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??房源生命周期特征研究報(bào)告

??房源生命周期指的是一套房子從掛牌到賣出所經(jīng)歷的時(shí)間周期。房源生命周期的長(zhǎng)短是判斷市場(chǎng)冷熱程度的重要指標(biāo)，對(duì)于房源成交周期性的研究，可以幫助業(yè)主判斷房源的出手時(shí)機(jī)和購(gòu)房者入市時(shí)機(jī)，對(duì)研究市場(chǎng)周期性特征具有重要意義。諸葛數(shù)據(jù)研究中心通過(guò)諸葛科技龐大的底層掛牌房源數(shù)據(jù)，透析房源生命周期特征供市場(chǎng)決策參考。

??01、樣本選擇及指標(biāo)介紹

??所謂生命周期（Life Cycle，簡(jiǎn)稱LC），從廣義上來(lái)看通常指的是一個(gè)事物從出生到消亡的生命過(guò)程。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一套房源的全生命周期（ALC）代表的是該房源從首次掛牌到下架所經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)度。了解一套房源的生命周期，可以判斷不同城市、不同區(qū)域房產(chǎn)的出手速度，因此，房源生命周期可以作為購(gòu)房者以及業(yè)主交易的重要參考指標(biāo)，也是觀測(cè)市場(chǎng)信心高低的風(fēng)向標(biāo)。通常來(lái)看，房源生命周期越短，業(yè)主出手速度越快，表明市場(chǎng)信心越足，周期越長(zhǎng)，則市場(chǎng)觀望情緒越濃，房源出手越不容易。調(diào)價(jià)幅度（Price adjustment range，簡(jiǎn)稱PAR）通常可以反映業(yè)主對(duì)于房源價(jià)格的預(yù)期，業(yè)主上調(diào)價(jià)格表示對(duì)后市預(yù)期較高，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的可能性較高，反之則代表業(yè)主對(duì)未來(lái)預(yù)期不高。調(diào)價(jià)頻次（Frequency of price adjustment）則指的是從一套房源掛牌到最后下架這段時(shí)間內(nèi)業(yè)主上調(diào)或者下調(diào)價(jià)格的次數(shù)，反映業(yè)主心態(tài)的變化情況。

??在樣本選擇上，本報(bào)告依靠諸葛科技平臺(tái)房源數(shù)據(jù)，選取2018年到2023年8月12個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、成都、重慶、天津、鄭州）的二手房掛牌房源數(shù)據(jù)，包括房源掛牌時(shí)間，調(diào)價(jià)頻率，調(diào)價(jià)幅度，下架時(shí)間等數(shù)據(jù)維度。深入分析房源的生命周期，房源調(diào)價(jià)頻次變化，并探究房源不同維度（戶型、總價(jià)、房齡、裝修等）的生命周期及調(diào)價(jià)特征。

??02、2023 買方市場(chǎng)來(lái)臨，房源生命周期平均高達(dá)200天

??房源生命周期的變動(dòng)與市場(chǎng)形勢(shì)、政策環(huán)境等息息相關(guān)。2018年，是房地產(chǎn)周期的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高位盤整，基本結(jié)束快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨后房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，從2019年以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速和商品房銷售額同比就呈現(xiàn)波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)，與此同時(shí)，房源生命周期逐步拉升，業(yè)主調(diào)價(jià)頻次增多，到2020年新冠疫情爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾度陷入暫停狀態(tài)，房源生命周期拉長(zhǎng)至134天。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，大型房企接連暴雷，市場(chǎng)信心降至底部，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速降至-9.8%，出現(xiàn)了近十幾年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)的局面。房源生命周期增至174天，購(gòu)房者觀望情緒漸濃。

??2023年房源生命周期拉長(zhǎng)至200天，調(diào)價(jià)頻次增至4次。房源生命周期走高，調(diào)價(jià)傾向于高頻多次。進(jìn)入2023年，市場(chǎng)短暫升溫后再次降溫，房源生命周期創(chuàng)近年來(lái)新高，達(dá)到200天，首次調(diào)價(jià)到最后一次調(diào)價(jià)周期159天，降價(jià)幅度3.25%，均達(dá)到2018年以來(lái)的峰值。反映出業(yè)主對(duì)后市信心不穩(wěn)，多次調(diào)低價(jià)格想要迅速出手，而買方觀望情緒加重，博弈周期拉長(zhǎng)。在房地產(chǎn)交易中，房源生命周期也可以作為判斷市場(chǎng)是否進(jìn)入買方市場(chǎng)的參考指標(biāo)，通常來(lái)看，房源生命周期在30-90天賣出即為賣方市場(chǎng)，90-120天賣出則為相對(duì)平衡市場(chǎng)，大于120天則是買方市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)降溫，掛牌房源量不斷攀升，2023年買方市場(chǎng)地位更加深化。8月下旬以來(lái)，中央端接連出臺(tái)重磅救市政策，北上廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，多城出臺(tái)松綁政策，放開(kāi)限購(gòu)限售等，預(yù)計(jì)9月份以后房源生命周期及調(diào)價(jià)頻次均有望下降。

??03、一線城市生命周期、調(diào)價(jià)頻次、調(diào)價(jià)幅度低于二線城市

??一線城市房源生命周期、調(diào)價(jià)頻次明顯低于二線城市。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年，北上廣深四個(gè)一線城市的房源生命周期為180天，首次調(diào)價(jià)到最后一次調(diào)價(jià)的周期為145天，調(diào)價(jià)頻次為3.44次，降價(jià)幅度為1.78%，而重點(diǎn)二線城市房源周期達(dá)到217天，首次到最后一次調(diào)價(jià)周期為167天，調(diào)價(jià)頻次達(dá)到3.99次，降價(jià)幅度3.91%。這表示在二線城市中，一套房源從掛牌到出售要超過(guò)7個(gè)月的時(shí)間，在一線城市用時(shí)半年，這樣的對(duì)比下，一線城市的房源出手更為容易，交易周期更短。一線城市占據(jù)著全國(guó)的資源優(yōu)勢(shì)和人口優(yōu)勢(shì)，需求量充足，房源成交相對(duì)更加迅速。

??分城市對(duì)比，2023年，重慶房源生命周期最長(zhǎng)、上海最短，無(wú)錫、鄭州降價(jià)幅度最大。調(diào)價(jià)頻次來(lái)看，重慶調(diào)價(jià)頻率最高，上海調(diào)價(jià)頻次最低。而無(wú)錫的調(diào)價(jià)幅度最大，2023年下調(diào)幅度達(dá)6.44%，廣州、北京、深圳的調(diào)價(jià)幅度最小，下調(diào)幅度均不足2%。整體來(lái)看，一線城市除了深圳受到指導(dǎo)價(jià)影響房源生命周期位居高位，北上廣三城的房源生命周期均處于全國(guó)低水平線。同時(shí)，熱點(diǎn)二線城市杭州、南京、成都的表現(xiàn)也較為優(yōu)異，僅高于北上廣，房源生命周期在140-160天左右。而河南省會(huì)城市鄭州近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展承壓，房源生命周期達(dá)到223，降價(jià)幅度也接近5%。在該城市中，業(yè)主想要出售房源難度較大，需要較高的折價(jià)，主要還是市場(chǎng)需求不足，購(gòu)買力偏弱。

??一線城市中，北上房源生命周期較為穩(wěn)定，深圳房源生命周期最長(zhǎng)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在北京一套房源從首次調(diào)價(jià)到最后一次調(diào)價(jià)的平均周期從2018年的75天到2023年的96天，上海從2018年的65天升至2023年的93天，而深圳變化幅度最大，2023年周期升至284天。追溯至2018年，深圳出手一套房產(chǎn)只要44天，是四大一線城市中周期最短的。2021年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了深刻的影響，不僅僅是掛牌量減少，房?jī)r(jià)下調(diào)，購(gòu)房者的觀望情緒加重，成交周期也在迅速拉升。北京和上海的房源生命周期相較于其他更為穩(wěn)定，增長(zhǎng)幅度最小。北上在下行周期下仍然具有較強(qiáng)的韌性，買賣雙方之間的心態(tài)都偏于平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅的波動(dòng)。

??監(jiān)測(cè)二線城市中，各城市房源生命周期基本上呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢(shì)，其中重慶升幅最為顯著。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京2023年房源生命周期分別為113天和141天，較2022年小幅拉升了3天和15天，作為長(zhǎng)三角的兩大核心二線城市，人口聚集，購(gòu)買力強(qiáng)勁，在疫情防控放開(kāi)后市場(chǎng)穩(wěn)定修復(fù)，業(yè)主情緒相對(duì)穩(wěn)定，房源生命周期變動(dòng)不大。與此同時(shí)，蘇州、重慶、鄭州生命周期顯著上升，市場(chǎng)觀望情緒加重，其中重慶拉長(zhǎng)了109天，蘇州拉長(zhǎng)40天，鄭州拉長(zhǎng)了37天，升幅顯著。重慶二手房庫(kù)存量高企，據(jù)統(tǒng)計(jì)重慶當(dāng)前二手房在掛牌量超20萬(wàn)套，去庫(kù)存壓力較大，供需矛盾加劇下房源生命周期拉升。

??04、面積|小面積產(chǎn)品對(duì)應(yīng)房源生命周期更短，調(diào)價(jià)幅度更大

??房源面積越大，房源生命周期越長(zhǎng)，調(diào)價(jià)幅度更小。通常來(lái)看，大面積段的產(chǎn)品需要購(gòu)房者支付更多的資金來(lái)購(gòu)入，資金的壓力也使得房屋面積越大，售出的難度越大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)10城中，160㎡以上的大面積段產(chǎn)品生命周期最長(zhǎng)，為208天，60㎡以下的小戶型產(chǎn)品生命周期最短，為190天。從調(diào)價(jià)幅度來(lái)看，面積段越小，調(diào)價(jià)的幅度反而越大。60㎡以下的產(chǎn)品下調(diào)幅度為4.16%，而120-160㎡及160㎡以上的大面積產(chǎn)品下調(diào)幅度均在2.9%以下。

??也就是說(shuō)，人們?cè)谫?gòu)置大面積改善房產(chǎn)時(shí)，通常會(huì)考量的時(shí)間更久，博弈時(shí)間更長(zhǎng)，但是買方能接受的降價(jià)幅度更小，高總價(jià)產(chǎn)品的價(jià)格更加堅(jiān)挺。

??05、戶型|二居室產(chǎn)品房源生命周期最短，四居及以上出手最難

??二居室戶型的房源生命周期最短，出手最容易，同時(shí)四居室及以上大戶型產(chǎn)品成交最慢。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)10城中二居室的戶型房源生命周期為195天，其次為一居室，房源生命周期為197天，四居室及以上生命周期為216天。從調(diào)價(jià)頻次來(lái)看，四居室及以上調(diào)價(jià)次數(shù)和幅度最低。

??對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二居室的戶型通常可以滿足剛需居住，是剛需客戶的首選，而一居室相對(duì)來(lái)說(shuō)居住限制性較大，居住舒適度偏差。四居室以上戶型面積較大，適合多孩家庭以及多代同居的家庭，并且需要付出的總價(jià)額度過(guò)高，出手難度最大。

??06、房齡|房齡越老，生命周期越長(zhǎng)，調(diào)價(jià)更為頻繁

??房齡作為考量一套房產(chǎn)價(jià)值屬性的重要因素，房齡越老，出手難度越大，生命周期越長(zhǎng)。從成交周期性來(lái)看，房齡在5年以下的房源生命周期為194天，5-10年的為199天，10-20年的為205天，20年以上的為206天。基本上呈現(xiàn)房齡越長(zhǎng)，生命周期越長(zhǎng)的趨勢(shì)特征。而從調(diào)價(jià)頻次也可以看出，房齡越長(zhǎng)，調(diào)價(jià)越加頻繁，出售難度越大。

??隨著人們對(duì)住房品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提升，品質(zhì)溢價(jià)開(kāi)始逐步凸顯，而樓齡老的房子在居住舒適度乃至升值潛力上都不具備優(yōu)勢(shì)，很多購(gòu)房者不愿意為之買單，更愿意去購(gòu)買價(jià)格略高、房齡較新的房子。因此，樓齡老的房產(chǎn)需要更長(zhǎng)的時(shí)間周期、更多次的調(diào)價(jià)才能實(shí)現(xiàn)成交。

??07、裝修|精裝房源生命周期最短，毛坯房最難出手

??精裝房源生命周期最短，毛坯房源周期最長(zhǎng)。裝修情況也是購(gòu)房者選購(gòu)房源的重要參考指標(biāo)，隨著生活節(jié)奏的加快，以年輕人為代表的購(gòu)房群體越來(lái)越傾向于購(gòu)買精裝房，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市毛坯房源生命周期最短為185天，降價(jià)幅度最小為3.33%，而毛坯房源的生命周期最長(zhǎng)達(dá)207天，調(diào)價(jià)頻次最多為2.98次，同時(shí)，簡(jiǎn)裝房源的調(diào)價(jià)幅度最大，平均降價(jià)幅度為4.28%。

??相較于毛坯房源需要花費(fèi)很多的人力物力去重新打造，精裝房源更能滿足購(gòu)房群體拎包直接入住的心態(tài)。實(shí)際上，這也反映出當(dāng)代購(gòu)房者的生活心態(tài)和消費(fèi)傾向，在快節(jié)奏的工作生活中，人們?cè)敢饣ㄙM(fèi)更少的時(shí)間精力在裝修房屋上，于是購(gòu)買精裝房就成為一種主流趨勢(shì)。

??08、品質(zhì)|中間改善類產(chǎn)品具備“三低”特征，保值性強(qiáng)

??從面積、總價(jià)段交叉來(lái)看，低總價(jià)、小戶型房源生命周期短，但調(diào)價(jià)頻次高、降價(jià)幅度更大。在人們買房換房時(shí)，房產(chǎn)總價(jià)和面積都是重要的關(guān)注點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，300萬(wàn)以下的低總價(jià)產(chǎn)品生命周期短，調(diào)價(jià)頻次高、調(diào)價(jià)幅度大。相較于改善需求，剛需購(gòu)房本身涉及的交易金額偏低，加上房子對(duì)于大多數(shù)人都是必需品，特別是對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，買房是人生中的關(guān)鍵一環(huán)，對(duì)于這部分群體來(lái)說(shuō)剛性需求是其買房的主要?jiǎng)恿Γ虼顺山恢芷谔幱诘臀唬沁@類產(chǎn)品通常保值性偏差，抗風(fēng)險(xiǎn)性偏低。

??120-160㎡的中間改善產(chǎn)品具備較低生命周期和低調(diào)價(jià)頻次、低降價(jià)幅度。隨著改善性需求近年來(lái)逐步占據(jù)市場(chǎng)的主要份額，改善性產(chǎn)品成交周期并不長(zhǎng)，受到購(gòu)房者的青睞程度較高，調(diào)價(jià)次數(shù)和降價(jià)幅度也較低，房源價(jià)格穩(wěn)定性更強(qiáng)，屬于保值性的產(chǎn)品。

??160㎡以上總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅類產(chǎn)品生命周期長(zhǎng)、調(diào)價(jià)頻次低、降價(jià)幅度大。這部分產(chǎn)品通常對(duì)應(yīng)的是高品質(zhì)、高附加值的房產(chǎn)，屬于市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，抗跌性更強(qiáng)。然而，由于其總價(jià)高，購(gòu)房門檻高，生命周期相對(duì)較長(zhǎng)。

??從戶型、總價(jià)段交叉來(lái)看，小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品房源生命周期短，但是調(diào)價(jià)頻次高、降價(jià)幅度更大。這類產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的主要是市場(chǎng)的剛需剛改類需求，成交相對(duì)較為迅速，但是從掛牌到成交需要經(jīng)過(guò)多次的降價(jià)和較大幅度的折價(jià)，房源價(jià)值根基并不穩(wěn)定。

??總價(jià)在500萬(wàn)以上的四居室以上的大戶型產(chǎn)品則生命周期較長(zhǎng)，但調(diào)價(jià)頻次和降價(jià)幅度都處于低水平。與大面積、高總價(jià)產(chǎn)品類似，通常來(lái)看大戶型高總價(jià)產(chǎn)品屬于市場(chǎng)的高端改善項(xiàng)目，涉及的交易總額偏高，因此成交周期較長(zhǎng)，但是同時(shí)，這類產(chǎn)品的保值性更強(qiáng)，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等情況下價(jià)格表現(xiàn)也更加堅(jiān)挺。

??09、總結(jié)與展望

??近年來(lái)，房源生命周期基本呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢(shì)，反映出市場(chǎng)逐步由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，郁亮曾經(jīng)表示房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到黑鐵時(shí)代。2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，買賣雙方博弈加劇，市場(chǎng)供大于求，需求疲軟，買方收縮。在8月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)救市大招接連放出，認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)首套和二套房首付比例、下調(diào)存量房貸利率等，一線城市北上廣深以及核心二線城市相繼宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至9月14日，全國(guó)已有30個(gè)省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，同時(shí)近30城放松限購(gòu)政策，其中東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州10城已經(jīng)全面取消限購(gòu)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前可謂是一個(gè)入市的窗口期，無(wú)論是剛需還是改善均迎來(lái)更多的政策紅利和選擇機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)接下來(lái)房源生命周期有望縮短，市場(chǎng)情緒將會(huì)逐步修復(fù)。