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??導語

??7月成交同環(huán)比仍將顯著下跌，京杭等熱點恒熱，津青徐供需錯配。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??經歷了6月的放量，7月新房供應再度進入低迷期，同環(huán)比齊跌，絕對量回歸至5月水平。除了去年地市縮量導致“無貨可供”的客觀制約之外，當前低迷的市場行情才是房企不愿推貨的主因。多數城市面臨供給縮量，僅廣州、長沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州等少數城市仍能環(huán)比持增。從供給結構來看，主城區(qū)、剛需產品占比基本都接近50%，與改善接棒的需求結構略有錯配，因而我們認為，7月成交樂觀預期便是止跌企穩(wěn)，難有大幅放量空間。

??01 規(guī)模：7月28城供應預期同環(huán)比齊跌至5月水平
鄭渝津等逆勢放量

??據CRIC調研，7月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1019萬平方米，同環(huán)比降幅預計為24%和29%，前7月累計供應面積將達到8486萬平方米，累計同比回落8%。

??當前整體供應略有疲軟態(tài)勢，6月雖有放量但絕對量尚不及3月和4月水平，而7月預期回落至5月水平，究其原因，與低迷的成交行情密切相關，居民購買力壓縮，市場信心不足，使得房企推貨熱情普遍較低。

??各能級供應普降。具體來看，一線高位回落，環(huán)比下降31%，同比下降11%。除了廣州環(huán)比微增4%之外，其余城市較上月均有不同程度縮量。北京、上海降幅較為顯著，7月供應量均不及上半年月均，隨著短期市場熱度轉降，房企推盤積極性也略有回落。深圳7月供應量雖不及6月，但同比增幅達32%，前7月累計同比增幅達40%，在4個一線城市中居首。房企推盤熱情相對高漲，據不完全統計，7月份深圳將會有10個樓盤上新，近6000多套房源計劃入市。

??二線城市雖然同環(huán)比齊降，但是跌幅不及一線和三四線。從絕對量水平來看，無城市單月供應超過100萬平方米，部分城市供應提速，以長沙、重慶、鄭州、天津、福州等弱二線城市為代表，7月環(huán)比持增。寧波同樣迎來了供應放量期，環(huán)比漲幅翻番，顯著高于去年同期。相較而言，成都、廈門、南寧等迎來階段性回調，7月供應規(guī)模顯著回落，環(huán)比跌幅均在7成以上。

??三四線則進入供應低迷期，我們調研了長、珠三角部分重點城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅泉州、無錫兩城單月供應規(guī)模超過10萬平方米，除泉州同環(huán)比齊增外，余下城市全線飄綠，低迷的樓市行情也使得房企整體推貨積極性并不高漲。

??02 結構：近5成城市以主城區(qū)、剛需為供應主力
弱二三線剛需占比過半

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為47%、39%和14%，總體仍呈現出以剛需為主導的現象。分城市來看，弱二三線城市剛需產品供應占比基本都在50%以上，以重慶、南寧、青島、鄭州、徐州、天津、昆明為典型代表，剛需客群仍是成交主力；武漢、南京、濟南等剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在40%以上。而此前熱度較高城市諸如北京、合肥、杭州、成都等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力，值得關注的是蘇州、深圳等短期市場略有升溫的城市也在7月加強了改善產品的供給力度。而少數城市諸如常州、廈門、福州供應規(guī)模量較小且主要集中在高端產品，占比均在5成以上。

??從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為47%、33%和20%，主城區(qū)仍屬于供應主力。分城市來看，昆明、重慶、鄭州、南寧、常州、福州、西安、北京、成都、泉州、蘇州主城占比均在7成以上，青島、無錫、濟南、寧波、徐州、上海、漳州、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數城市諸如深圳、廣州遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03 預判：7月成交同環(huán)比仍將顯著下跌
京杭等熱點恒熱，津青徐供需錯配

??盤點了7月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：目前來看，改善接棒剛需，成為支撐市場新生力量。不過考量到改善客群存在基數有限，短期內市場觀望情緒依舊濃厚，對于成交回暖的促進作用也將十分有限。因而7月整體成交同環(huán)比仍將下降，累計增幅也將進一步收窄。不同城市的分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為短期內供給節(jié)制，優(yōu)質產品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、蘇州、長春、廈門、福州、無錫、常州等。對于這類城市而言，雖然成交放量程度有限，但是整體市場熱度、去化率水平尚能保持穩(wěn)中有增。具體來看，一是熱度本就較高的北京、杭州、成都、合肥等城市，至少能保持短期熱度延續(xù)；二是短期內有回暖苗頭的深圳、蘇州等城市，高端改善需求尚有進一步釋放空間；三是市場尚屬于低迷期的長春、廈門、福州、無錫、常州等受推盤結構性影響，7月去化率還將實現低位回升。

??第二類為短期內供應尚能放量的弱二三線城市，以長沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州為典型代表，這類城市7月供應主要還是以主城或近郊的剛需產品為主，不過考量到這些城市基本在3-4月已經迎來一輪需求集中釋放，目前基于剛需購買力消費降級，市場趨于低迷影響信心修復等不利因素，短期內成交難有放量空間。值得關注的是，后期剛需盤的集中入市也會使得短期內同質化競爭加劇，營銷戰(zhàn)、價格戰(zhàn)無可避免，整體房價或將面臨進一步下挫的風險。

??第三類為供應縮量或是供需錯配，整體成交還將延續(xù)筑底行情，以寧波、天津、青島、濟南、徐州、漳州為典型代表，這類城市主力供應集中在近遠郊剛需剛改項目為主，并不能有效撬動購買力較強的改善客群的需求，因而7月成交大概率延續(xù)降勢。

??總體來看，短期房地產市場供給難有放量可能：一方面主要受到成交行情低迷影響，房企推盤積極性不高，我們盤點發(fā)現，鄭州7月份預計供應項目，3成為6月預供應項目延緩入市，在這樣特殊的時間節(jié)點，房企延緩開盤，市場信心不足可見一斑；另一方面，去年土地端成交不濟也成為了限制供給放量的客觀因素。不過從供求關系來看，當前房地產市場還是延續(xù)了成交略高于供應的供求持穩(wěn)態(tài)勢，庫存還保持小幅下行走勢。