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??01、市場總量變化

??銷售規(guī)模觸頂，迅速進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間

??2021年商品房銷售面積約18億平方米，創(chuàng)歷史新高。2022年規(guī)模回落到13.58億平方米，同比下降24.3%；2023年前6個(gè)月是5.95億平方米，同比下降5.3%。剔除2021年初低基數(shù)因素導(dǎo)致的短暫高增長，從近十年的銷售面積同比數(shù)據(jù)看，增速呈現(xiàn)螺旋式回落，具有典型的政策周期。2022年開始，房地產(chǎn)銷售總量的減少以及增速回落和下降，不是偶發(fā)因素導(dǎo)致，是行業(yè)進(jìn)入衰退周期的表現(xiàn)，是中長期發(fā)展趨勢。

??02、開發(fā)投資變化

??2021年觸頂，2022年、2023上半年出現(xiàn)確定性較強(qiáng)的負(fù)增長

??開發(fā)投資作為行業(yè)先行指標(biāo)，與銷售規(guī)模互相支撐與驗(yàn)證，同樣在2021年觸頂。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資是中國經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石，而開發(fā)投資進(jìn)入衰退階段后，對全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模形成負(fù)面影響。

??同比增幅走勢看，2021年一季度因基數(shù)原因短暫獲得高增長，之后迅速回落，2022年4月份由正轉(zhuǎn)負(fù)，至今增速轉(zhuǎn)負(fù)超過17個(gè)月，與2020上半年的偶發(fā)負(fù)增長呈現(xiàn)不一樣的特點(diǎn)。

??03、土地市場變化

??變化之一：隨著城鎮(zhèn)化率水平的提升，人口遷移速度減慢，城市建設(shè)土地需求量也在下降，高質(zhì)量土地依然搶手

??98房改之后的20年是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的20年，也是中國房地產(chǎn)市場的黃金20年。

??縱觀土地市場的發(fā)展，2008年、2012年及2015年的低谷對應(yīng)了整體市場階段性低迷，無一例外經(jīng)過短暫調(diào)整后市場迅速反彈，表現(xiàn)為土地市場的量價(jià)齊升。2020年疫情之后的土地市場出現(xiàn)了與以往完全不同的走勢特點(diǎn)。表現(xiàn)為連續(xù)下跌，深度下跌。土地流拍、底價(jià)成交、國企托底、民企離場成為顯著特征。

??變化之二：2021年9月份之后土地溢價(jià)率波動性降低，保持穩(wěn)定的低位

??2015年到2021年是土地溢價(jià)率波動比較劇烈的時(shí)期。

??政府地價(jià)漲幅態(tài)度曖昧。地方政府對土地財(cái)政依賴度較高，不希望地價(jià)太低，也不希望土地價(jià)格上升過快，從而引發(fā)房價(jià)的上漲。保持地價(jià)的相對穩(wěn)定是政策目標(biāo)。各類控地價(jià)措施出臺，如優(yōu)化土地“招拍掛”，不再價(jià)高者得，推行“限地價(jià)競房價(jià)”，“限房價(jià)、競地價(jià)”，“限地價(jià)，競配建”等等。

??2021年3月，土地“兩集中”（集中公告、集中出讓）政策出臺，與疫情導(dǎo)致的行業(yè)下行重合共振，土地溢價(jià)率普遍回落，土地成交面積下降，成交總價(jià)下降。

??04、資金來源變化

??22年2月份后，房企資金來源明顯減少，較此前下了一個(gè)臺階

??受“三道紅線”，銀行信貸集中度管理等金融政策影響，開發(fā)商獲得銀行新增信貸的成本上升，規(guī)模下降，存量貸款被提前收回，展期困難。

??資金是房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源要素，近一年來不少頭部民營開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)暴雷，原因是市場萎縮、現(xiàn)金回籠困難，高負(fù)債下企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力脆弱，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

??政府意識到企業(yè)暴雷的嚴(yán)重性后果，融資政策在2023年開始轉(zhuǎn)向，出臺“三支箭”，從信貸、債券、再融資等渠道支持“保交樓”，由于是定向救助，且傾向保項(xiàng)目而非保主體，開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題短期難以整體得到緩解。

??05、新開工變化

??2019年是近十年的頂峰，規(guī)模超過22.7億平方米。2020年-2023上半年，開工規(guī)模逐年加速下降

??新開工數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，反映開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力，對后市發(fā)展的期望水平。2014-2015年新開工受到短期供求因素影響，出現(xiàn)了回調(diào)；2020年之后的三年新開工再現(xiàn)逐年加速回落（-1.2%、-11.4%、-39.4%），且跌幅遠(yuǎn)超以往。這種下調(diào)受到政策、融資、市場銷售、宏觀經(jīng)濟(jì)等多方影響。與房地產(chǎn)銷售規(guī)模相比，新開工規(guī)模對市場風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)更加靈敏，代表了開發(fā)企業(yè)對市場的信心與判斷。所以說，房地產(chǎn)市場的調(diào)整在2020年就開始了。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)與疫情周期完全吻合。

??06、竣工面積變化

??“保交樓”政策的督促下，竣工指標(biāo)保持相對平穩(wěn)

??2021年竣工面積達(dá)到11.14億平方米，與2017年的高點(diǎn)基本持平。2022年受影響影響，項(xiàng)目施工受到阻滯，竣工面積同比回落，但回落幅度遠(yuǎn)小于開工面積指標(biāo)。2023年竣工同比保持較大幅度增長。

??雖然開發(fā)企業(yè)普遍反映資金困難，政府出臺相應(yīng)的金融保障措施“三支箭”，力保已售項(xiàng)目及時(shí)交付，保障民生和社會穩(wěn)定。

??由于同期先行指標(biāo)新開工面積大幅下降，預(yù)計(jì)明年竣工面積也會逐步回落。

??07、住宅價(jià)格變化

??22年均價(jià)觸及高點(diǎn)并緩慢回落，下降及持平城市數(shù)量明顯增多

??2022年之前百城住宅均價(jià)持續(xù)上漲，在22年6月份達(dá)到最高點(diǎn)16.2萬/平方米，之后進(jìn)入滯漲構(gòu)筑價(jià)格平臺階段。

??從近十年的房價(jià)走勢看，2016-2017年是房價(jià)上漲最為迅速的階段，單位平均房價(jià)從一萬出頭跳漲到1.4萬元左右。房價(jià)總體處于較高位置，且長期處于上漲態(tài)勢，暫時(shí)沒有快速回落的情形。

??百城上漲城市數(shù)量在2017年12月份達(dá)到93個(gè)，此后雖有反復(fù)，但總的趨勢是上漲城市數(shù)量在下降，2021年5月份之后價(jià)格下降城市數(shù)量快速增加。

??08、開發(fā)企業(yè)變化

??變化之一：在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大

??2019-2022年，雖然百強(qiáng)企業(yè)月度業(yè)績規(guī)模有高低，但規(guī)律一致，即3月和6月是各季度的高點(diǎn)，且6月高于3月。2023年的走勢打破了這一規(guī)律，3月份是半年度的高點(diǎn)，6月份業(yè)績居然低于4月份。

??2023年1-7月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%、累計(jì)業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。整體來看，目前市場需求和購買力透支、行業(yè)信心也仍處在低位。

??變化之二：千億房企陣營大縮水

??2020-2021年，全口徑銷售金額超千億的房企達(dá)到43家，不少新興民營開發(fā)企業(yè)闖入這個(gè)陣營，一時(shí)風(fēng)光無限。也成為民營房企最后的高光時(shí)刻。隨著市場的迅速調(diào)整，2022年千億房企縮水了50%以上，只有20家，且大部分是央企或國企背景的開發(fā)商。從1-7月份的銷售表現(xiàn)依然如此，2021年有23家企業(yè)超過千億，2023年則只有10家超過千億，預(yù)計(jì)全年達(dá)到16家，相對2022年，千億房企數(shù)量繼續(xù)縮水。

??09、調(diào)控政策變化

??變化之一：從全方位打擊轉(zhuǎn)為全方位救助

??從近四年房地產(chǎn)調(diào)控政策冷暖度看，2020年下半年到2022年初的一年半是政策超級緊縮期，原因是疫情初期，中國有效控制了病毒蔓延，在全世界范圍內(nèi)走出了獨(dú)立經(jīng)濟(jì)增長行情，資金回流，一線及熱二線城市樓市炒作風(fēng)起。重點(diǎn)整治學(xué)區(qū)房炒作、假離婚、眾籌炒房等，政策基本圍繞落實(shí)“房住不炒”而展開，且打擊力度拉滿。時(shí)刻提防房地產(chǎn)“灰犀牛”。

??2022年4月份開始，由于國內(nèi)疫情防控因素，人流物流資金流不暢，部分頭部開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，債務(wù)違約等，調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，寬松政策占據(jù)主導(dǎo)，緊縮性政策占比迅速減少。近一年半的時(shí)間房地產(chǎn)政策以“轉(zhuǎn)暖”“救市”為關(guān)鍵詞。

??變化之二：7月底八月初，中央對房地產(chǎn)定位進(jìn)行歷史性重磅表述：供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??主要部委密集表態(tài)呼應(yīng)中央。房地產(chǎn)政策因供求關(guān)系的變化而徹底轉(zhuǎn)向；預(yù)期政策力度空前，調(diào)整大于優(yōu)化，房地產(chǎn)生存發(fā)展局面發(fā)生顯著變化。

??支持房地產(chǎn)企業(yè)融資、發(fā)展；滿足剛性及改善住房需求；降低房地產(chǎn)交易成本和持有成本。

??變化之三：重點(diǎn)城市關(guān)于房地產(chǎn)政策的救市表述

??北上廣深四個(gè)一線城市在政治局會議之后迅速表態(tài)，將結(jié)合城市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，更好滿足剛性和改善性住房需求等，釋放出強(qiáng)烈的信號。鄭州作為熱二線城市，率先落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停限售等重磅措施。

??因城施策依然是未來地方政府施政的主要策略。“認(rèn)房不認(rèn)貸”成為主流配置、拆除行政限制類政策藩籬，釋放市場活力，降低購房成本、優(yōu)化購房交易流程等。

??大部分城市不再有明顯阻礙房產(chǎn)交易的政策，一線城市適度優(yōu)化限制類政策，匹配市場現(xiàn)狀。