??連平 植信投資首席經濟學家兼研究院院長

??馬泓 植信投資研究院資深研究員

??李曉晴 植信投資研究院研究員

??主要觀點

??1.流動人口已經并將繼續成為城市人口增長主要動力。

??我國人口增速減緩，預計在2025年左右進入人口負增長時代，流動人口將成為城市人口增長的主要推手，2010-2020年期間，流動人口對城鎮人口增加的貢獻率高達61.44%。未來人口流動呈現四個重要趨勢：一是人口持續向東部集聚，廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速提升；三是中西部地區省會城市虹吸效應較為明顯；四是公共服務水平將成為人口流動的重要決定因素，公共服務水平越高的地區對人口的吸引力越強。

??2. 人地錯配扭曲熱點城市房地產供求關系。

??土地供應是房地產市場供給的關鍵因素之一。從城市建設用地面積看，全國絕大多數省市土地供應是充足的。但從住宅端來看當前土地資源配置的情況，全國大多數省市土地供應偏緊。人地錯配問題的長期存在，扭曲了一線城市和部分二線城市房地產市場的供求關系，導致其房價持續上漲，長期處于高位。

??3. 人資錯配導致金融資源配置效率偏低。

??從住房金融資源配置有效性來看，住房需求旺盛，東部沿海地區貸款價值比偏低，中部、西部和東北地區偏高，住房金融資源配置的有效性有待提高；從財政轉移支付的有效性來看，部分人口大規模流入城市的公共服務資源沒有充分按照常住人口進行合理配置，可能會妨礙未來城市化進程。

??政策建議

??一是在進一步減少阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘的同時，適當控制重點城市人口流入的節奏；

??二是有條件地適度提高大城市人口限制；

??三是盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉住房用地；

??四是鼓勵有條件的農村宅基地進入土地流通市場；

??五是增加對保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體住房困難；

??六是建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機制；

??七是提供合理穩定的金融支持；八是嘗試土地指標跨區交易，解決重點城市土地指標不足問題。

??人口增長和流動是影響房地產市場需求的中長期決定性因素。隨著經濟不斷發展，人口從農村向城市、從小城市向中心城市、從經濟欠發達地區向發達地區集中是世界范圍城市化發展的普遍規律，也是中國未來人口流動和城市化發展的長期趨勢。人口聚集效應意味著帶來新的人口紅利，人口向少數地區集中會為流入地帶來區域性的人口紅利，催生流入地的住房需求增長。土地和金融則是決定房地產市場供給的關鍵因素。目前，我國大多數熱點城市的土地供應和金融資源與人口流動并不相匹配。在新型城鎮化背景下，為了更好地滿足流動人口住房需求、提高城鎮化的質量、緩解人口流失地區財政支出的壓力，有必要提高土地和金融資源的配置效率，促進房地產市場健康發展。

??一、新型城鎮化下人口流動擴大住房需求

??我國人口增速減緩，即將進入人口負增長時代。“七普”數據顯示，2010-2020年我國人口平均年增長率為0.53%，比2000年~2010年減少0.04個百分點，比1990年~2000年下降0.54個百分點，這意味著雖然我國人口數仍在增長，但其增速已經處于下行通道，并且在不久的將來，我國人口將進入負增長時代。據預測，到2025年，我國人口將達到峰值14.2億人，之后人口總數將逐年遞減，且很難逆轉。在人口總量即將減少的情況下，房地產市場將面臨新的機遇和挑戰。

??流動人口已經成為城市人口增長的主要動力。

??就業機會、收入水平以及公共設施建設的差異是導致人們從農村流向城市、從小城市流向大城市的主要原因。隨著人口自然轉變的完成，人口自然增長對城市人口數量的影響越來越小，而流動人口遷入將成為城市人口不斷增長的重要動力。通常，可以用一個地區流動人口增長量占常住人口增長量的比值，來測量流動人口對城市地區人口增長的貢獻度。數據顯示，1982年~1990年，我國流動人口對城鎮人口增長的貢獻度為15.38%，意味著在這個階段，城鎮人口增加主要依靠自身的人口增長；1990年~2000年，我國流動人口的貢獻度為38.26%；進入21世紀后，出生人口規模大幅縮減，人口自然增長率持續下降，城鎮人口增加越來越依賴流動人口遷入。2000~2010年和2010~2020年期間，流動人口貢獻率分別為53.33%和61.44%，流動人口已越來越成為推動城鎮人口增長的主要推手。

??新型城鎮化將推動區域性住房需求提升。

??2020年，我國城鎮化率為63.89%（戶籍人口城鎮化率為45.4%），與發達國家80%的平均水平相差16.11個百分點，比美國82.7%的水平低將近20個百分點，我國城鎮化發展空間較大。根據實證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮化率每提高1個百分點，我國流動人口規模將增加0.07億。據預測，到2035年，中國城鎮化率將達到75%~80%。這意味著，未來14年內我國將新增流動人口0.7億~1.1億，城鎮地區將新增人口1.5億~2.1億。據國家衛健委2017年統計，在當前流入地擁有住房的流動人口占比將近30%，在其余7成租房群體中擁有在流入地長期居留意愿的人占比將近25%。這意味著隨著我國城鎮化持續發展，流動人口規模增加，城市地區的住房需求也將隨之增加。

??二、未來人口流動可能呈現四個重要趨勢

??結合七普（2020年）、六普（2010年）和五普（2000年）數據可以看出我國人口流動的基本特點，并以此推斷未來人口流動可能形成四個重要的趨勢。

??一是人口持續向東部集聚，廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份。

??七普數據顯示，東部地區占總人口比重較2010年上升2.15個百分點，而東部整體屬于人口自然增長率較低甚至部分城市負增長的地區，而人口自然增長率較高的中部地區人口占比從2000年以來不斷下降，東北地區人口占比下降1.23個百分點。這說明東部地區是流動人口主要流入的地區，其人口增長主要得益于大規模的人口流入。

??過去十年，廣東、浙江、江蘇成為人口增長量最多的三個省份，分別增長了2171萬、1014萬、609萬人，增速分別為21%、16%、6%，在2000~2010年間的人口增速分別為21%、19%、8%。尤其是廣州、深圳常住人口在過去十年分別增加598萬、714萬，增速高達47.1%和68.5%，處于快速增長的區間。在過去20年間，廣東人口保持持續的高速增長，而浙江和江蘇增速雖有下降，但仍在增長之中。之所以會出現這種狀況，是因為隨著經濟發展，東部沿海經濟發達省份高新技術快速發展，產業持續聚集，就業機會較多，收入水平較高，對各類人員的吸引力較強。國際上通常采用研究與試驗發展（R&D）活動的規模和強度指標反映一國的科技實力和核心競爭力。2020年全國研究與試驗發展（R&D）經費為24393億元，東部和南部沿海地區繼續保持領先，達到15968億元，占全社會R&D經費比重的65.5%，中部、西部和東北地區占比分別為17.8%、13.2%和3.6%。其中，有7個地區研究與試驗發展（R&D）經費投入強度超過全國平均水平，分別為北京、上海、天津、廣東、江蘇、浙江和陜西。從產業集群角度看，近些年六大中高端產業包括集成電路、汽車及其零部件、顯示面板、醫藥品、自動數據處理設備及部件和互聯網產業的研發中心分布也大體集中在沿海和長江經濟帶區域，基本覆蓋了一線城市群、長江中部地區和成渝地區。因此，東部和南部沿海省份的優勢未來會進一步增強，加上當地政府以規劃和政策加以推動，預計未來人口會進一步向東部、南部沿海城市流動。

??二是京滬兩個特大城市常住人口增速放緩。

??2000年至2010年期間，北京、上海常住人口分別增加579萬、628萬人，而2010至2020年間，兩地僅增加228萬、185萬人，常住人口大幅減少。從增長速度來看，過去十年北京、上海人口增速僅為12%和8%，較六普階段都大幅下降30個百分點。由于中心城市嚴控人口規模，老城區建設接近飽和，北京疏解非首都功能和上海疏解城市非核心功能任務的持續推進，京滬兩地對流動人口的吸納能力也將逐漸收縮。數據顯示，2021年校招崗位一線城市校招崗位占比25%，同比下降4%，可見，一線城市吸納就業能力雖然還是較強，但有所減弱。根據二〇三五遠景規劃，屆時北京和上海的常住人口分別要限制在2300萬和2500萬人以內，這意味著這兩個特大城市即便具備了很強的吸引力，但在人口門檻限制的規定下，在未來14年北京和上海的人口增長空間僅有111萬和13萬人。

??中心城市人口增速放緩將給其周邊輔助型城市帶來人口流入的機會。例如，廊坊、昆山等城市在過去十年人口凈流入規模分別為110萬和45萬，增速達到25%和27%。由于北上廣深是全國乃至全球重要的經濟、金融、貿易、科技中心，其較多的工作崗位、較高的收入水平對人們仍具有較強的吸引力。在這樣的背景下，依附于中心城市的次一級城市的“疏困”作用將變得更加突出，中心城市疏解產業將為周邊城市甚至更多地區帶來招商引資和產業加速發展的巨大機遇，同時也為周邊城市吸引更多外來人口提供了支撐。預計未來中心城市的周邊輔助型城市的人口增速將位于較高的區間。

??三是中西部地區省會城市人口吸引力將會增強。

??隨著中西部地區經濟發展，內陸人口流動除了流動到華東、華南沿海等發達經濟地區之外，還在向中西部地區省會城市流動，從而造成省會城市人口大幅增加而非省會城市人口減少的狀況。七普數據表明，過去十年成都人口增加580萬，增速為38.5%；西安人口增449萬，增速為53%；重慶、鄭州、長沙等人口增加超過300萬，增速分別為11.1%、 46.1%、42.6%；南寧、昆明、合肥人口增加規模在200萬左右，增速均超過了25%。但與一線城市群不同，內陸重點城市對周邊城市的虹吸效應較為明顯。以陜西省為例，西安市人口增加449萬，增速高達53%，而整個陜西省的人口增速僅為5.9%，同時寶雞、咸陽、渭南、商洛等西安周邊城市人口凈流出39萬、88萬、60萬、30萬人，增速為-10.6%、-17.3%、-11.3%、-12.8%。由于省會城市通常聚集了省內金融、交通、教育、醫療等多方面的優質資源，同時多個省份在“十四五”規劃中紛紛提出了“強省會戰略”，預計省會城市對人口的吸引力也將變得更強，人口有望持續向省會城市聚集。

??四是公共服務水平將成為人口流動的重要決定因素。

??在全國絕大多數地區人口緩慢增長情況下，新型城鎮化推動的人口流動已經并將繼續成為重要城市人口持續增長的主要動力，也將為房地產市場發展帶來新的機遇。未來我國人口流動是否仍會延續過去十年的軌跡？研究表明，在經濟發展早期，收入水平是人們做出遷移決定的主要因素，人們會自發地流動到收入水平較高的地區。隨著經濟持續發展，流動人口受教育程度不斷提高，人們對經濟因素以外的公共服務水平的關注度開始不斷提高，公共服務水平逐漸成為人們做出遷移決定的重要因素之一。在此，用“經濟—人口平衡度”即城市經濟集中度與人口集中度的比值和“服務—人口平衡度”即服務集中度與人口集中度的比值來衡量該城市對流動人口的吸引力。其中，經濟集中度指該城市當年GDP占全國GDP的份額；服務集中度指該城市地方公共服務支出占全國的份額；人口集中度指該城市常住人口數量占全國人口數量的比重。當經濟集中度大于人口集中度時，即“經濟—人口平衡度”大于1，意味著該城市經濟發展水平和人均收入水平較高；當服務集中度大于人口集中度時，意味著公共服務水平超過了常住人口規模，公共服務質量較高，有利于吸引人口流入。

??統計結果顯示：北京、上海、深圳在經濟和服務兩個維度上都遙遙（更多政策，請查閱中房網 www.dil5h.cn）領先于其它城市，其較高的收入水平和高質量的公共服務對流動人口都具有強大的吸引力；珠海、南京、蘇州、杭州、寧波、武漢、廈門等南方城市較高的收入水平和公共服務質量為其持續吸引人口流入奠定了基礎，目前這些城市已經是主要的人口流入地；濟南、重慶、福州等城市經濟發展水平較高，但服務水平較低，如果這些城市依然走“重經濟、輕服務”的老路，其對流動人口的吸引力將會下降；哈爾濱、石家莊、長春等城市經濟發展水平和服務質量都偏低，由于東北和部分內陸地區經濟發展緩慢甚至停滯，公共服務設施落后，其對人口的吸引力也不斷下降，未來這些城市將面臨人口凈流出的壓力。

??結合七普數據以及主要城市人口吸引力的預測，可以判斷出當前以及未來一個時期我國人口流動的基本趨勢：在全國層面上，人口將繼續從中西部流入東部和南部沿海發達地區；在區域層面上，人口將不斷向重點城市群和都市圈流入；在城市層面上，人口將持續向一線城市、重點省會城市以及依附于大城市的輔助型和節點型城市或縣域城鎮聚集。從中長期看，新的人口流動趨勢將對房地產市場帶來重要影響。