場仍然需要更長的時間和耐心等待供需達到新的平衡。當空置率維持在20%的高位的時候，租金難言觸底企穩，且最近租金開始出現加速趕底的信號值得市場關注。雖然市場并沒有整體性的租金企穩的趨勢，但各寫字樓板塊所屬的產業特性不盡相同，因此市場可以從明年開始關注結構性或區域性的底部機會。