??熱點聚焦

??7月23日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局出臺加強住房贈與管理規(guī)定。自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)，同時，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。

??同日，人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于24日零時開始實行。

??熱點評析

??上海購房政策繼續(xù)“打補丁”，贈與住房納入限購

??今年以來，上海已多次升級樓市調(diào)控政策，涉及限購、信貸等各方面，體現(xiàn)了調(diào)控從緊從嚴的導(dǎo)向。1月21日，發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”；1月25日，又將法拍房納入限購；1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布嚴格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理等8條措施；2月6日，“滬十條”中有關(guān)新房搖號的新規(guī)正式落地實施，買新房需進行積分排位搖號；3月3日，上海市住建委等部門發(fā)布通知，按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房需在網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；5月28日上海房地產(chǎn)交易新規(guī)中心發(fā)布套數(shù)認定新規(guī)，已取得新房入圍資格將被認定為限購套數(shù)；7月9日，上海市管理局召開本市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，將對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

??本次出臺贈與管理政策，是在法拍房限購之后，封堵贈與房產(chǎn)的“漏洞”，受贈人需符合國家和本市住房限購政策，且贈與之后再進入房地產(chǎn)市場的購房者不能享受“首套”購房政策，甚至不會有購房資格。在今年2月出臺的積分制中，已經(jīng)規(guī)定認購對象在2021年1月22日（含）后贈與他人的住房計入認購對象名下，因此，在此次贈與管理政策出臺后，觸發(fā)積分制的新盤與不觸發(fā)積分制的樓盤，將有統(tǒng)一的房屋認定標準。目前全國已有北京、上海、南京等多城出臺了贈與住房納入限購的政策，預(yù)計下半年仍將有城市會將住房贈與行為納入限購政策。限制贈與購房將進一步遏制樓市中投機取巧的購房行為，保障真實購房需求，有助于穩(wěn)定樓市、為樓市降溫。

??房貸利率上調(diào)至首套5%二套5.7%

??7月23日，上海市上調(diào)了房貸利率，首套房利率上調(diào)至5%，二套房利率上調(diào)至5.7%。從銀行對新利率執(zhí)行情況來看，部分銀行以網(wǎng)簽時間為界限，部分銀行以貸款受理為界限，從7月24日開始房貸利率新老劃斷。房貸利率調(diào)整后，購房者的按揭貸款成本將隨之上漲，按商業(yè)貸款100萬元貸款30年來計算，以等額本息還款，首套貸款利息將增加7.63萬元，每月還款額增加211.85元，二套利息將增加10.15萬元，每月還款額增加281.96元。上海房貸利率上調(diào)是全方位的，且相對來說，二套房貸利率上浮的程度更大。從前期商業(yè)銀行房貸集中度調(diào)控，房貸放款周期拉長，到上調(diào)房貸利率，上海房貸收緊的態(tài)勢明顯。

??7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，整治重點聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個方面，住建部將力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)的主要目標。今年以來多個熱點城市出臺多輪樓市調(diào)控政策，已經(jīng)具備很強的風向標意義。此次上海針對贈與房產(chǎn)的補丁政策以及上調(diào)房貸利率，再次反應(yīng)了政策進一步趨緊的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場各方都應(yīng)回歸理性，對調(diào)控導(dǎo)向保持清醒認知。