??01

??商品房銷售面積和銷售金額漲幅繼續回調

??7月成交處于低位

??1—7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1—7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。商品房銷售額106430億元，增長30.7%；比2019年1—7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。

??7月，中央層面繼續表態堅定“穩房價、穩地價、穩預期”調控立場，對市場過熱的城市進行約談和監測，對房地產企業“三道紅線”規則打補丁，如將商票納入負債監管，拿地銷售比不得高于40%等，政策環境依舊從嚴。

??進入7月后，受市場周期性因素供應減少、調控政策和利率上調等影響，商品房成交量有所收縮，1-7月銷售面積和銷售金額同比漲幅較1-6月分別減少8.2個和6.2個百分點，同比漲幅仍處于回調區間，8月大概率將繼續走弱。

??7月商品房銷售面積13013萬平方米，為今年最低單月，較上月減少41.5%，較去年同期減少8.5%，與2019年7月基本持平。單月數據出現下調一方面完成上半年業績沖刺后，市場和企業進入休整期，銷售出現回調；另一方面7月多個重點城市因疫情暫停線下銷售活動，對市場成交產生一定影響。銷售面積同比轉負，是市場發生趨勢性改變的重要指標，指標再次轉正需要一定時間進行恢復。

??分類物業銷售看,住宅銷售數據同比漲幅仍明顯高于其他物業類型，較上月漲幅回落幅度也最大；商業營業用房同比漲幅最低。

??從各地區銷售情況看，中部地區市場持續發力，銷售面積同比漲幅最高，但銷售金額漲幅低于東部地區。東北地區兩項指標漲幅回落幅度也超過其他區域，其中銷售金額漲幅低于銷售面積且回落速度加快，房價處于下調區間。

??02

??房地產開發投資同比增速走勢趨穩

??1—7月份，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。住宅投資63980億元，同比增長14.9%。

??1-7月全國房地產開發投資同比增幅逐月回落，回落幅度逐步收窄趨穩，同比指標系統逐漸擺脫疫情因素影響，能夠更加真實反映開發投資的走勢。7月底監管部門要求重點房企買地金額不得超年度銷售額的40%，并購項目也計算在內，房企投資規模受到限制，房企彎道超車不復存在。針對房地產企業投資、融資兩端的調控政策不斷加強，企業面臨市場占有率和資金雙重考驗，需要思考更加理性的投資策略。

??月度數據方面，7月新增房地產開發投資額12716億元，環比減少28.8%，同比增長1.4%。開發企業在結束上半年沖刺后進入調整周期，項目新開工速度放緩，建安工程等支出相應減少，符合市場規律。無論是單月投資金額還是同比增幅都處于一年來的低位，作為重要的市場先行指標，開發投資在未來幾個月預期進入負增長區間，進一步確認了市場調整的趨勢。

??從物業類別投資上看，住宅類投資漲幅明顯高于其他物業類型。與上月相比，各物業類型漲幅均有不同程度收窄，辦公樓投資漲幅收窄幅度最大。

??從地區來看，中部地區領漲全國，同比上漲20.0%，東部、西部漲幅超過一成；與上月相比，東北地區漲幅回落更為明顯。投資規模上，東部地區45306億元高于其他三區域的總和，西部地區略高于中部地區。

??03

??房屋新開工面積同比下滑

??1—7月份，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%。其中，住宅新開工面積88474萬平方米，增長0.4%；辦公樓新開工面積2948萬平方米，下降19.9%；商業營業用房新開工8317萬平方米，下降13.6%。

??1-7月，商品房累計新開工面積低于去年同期，僅商品住宅新開工面積保持微弱漲幅。7月房屋新開工面積17660萬平方米，環比減少34.4%，較去年同期少21.5%，同比跌幅較前幾個月明顯擴大。主要受調整期開發企業新開工意愿減弱和前期土地成交面積減少影響，進而也將對開發投資呈現向下拉動的作用。

??新開工連續多月同比下降，且可以預期的未來降幅還將繼續下降，需要密切關注各分類市場新開工情況，尤其是住宅新開工出現大幅下降的情況會對后續市場供應有負面影響。商辦市場新開工下降可以認為是市場博弈與選擇的結果。

??04

??房地產開發企業到位資金增速繼續回落

??1—7月份，房地產開發企業到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年1—7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預收款45398億元，增長38.3%；個人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

??1-7月，房地產開發企業到位資金增速較上月回落5.3個百分點，依然處于高位。在企業到位資金中銷售回款是主力，定金及預收款和個人按揭貸款漲幅最大，占全部資金的54.1%；企業自籌資金也是主要資金來源，占全部資金的29.9%。國內貸款降幅繼續擴大，仍與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關。

??從資金來源構成看，國內貸款比重在下降，企業自籌資金比重上升，而后者融資成本則遠高于前者，尤其是民營企業，主要靠自籌資金渠道融資，這也導致近期不少大型民營開發企業出現現金流問題，由于銀行和開發企業的密切關系，應防止開發企業出現連鎖資金反應，進而影響到銀行信用。

??05

??土地購置面積保持負增長，

??土地成交均價繼續上漲

??1—7月份，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%；土地成交均價5843元/平方米，上漲4.9%。

??1-7月，土地購置面積和成交價款仍保持負增長，跌幅較1-6月略有收窄；土地成交均價逐月上漲，且高于去年同期。7月重點城市集中供地進入空檔期，三四線城市供應明顯增加，成交規模也隨之上漲。拿地銷售比不得超過40%的紅線可能導致部分房企由于投資受限，拿地意愿降低。

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??住宅待售面積持續減少

??7月末，商品房待售面積50864萬平方米，比6月末減少215萬平方米。其中，住宅待售面積減少270萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業營業用房待售面積增加19萬平方米。

??今年以來，商品房待售面積整體呈現跌多漲少，但漲跌波動幅度較小。7月末住宅待售面積保持下降趨勢，辦公樓較上月略有減少，商業營業用房繼續小幅增加。