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??3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性大幅回升，但絕對量仍處歷史低位：3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積748萬平方米，環(huán)比上漲124%；但整體推盤量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平。不同能級城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計同比下降44%。二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計同比下降47%，跌幅在不同能級城市中居首。三四線整體供應穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計同比下降32%。

??從供給結構來看，改善、剛需各占49%和41%，改善為主、剛需為輔；7成以上城市以主城為供應主力。預判3月，我們認為，基于供應放量，成交有望修復，預期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數原因，同比或將延續(xù)降勢，京滬深杭蓉等部分城市或將出現(xiàn)局部“小陽春”。

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??規(guī)模：3月28城供應環(huán)比翻番

??同比仍降6成，一線環(huán)比倍增

??據CRIC調研，3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積748萬平方米，因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，基數較低，3月環(huán)比上漲124%，同比下降60%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性回升，但是整體推盤量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平，尚屬歷史低位。

??分能級來看，一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計同比下降44%。得益于近期一線密集出臺新政，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，京滬環(huán)比增幅顯著高于廣深，京滬單月供應量分別達到了56萬平方米和61萬平方米，廣州、深圳則在30萬平方米左右徘徊。

??二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計同比下降47%，跌幅在不同能級城市中居首。從絕對量來看，成都、杭州、武漢、長沙排名居前，單月供應量均突破50萬平方米，多數城市保持著環(huán)比增長，同比回落態(tài)勢，僅少數城市出現(xiàn)了差異化行情：濟南、昆明、長春、南寧等弱二線城市同環(huán)比齊跌，累計同比降幅持續(xù)擴大至6成以上。鄭州、寧波則出現(xiàn)了同環(huán)比齊增態(tài)勢，主要源于去年基數較低，鄭州累計同比已然回正，微增2%。

??三四線整體供應穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計同比下降32%。我們調研了長、珠三角部分重點城市，常州、徐州、泉州屬“供應大戶”，單月供應規(guī)模均超過10萬平方米，泉州同環(huán)比齊增，累計同比因去年基數較低而實現(xiàn)倍增，房企推盤積極性相對較高。無錫、漳州則略顯不濟，同環(huán)比“腰斬”，仍處探底階段。

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??結構：供應改善為主、剛需為輔

??7成以上城市以主城為供應主力

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為41%、49%和9%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應結構。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，“以銷定產”模式造就房企更愿意推出適銷對路改善盤迎合高凈值人群需求。

??分城市來看，昆明、濟南、重慶、長沙、天津、武漢等城市剛需產品供應占比都在60%以上，事實上昆明、濟南、重慶、武漢等二線城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。而泉州、廈門、北京、無錫、常州、南寧等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。廣州本月同時加強了改善和高端供應占比，供應面積占比均在35%以上。蘇州供應則兼顧了剛需、改善和高端，占比均在3成以上。

??從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為60%、27%和13%，本月供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，泉州、昆明、長春、合肥、西安、重慶、成都、武漢、南寧等主城占比均在7成以上，青島、漳州、濟南、寧波則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，少數城市諸如天津、常州等遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

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??預判：3月供應放量，成交預期環(huán)比增長

??京滬深杭蓉等“小陽春”可期

??盤點了3月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：3月供應環(huán)比翻番，同比持降，仍顯著低于2023年同期且不及2023年月均，可以看出房企推盤積極性較2月有所回升，但是因低迷行情影響，房企信心早已今非昔比。基于供應放量，成交有望修復，預期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數原因，同比或將延續(xù)降勢，部分城市或將出現(xiàn)局部“小陽春”。

??不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對路改善產品入市，成交預期會迎來一波放量。以北京為例，3月新房市場待入市項目達56萬平方米，以改善產品為主，其中不乏中心城區(qū)優(yōu)質板塊項目，優(yōu)質板塊新房項目的入市將帶動市場交易量上漲。成都如是，從目前釋放信息來看，預計3月市場供應量將有明顯回升，但整體仍是低位水平；具體看，多個核心區(qū)域關注度較高項目即將入市，如錦江區(qū)現(xiàn)房項目錦發(fā)廣場、麓湖西派臻境等，或能帶動市場點狀回溫。

??第二類為武漢、鄭州、長沙等短期內購買力仍待修復，小陽春難現(xiàn)。對于這類城市而言，剛需客群購買基數較大，二手房小面積、低總價房源熱銷便可看出端倪，當前房企普遍調整供應結構，以主城區(qū)剛需產品為主，不過從當前市場來看，以價換量效果遞減，對于成交促進作用有限。

??第三類為供需錯配持續(xù)加劇城市，諸如青島、寧波、常州等，雖然3月供應環(huán)比持增，但是整體產品集中在近遠郊，對于成交制約作用較為顯著。青島、寧波3月供應主要集中在近郊剛需盤，常州3月供應則為近遠郊改善盤，主城區(qū)供應占比下降對成交也將產生一定的負面影響，對于這類城市而言，外圍市場相較主城更為慘淡，除非房企能加強營銷力度，以低總價、低首付招攬客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現(xiàn)。

??第四類為天津、長春、昆明、濟南、漳州、無錫等預期成交仍處低位運行。這些城市3月供應不增反降，主要仍集中在剛需盤，因剛需客群購買力降級嚴重，加之供給持續(xù)縮量，預期3月整體成交也難有亮眼表現(xiàn)，反而會造成短期庫存積壓加劇。

??總體來看，3月恰逢“金三”傳統(tǒng)影響旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，但整體絕對量尚屬歷史低位，因而預判后市，我們認為，成交環(huán)比回正是大概率事件，但是同比仍降持跌，部分核心城市迎來局部小陽春行情。值得關注的是，3月兩會在即，中央對于地產能否更為重磅的支持性政策出臺也左右著供需兩端市場預期，在整體低迷的樓市行情之下，信心比黃金更重要，若能有實質性利好政策落地，也有望助理房地產止跌回穩(wěn)。