??熱點回放

??在剛剛過去的七月，針對房地產的調控政策、會議決定和高層表態不斷推出，各部委和地方層面對樓市的調控力度遠超預期。可以預見的未來，房地產調控政策依然保持高壓態勢，地方政府也將在中央“問題導向，快速處置”的督促下，根據市場變化出臺各類補充調控政策。

??如何全面理解近段時間密集出臺的房地產監管政策？政策對房地產市場后續發展影響是什么？本期內參對此做分析解讀，并展望政策走向和市場趨勢。

表1：2021年7月部分房地產調控政策梳理

??各方觀點

??易居企業集團CEO丁祖昱認為，從這一系列的調控政策來看，我們認為房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責。可以期許的是，熱點城市仍將堅持調控目標不動搖、力度不松勁，并結合實際市場變化情況，及時采取針對性的調控政策措施，未來也不排除進一步升級調控，甚至可能全方位調控收緊的可能性。

??陽光城集團執行副總裁吳建斌認為，雖然調控政策不斷，但房地產這個行業仍然是中國經濟的壓艙石，仍然是中國經濟的支柱產業。房地產離不開金融，金融也離不開房地產。作為房企而言，做好經營性現金流的管理是最核心的，房企若繼續用高負債推動發展，可能會到萬劫不復的地步。

??平安證券發布研報認為，西安、無錫等地陸續出臺二手房參考價格機制，銀行將其作為放貸依據，將變相提高購房首付。盡管參考價格機制未要求實際成交按照參考價格執行，但由于商業銀行將其作為商業貸款發放依據，若成交價格高于參考價格，商業銀行僅按照參考價予以放貸，差距須由購房者自行解決，變相提高購房首付比例。

??第一太平戴維斯發布研報認為，當前中央政策定調以穩為大方向，一線城市以補丁式調控為主，抑制投資保障剛需。重點城市為防樓市過熱，政府密集出臺調控政策通過調整供求、平抑價格、以穩定預期。各項調控政策出臺頻繁，覆蓋全面，新房層面政策主體已基本到位，后續應以微調為主，后續新政或偏向于對二手房的買賣流程、對價格及信貸層面進行引導和規范。

??旭輝集團投資中心總經理黃暉認為，目前已有10多個城市新房和二手房均限價，這對樓市的預期影響很大。而今年以來按揭貸款持續收緊，對開發企業的影響也很大。在長效機制逐步形成的情況下，預計未來全國性的大行情將不再有，企業靠高杠桿外延式野蠻增長的階段已經一去不復返了，未來只能靠產品迭代等內生性增長。

??保利投顧研究院發布研報認為，上一輪價格調控引入新房限價，一二手嚴重倒掛下，引發投資需求高企、打新潮高熱。本輪調控引入二手限價，從后端二手市場引導價格預期，影響二手交易鏈條，降低市場活躍度，穩定二手量價。短期來看，二手限價調控有望擴圍，當前北京、杭州、泉州、金華等二手漲幅明顯的城市或將加入陣營。中長期來看，政府將持續重塑價格錨，通過房地價聯動、二手“一盤一價”等政策，逐步消除一二手價格差距，引導“土地-新房-二手”的價格回歸正常梯度水平，重塑房地產市場價格體系。

??清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，在長效機制設計中，房地產市場的規范化是重要環節。過去監管更多從房地產交易、房地產開發層面著手，目前則按照房地產市場長效機制建設的方向在深入推進。

??經濟日報編輯郭存舉認為，樓市調控是一個長期的過程，絕不能“喘口氣，歇歇腳”。對于一些熱點城市來說，二手房已成為樓市調控的主戰場。二手房價格居高不下，樓市就會高燒不退；二手房市場交易平穩，則有利于整個市場的平穩有序。隨著更多精準調控舉措的落地，炒房客的投機空間將被逐步擠壓。在這種情況下，好政策更應執行好，嚴防各種“見招拆招”的做法頻頻出現。

??國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員王瑞民認為，在全球疫情尚未得到全面控制、貨幣超發、通脹預期較強的情形下，居民普遍將房產特別是一線城市的房產作為抗通脹的優質資產。這些熱點城市的房地產市場過熱，背后反映的是居民缺乏有效投資渠道，其他投資“過冷”。換言之，部分城市過熱的房地產市場只是“問題”的載體，而非“問題”的根源。只有為居民打開其他有效投資渠道，才能把涌向房地產市場的熱錢引流，從根源上解決貨幣寬松房價就快速上漲的循環。

??中房分析

??本輪調控啟動快、力度強、覆蓋全、范圍廣、體系化，“二手限價”成為存量市場監管調控利器，在日趨完備的政策體系下，房住不炒理念正在充分的貫徹和實現

??近期調控的收緊反映出中央層面“房住不炒”“三穩”的核心政策目標連續性強，長效機制在城市主體責任、金融、土地等方面不斷細化。

??7月高層針對房地產調控連續發聲，在重申“房住不炒”以及地方主體責任基礎上，本輪中央、住建部、央行等部門的表態中，進一步強調了金融管控以及土拍政策環節在房地產調控中需發揮的作用。中央對房地產市場全局性的管控政策體系正在逐漸補全，對融資端的監管或將成為下一步樓市調控重點，包括完善三道紅線和貸款集中度政策，試點企業也可能繼續擴大。

??地方政府對于房地產市場的管控力度也在持續加強，不斷細化和完善當地調控“工具箱”。其中，多個重點城市為防樓市過熱，對于較為市場化的二手房市場，通過規范二手房買賣流程或出臺“二手房指導價”予以管理，降低熱點城市市場恐慌情緒，進一步縮小一二手房價倒掛差距，從而平抑新房市場熱度，促進樓市平穩有序發展。

??房地產行業鏈條上從地方政府到房企再到購房者，從土地供給到新房銷售到租賃住房供應再到二手房市場，哪里有漏洞就及時補哪里。表面看是政策的不斷打補丁，實質是全新政策機制體系的形成，政策動態調控是未來的常態。

??房地產市場降溫信號明確，下半年商品房銷售增速穩中有降

??隨著國內多個熱點城市房地產調控的趨緊，信貸收緊，利率上浮，對熱點城市投資需求被有效抑制，市場的非理性預期進一步減弱。7月百強房企銷售業績同環比出現雙降，房企盈利空間受到一定程度的擠壓，房地產市場降溫信號明確。

??從行業影響看，在持續、高壓政策調控下，居民購房需求受到抑制，市場整體成交規模回調趨勢已定，下半年銷售態勢不容樂觀，全國商品房銷售增速或穩中趨降，二手房市場銷售下行壓力也會加大。具體來看，核心一二線城市或將逐漸恢復理性，成交緩步回落至正常水平，而出臺調控的熱點城市大概率面臨回調；部分缺乏基本面支撐、去化困難的三四線城市市場形勢依舊低迷，下行壓力還將持續加劇，成交或將持續低位運行。

??從土拍市場來看，調控政策針對企業投、融兩端調控力度的不斷加強，限制房企拿地強度以及對企業購地資格、資金來源進行審查，將會放慢房企在土地招拍掛市場的擴張步伐，預計下半年集中供地熱度將有所下降，房企拿地或更趨謹慎。

??而房企所面臨的新局面，是利潤空間不斷縮減、長期財務壓力加重，規模擴張進一步受限，行業整合加速到來。在嚴格的融資監管環境下，過去依賴加杠桿實現高增長的發展模式已不可行，尾部房企風險上升。需對房企負債端的穩定性、資產質量等保持高度關注。在新的土地供應方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應有準繩，主動降桿桿、理性拿地將成為房企發展的新方向。

??房地產行業不應過度擠占實體經濟資源

??從當前形勢來看，宏觀層面未來更側重實體經濟發展以實現強國目標。在新時代發展變局中，降低教育、地產、醫療、互聯網等領域的利潤和壟斷，不斷縮小這些行業與制造業的差距，這是我國轉型中重要的一環。聚焦于地產行業，為了實現房地產和實體經濟均衡發展，中央對房地產炒作行為的管控力度不斷加強，調控政策體系正在逐漸補全，房地產行業在滿足自身發展的前提下，就不能再過多地擠占實體經濟的資源。房地產行業回歸到正常行業序列，“穩地價，穩房價，穩預期”是核心政策目標。應該說，通過各方參與者共同努力，金融環境逐步收緊是可見的，土地市場也將逐漸透明化，我國房地產長效機制已經建立起來，全國房地產市場總體趨向平穩健康發展。