??調研感受

??■  土拍高熱推動市場熱度上漲，中期市場難言樂觀。

??■  寬松的政策加上政府對土地供應節奏把握比較精準，大部分項目都比較好賣。

??■  宿遷市場仍有多重隱憂：

??一是拿地成本劇增與放貸速度放緩下，房企“掙錢”越來越難；

??二是需求提前透支，后期棚改量減少，全民買房的現象短期內難以復現；

??三是市場存在供求錯期現象，但潛在供應量并不少，當新盤后期集中推售、供應明顯增多時，這種“供不應求”的假象也會消失，宿遷市場將會轉變為買方市場，部分樓盤尤其是價格高、學校配套一般的項目，將會變得難賣，甚至賣不動。

??01

??市場概況

??20年下半年市場熱度延續至今

??成交量價同比仍在走高

??2020年宿遷市場表現明顯好于2019年，成交量價均有明顯提升。從全年成交情況來看，2020年宿遷市區商品住宅成交規模同比增長21%至269萬平方米，成交均價也大漲23%至9204元/平方米。雖然下半年新房項目扎堆入市，但市場供求關系仍然比較合理，截止2020年末，宿遷的商品住宅庫存去化周期僅為11.3個月，較年初下降了0.7個月。

??2021年前3個月，由于市場上新房供應量較少，加之房價不斷上漲下客戶產生恐慌性購房情緒影響，宿遷樓市成交熱度仍然維持在高位：前3個月成交面積均大幅超過去年同期；同時，從調研情況來看，房價也在進一步走高，大部分項目年后已逐漸收回優惠折扣，部分項目新推案價格也在上調。

??02

??土地市場

??土拍升溫成樓市轉熱導火索

??高價地頻出抬升房價上漲預期

??從調研中我們發現，宿遷樓市的明顯轉熱始于2020年下半年，其起因是下半年來土地市場熱度急劇上升，幾乎每場土拍都有新的單價地王誕生。在地價上漲之下，客戶恐慌購房需求急于變現，置業周期明顯縮短，樓市熱度因此轉熱。

??土拍市場的火熱一方面是由于優質土地大幅增加，另一方面是受多家品牌房企想要進駐宿遷市場影響。在20年下半年，南京、無錫、南通等長三角核心城市拿地越發困難，為了增加土儲，房企將目光投向宿遷、淮安等核心區域拿地成本仍處于低位、政策環境也比較寬松的城市，如融創、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進入宿遷市場，導致宿遷市區地市熱度急劇升溫，土拍競爭也越發激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經歷了200余輪競拍才由建發競得，平均樓板價高達15600元/平方米，創下宿遷成交地價新高，而此前的單價地王宿城09地塊在當年10月份拍賣時僅經過了65輪競拍。

??在優質土地供應量大增與品牌房企進入的影響下，2020年宿遷市區涉宅用地成交平均溢價率由2019年的17%大增至2020年的44%。同時，宿遷市區的住宅用地價格也明顯上漲，2020年宿遷市區成交宅地平均樓板價已高達4873元/平方米，同比大漲105%。

??“面粉”價格上漲下，“面包”價格自然也隨之上調。雖然政府有“限房價”措施，但具體實施方式是根據項目拿地價格來確定項目備案價格，高價地項目的備案并未受到太大的價格限制。同時，政府允許項目備案價格一年可有5%的漲幅，單批次備案價格也可上調3%。因此，在地價明顯上漲的刺激下，市場供求雙方——房企和購房者對房價的上漲預期也明顯上調，就出現了多個項目新推案價格上漲，客戶“買漲不買跌”心理促使需求變現。因此，在2020年下半年宿遷的房價較上半年有明顯的躍升，成交量也較上半年明顯增加。

??03

??購買力

??棚改需求延后釋放刺激樓市熱度上行

??但購房主力客群購買力已有見頂跡象

??進一步深入來看，樓市、地市的火熱歸根結底還是在于宿遷市近年來棚改量仍處于相對較高水平。由于建市較晚，宿遷的城市面貌發展也比較緩慢，原市區范圍僅包括宿城區的老城區板塊，后期隨著城市的發展才逐漸形成老城區、宿城新區、蘇宿園區、經開區、湖濱新區、宿豫區和洋河新區七大發展版圖。因此，近年來宿遷市區的棚改量一直處于較高水平，尤其是2018年~2020年，每年計劃改造戶數均在1萬戶以上，2020年新開工計劃量仍在250萬平方米以上。在大規模的拆遷下，也催生了大量的剛需和改善需求，但在2019年、2020年上半年宿遷市區商品住宅供應量是處于相對較低水平的，大量的需求被積壓，在“買不到房、房價又在上漲”的恐慌心理下，2020年下半年宿遷樓市熱度明顯被調動，成交量價較上半年明顯上漲。

??值得注意的是，隨著城市房價的走高，當地主力購房人群的購買力也出現了見頂信號。從調研項目情況來看，市場上購房主力仍為剛需剛改客戶，這些群體的收入水平相對較低，對價格敏感性比較高，區域購房單價天花板也逐漸顯現。如剛需剛改客戶占比較高的宿豫區，客戶購買單價天花板在1萬元/平方米，宿城區的客戶購買力水平雖然稍高，但單價在1.3萬元/平方米以上的項目也會面臨去化問題。更能說明此現象的是，對于同一板塊的項目，價格低者去化速度往往更快，價格稍高一些的項目去化周期明顯變長，如鐘吾正榮府、中南紫云集等項目由于前期開盤價格較高開盤去化速度相對較慢，而周邊售價較低的中梁金科拾光里，去化速度明顯更快，目前已處于清盤階段。

??04

??挑戰及機遇

??購房需求支撐力已現疲軟

??企業高價拿地需謹慎考量去化風險

??總的來看，宿遷這一輪市場的火熱還是與棚改和土拍有關，特別是2020年下半年土拍熱度急劇升溫，抬升了購房者對房價的上漲預期，使得購房客戶的需求變現周期明顯縮短，造成市場出現一定的供不應求現象。但隨著更多項目入市，積壓的購房需求得到釋放，接下來宿遷的市場熱度大概率會下行，短中期市場難言樂觀。

??具體而言，在短期內宿遷市場將面臨以下挑戰：

??1）購房需求支撐不穩固，成交規模或將在明年見頂回落。從調研情況來看，市場上購房需求仍靠棚改帶來的置業需求支撐，但2020年后宿遷的棚改計劃量在減少是不爭的事實，未來市場需求大概率會受此影響出現萎縮。另一方面，在房價快速上漲的影響下，已經提前透支了一部分剛需購房需求，宿遷剛需客戶的購買力已有見頂跡象。因此，宿遷市區住宅成交規模難以維持去年大幅上漲的趨勢，有可能將在明年出現回落。

??2）高價項目去化將承壓，企業需避免“站最后一班崗”。目前，宿遷房地產市場呈現出明顯的地價上漲利好原有項目銷售的現象，特別是在品牌房企扎堆的區域，如宿城新區、宿豫區的市場均有此特征。同時，政府為了控庫存，對土地供應把控嚴格，加上城區向外發展需要，宿城新區等已基本建成的區域土地供應將會有所減少，高價地可能會長期站崗。另外，隨著房地產行業金融環境的整體收緊，宿遷信貸環境也在收緊，銀行放貸速度明顯變慢，企業回款壓力加大。因此，房企在拿地時需要仔細考慮去化風險和現金流回轉速度，除有優質學區加持的項目，高地價拿地需謹慎。

??不過，長期來看，宿遷市場仍面臨著一定的發展機遇：

??1）宿遷的產業發展逐漸向好，利于吸引人口回流、增加購房需求，企業拿地可關注宿豫區等潛力板塊。就宿遷城市整體發展規劃來看，針對各個區域，政府都有清晰的發展重點，如蘇宿園區承接蘇州產業轉移，宿豫區則依靠京東等頭部電商進入、打造全國智慧物流產業園等。家電制造、電商物流等引入產業將為當地提供更多就業崗位，有利于吸引外出人口回流。根據官方公布數據，宿遷外流人口總量接近100萬，占全市戶籍人口的二成。若這些人口回流，也會帶來大量的置業需求，利于市場規模擴大。因此，房企在拿地時可考慮宿豫區、蘇宿園區等這些產業發展較好的區域。

??2）政府市政配套也在逐步落地，新舊城區配套差距縮小，利好新發展片區房價上行。經過多年的發展，宿遷的宿城新區、蘇宿園區等新城區配套發展也逐步跟上，老城優質學校、大型商業綜合體等配套落地使得當地購房客戶特別是年輕客群的地緣性特征有所減弱，購房需求大量導入，這些片區的房價也因此大幅上漲。以蘇宿園區為例，在蘇外、蘇州公園等配套的建成下，蘇宿園區的房價快速上行，至2020年該區域的成交均價已經突破1.1萬元/平方米，幾乎與老城區平齊。因此，企業可適當關注新發展片區，通過產業投資等多元拿地方式低成本進入。